2. Аренда земельного участка

Предмет договора аренды земельного участка. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется пре­доставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом договора аренды могут быть земельные участки. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендо­ванного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособ­ленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные сред­ства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК РФ).

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регу­лируется гражданским законодательством, которое предусматривает общие требования к совершению таких договоров, и земельным зако­нодательством (ст. 22 ЗК РФ), в котором отражены особенности дан­ного договора.

В аренду могут быть сданы согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, которые не изъяты из оборота. Перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Однако согласно п. 11 ст. 22 этого Кодекса возможна передача таких земельных участ­ков в аренду, если это предусмотрено федеральным законом.

Приобретение права пользования земельным участком на основании договора аренды. Основанием приобретения права пользования зе­мельным участком является договор аренды. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то дополнительно требуется наличие индивидуального правового акта — решения (постановления) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Это объясняется тем, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передаются гражданам и юридиче­ским лицам в аренду на основании процедуры предоставления земель­ного участка (п. 1 ст. 39¹ ЗК РФ).

Как предусмотрено в п. 1 ст. 39⁶ ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собст­венности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за некоторыми исключениями. Так, договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случаях предоставления земель­ного участка: юридическим лицам в соответствии с указом или распо­ряжением Президента РФ; юридическим лицам в силу распоряжения Правительства РФ; юридическим лицам согласно распоряжению выс­шего должностного лица субъекта РФ; для выполнения международ­ных обязательств Российской Федерации и др. Всего предусмотрено 32 случая заключения договора аренды без проведения торгов.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на пра­во заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности урегулирован в ст. 39'‘—39¹³ ЗК РФ. Условия предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов определены в ст. 39¹⁴ ЗК РФ.

В силу ст. 39⁷ ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. В случае за­ключения договора аренды земельного участка на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок рассчитывается по результатам этого аукциона.

По общему правилу арендная плата за земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, опре­деляется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанно­го в отношении такого земельного участка.

Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Эти особенности отражены в ст. 39⁸ ЗК РФ. Условия договора аренды земельного участ­ка определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.