§ 2. Управление в сфере использования земель населенных пунктов

Планирование использования земель населенных пунктов. Основой правового режима земель населенных пунктов является планирование использования этих земель, которое осуществляется путем террито­риального планирования, в результате чего разрабатываются и утверж­даются согласно ст. 23 ГсК РФ генеральные планы поселений и городских округов. Генеральный план содержит положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов, входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Генеральные планы поселения, городского округа утверждаются представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа. Решение о подготовке проекта генерального плана принимается главой местной администрации поселения или город­ского округа. Проект генерального плана до его утверждения подле­жит в соответствии со ст. 25 ГсК РФ обязательному согласованию в установленном порядке (ст. 24 ГсК РФ).

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотре­нию на публичных слушаниях, порядок проведения которых уста­новлен в ст. 28 ГсК РФ. Владельцы земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы на­рушаются или могут быть нарушены в результате утверждения гене­рального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном по­рядке.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципаль­ных нужд и перевод земель населенных пунктов в другие категории зе­мель. По общему правилу не допускается принятие органами госу­дарственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государ­ственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной ка­тегории в другую, о предоставлении земельных участков при отсутст­вии документов территориального планирования (п. 4 ст. 9 ГсК РФ).

Особенности обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд отражены в ст. 32 ЖК РФ. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного уча­стка, на котором расположено такое жилое помещение или располо­жен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое поме­щение, для государственных либо муниципальных нужд. Предостав­ление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости оттого, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществля­ется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участ­ка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных либо муниципальных нужд осуществляется в по­рядке, установленном для изъятия земельного участка для государст­венных или муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения ему взамен изымаемого жилого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признание в установленном Правительством РФ порядке^CCXLII мно­гоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является осно­ванием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам по­мещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если собственники в установленный срок не снесли ука­занный дом, земельный участок, на котором он расположен, подле­жит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию по общему правилу каждое жилое помещение в указанном доме.

Согласно со ст. 8 Федерального закона «О переводе земель или зе­мельных участков из одной категории в другую» установление или из­менение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунк­тов. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включен­ных в границы населенных пунктов или исключенных из границ на­селенных пунктов, направляются в орган кадастрового учета для вне­сения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Планировка территории. Суть этой управленческой функции за­ключается в том, что она призвана обеспечить устойчивое развитие территорий, выделить элементы планировочной структуры (кварта­лы, микрорайоны, иные элементы), установить границы земельных участков, на которых расположены объекты капитального строитель­ства, границы земельных участков, предназначенных для строитель­ства и размещения линейных объектов (ст. 41 ГсК РФ).

Готовящаяся по планировке территории документация касается застроенных или подлежащих застройке территорий. В случае установ­ления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке терри­тории ведется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным за ко н одател ьство м.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления пара­метров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (ст. 42 ГсК РФ). Проект плани­ровки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. По общему правилу не допускается подготовка документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования. Проект пла­нировки территории является основой для разработки проектов меже­вания территорий. Процедурные вопросы подготовки и утверждения документации по планировке территории отражены в ст. 45 ГсК РФ.

Проекты межевания территорий. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подле­жащим застройке территориям, расположенным в границах элемен­тов планировочной структуры. Проект межевания территории разра­батывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Подготовка таких проектов вы­полняется в составе проектов планировки территорий или в виде от­дельного документа (ст. 43 ГсК РФ).

При подготовке проекта межевания территории определяется ме­стоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами и нормами от­вода земельных участков для конкретных видов деятельности, уста­новленными согласно федеральным законам, техническим регламен­там.

Проект межевания территории включает чертежи межевания тер­ритории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы образуемых и изменяемых земель­ных участков на кадастровом плане территории, условные номера об­разуемых земельных участков; границы территорий объектов культур­ного наследия; границы зон с особыми условиями использования тер­риторий; границы зон действия публичных сервитутов. В составе проектов межевания территорий может осуществляться подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застрой­ке, и градостроительных планов застроенных земельных участков.

Градостроительные планы земельных участков. Подготовка градо­строительных планов земельных участков осуществляется примени­тельно к застроенным или предназначенным для строительства, ре­конструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам (ст. 44 ГсК РФ). Они вклю­чаются в состав проекта межевания территории или разрабатываются в виде отдельного документа.

В градостроительном плане земельного участка, в частности, указы­ваются:

границы земельного участка;

границы зон действия публичных сервитутов;

минимальные отступы от границ земельного участка в целях опре­деления мест допустимого размещения зданий, строений, сооруже­ний, за пределами которых строительство запрещено;

информация о градостроительном регламенте, в том числе о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешен­ного использования земельного участка;

сведения о расположенных в границах земельного участка объек­тах капитального строительства, объектах культурного наследия и др.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена приказом Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207*.

Выдача разрешения на строительство. Использование земельного участка для строительства^{CCXLIII CCXLIV} — это начальный этап использования зе­мель для эксплуатации объектов недвижимости. Обычно он ограни­чен сроком окончания строительства. Основанием для использования земельного участка в целях строительства является получение разре­шения на строительство.

Согласно ст. 51 ГсК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной докумен­тации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории

(в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и даю­щий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию¹ объектов капитального строительства^{CCXLV CCXLVI}.

По общему правилу строительство, реконструкция объектов ка­питального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Не допускается выдача разрешений на строитель­ство при отсутствии правил землепользования и застройки, за ис­ключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного зна­чения муниципальных районов, объектов капитального строительст­ва на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты. Разрешение на строительство выда­ется органом местного самоуправления по месту нахождения земель­ного участка. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698^CCXLVII.

Получение разрешения на строительство не требуется в случаях: строительства гаража на земельном участке;

строительства, реконструкции объектов (киосков, навесов и др.), не являющихся объектами капитального строительства;

строительства на земельном участке строений и сооружений вспо­могательного использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие харак­теристики их надежности и безопасности;

капитального ремонта объектов капитального строительства и в некоторых иных случаях.

Обычно разрешение на строительство выдается на весь срок, пре­дусмотренный проектом организации строительства объекта капи­тального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства, как правило, сохраняется.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Такое разреше­ние — это основание для использования земельного участка в целях экс­плуатации объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в экс­плуатацию представляет собой документ, который удостоверяет вы­полнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительст­во, соответствие построенного, реконструированного объекта капи­тального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проек­ту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 ГсК РФ).

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик, как правило, обра­щается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполни­тельной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления с заяв­лением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуата­цию, в частности, требуются:

правоустанавливающие документы на земельный участок;

градостроительный план земельного участка;

разрешение на строительство;

акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуще­ствления строительства, реконструкции на основании договора);

документ, подтверждающий соответствие построенного, реконст­руированного объекта капитального строительства требованиям тех­нических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, для внесения изменений в документы государственного учета реконст­руированного объекта капитального строительства. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объ­екте капитального строительства в объеме, необходимом для осущест­вления его государственного кадастрового учета. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Прави­тельства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698

Глава 14. Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Горное право