6. Предоставление земельных участков

Понятие предоставления земельных участков. Предоставление зе­мельных участков как юридическое и социальное явление уходит кор­нями во времена феодализма. Тогда наделение землей называлось по­жалованием. Государь жаловал лицу, которое находилось у него на службе, земельные, лесные угодья, присваивал ему дворянское зва­ние. Например, ставшее обыденным в нашем языке слово «дача» про­исходит от слов «дать», «подарить», им обозначались пожалованные земли.

В тех странах, которые имеют относительно небольшую террито­рию, землю можно приобрести, как правило, только на основании до­говора купли-продажи, аренды и иных сделок. Россия остается одной из немногих стран, где государство продолжает регулировать процесс наделения землей юридических лиц и граждан. Это объясняется на­шими необъятными земельными ресурсами. Однако свободных зе­мель, особенно вокруг крупных городов, практически уже не оста­лось.

Предоставление земельных участков непосредственно связано с осуществлением таких управленческих функций, как территориаль­ное планирование, перевод земель из одной категории в другую. Дан­ная функция в ряде случаев реализуется в связи с изъятием земельно­го участка. У одного лица участок изымается, а другому он предостав­ляется.

Предоставление земельных участков как функция управления — со­вокупность юридически значимых действий органов государственной власти и органов местного самоуправления, направленных на наделе­ние земельными участками юридических лиц и граждан на опреде­ленном в законе праве на землю. Компетенция этих органов по предо­ставлению земель определена в ст. 9—11 ЗК РФ.

Согласно ст. 39¹ ЗК РФ земельные участки, находящиеся в госу­дарственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

решения органа государственной власти или органа местного са­моуправления в случае предоставления земельного участка в собст­венность бесплатно либо в постоянное (бессрочное) пользование;

договора купли-продажи при предоставлении земельного участка в собственность за плату;

договора аренды, когда земельный участок предоставляется в аренду;

договора безвозмездного пользования при предоставлении земель­ного участка в безвозмездное пользование.

Продажа этих земельных участков, основной вид разрешенного использования которых предусматривает строительство зданий, со­оружений, не допускается. Исключением являются случаи, указанные в п. 2 ст. 39³ ЗК РФ (т. е. продажи без проведения торгов), а также слу­чаи проведения аукционов по продаже земельных участков в соответ­ствии со ст. 39¹⁸ ЗК РФ (ст. 39‘ ЗК РФ). Продажа земельных участков осуществляется на торгах и без проведения торгов.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Продажа земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (ст. 39³ ЗК РФ). При заключении договора купли-продажи земельного участ­ка на аукционе цена участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аук­ционе, с заявителем, признанным единственным участником аукцио­на, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участни­ком (п. I ст. 39⁴ ЗК РФ).

Согласно ст. 39” ЗК РФ решение о проведении аукциона по прода­же земельного участка, аукциона на право заключения договора арен­ды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Образование земельного участка для его продажи либо предостав­ления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа го­сударственной власти или органа местного самоуправления и подго­товка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы распо­ложения земельного участка;

обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, работ по подготовке документов, необходимых для государственного кадастрового учета;

осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также го­сударственной регистрации прав на него, за исключением некоторых случаев;

получение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие уполномоченным органом решения о проведении аук­циона.

Проведение аукциона, образование земельного участка для его продажи либо предоставления в аренду путем проведения аукциона могут осуществляться также по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

В ЗК РФ определены случаи, когда земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, не мо­жет быть предметом аукциона: границы земельного участка подлежат уточнению; на земельный участок не зарегистрировано право госу­дарственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, когда на земельный участок государственная собственность не разграничена; в отношении земельного участка не определены пре­дельные параметры разрешенного строительства и реконструкции; не установлено разрешенное использование земельного участка; земель­ный участок не отнесен к определенной категории земель и др.

По общему правилу аукцион является открытым по составу участ­ников. Его организатором вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом. По результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка или ежегодный размер арендной платы.

Извещение о проведении аукциона размешается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникаци­онной сети Интернет для размещения информации о проведении тор-

гов, определенном Правительством РФ, не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о его проведении в порядке, установлен­ном для официального опубликования (обнародования) муниципаль­ных правовых актов. Порядок проведения аукциона по продаже зе­мельного участка, аукциона на право заключения договора аренды зе­мельного участка определен в ст. 39¹² ЗК РФ.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Как предусмот­рено в ст. 39³ ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков: предоставленных в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым заключен договор о ком­плексном освоении территории; предоставленных некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства; предоставленных некоммерческой организации, созданной гражда­нами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу об­щего пользования), членам этой организации; на которых располо­жены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39²⁰ ЗК РФ; крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации и др.

Согласно ст. 39⁴ ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов цена земельного участка, на­ходящегося в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, определяется в порядке, установ­ленном соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ либо органом местного самоуправления. Цена зе­мельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федераль­ным законом. Правила определения цены земельного участка, находя­щегося в федеральной собственности, при заключении договора купли- продажи такого земельного участка без проведения торгов утверждены постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279¹.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государствен­ной или муниципальной собственности, предоставляются в собствен­ность исключительно за плату.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бес­срочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков без проведения торгов. Действует следующий порядок предоставления земельного участка без проведения торгов (ст. 39¹⁴ ЗК РФ).

Осуществляется подготовка схемы расположения земельного уча­стка в случае, если не утвержден проект межевания территории, в гра­ницах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Гражданин или юридическое лицо направляют в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления зе­мельного участка. Затем принимается решение о предварительном со­гласовании предоставления земельного участка. После этого гражда­нин или юридическое лицо обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка. Потом проводятся го­сударственный кадастровый учет земельного участка и государствен­ная регистрация права государственной или муниципальной собст­венности на него, за исключением случаев образования земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Заинтересованные лица направляют в уполномоченный орган за­явление о предоставлении земельного участка, после чего заключают­ся договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования зе­мельным участком, уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в по­стоянное (бессрочное) пользование. Процедура предварительного со­гласования предоставления земельного участка определена в ст. 39¹⁵ ЗК РФ, а в ст. 39¹⁶ ЗК РФ указаны основания для отказа в предостав­лении земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, без проведения торгов.

Порядок бесплатного предоставления земельного участка. В ст. 39⁵ ЗК РФ определены случаи предоставления земельного участка граж­данину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основа­нии решения уполномоченного органа. Это случаи предоставления земельного участка:

образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;

религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, рас­положенные на таком земельном участке;

образованного в результате раздела земельного участка, предостав­ленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу об- шего пользования, этой некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность чле­нов данной некоммерческой организации;

гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему зе­мельного участка в безвозмездное пользование и др.

В соответствии со ст. 39¹⁹ ЗК РФ предоставление земельных участ­ков, находящихся в государственной или муниципальной собственно­сти, отдельным категориям граждан в собственность бесплатно осу­ществляется однократно. Если гражданин имеет право на предостав­ление земельного участка в собственность бесплатно по нескольким основаниям, то он вправе получить бесплатно в собственность зе­мельный участок по одному из данных оснований.

По общему правилу порядок постановки граждан на учет в качест­ве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в соб­ственность бесплатно по основаниям, снятия граждан с учета, предо­ставления гражданам земельных участков, а также основания для от­каза в предоставлении и предельные размеры земельных участков устанавливаются законами субъектов РФ.