2. Право собственности и иные права на земли сельскохозяйственного назначения

Субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения. Земли данной категории могут использоваться на праве собственности, пра­ве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бес­срочного) пользования, праве аренды, праве ограниченного пользова­ния чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного срочного пользования. Эти земли могут находиться в государствен­ной, муниципальной и частной собственности.

В ст. 78 ЗК РФ перечислены лица, которые вправе использовать земли сельскохозяйственного назначения. Причем в отношении дру­гих категорий земель ЗК РФ не указывает круг субъектов, обладаю­щих правом их использовать. На первый взгляд цель определения кру­га таких лиц — закрепить право на эти земли прежде всего за теми ли­цами, которые действительно будут использовать их для занятия сельским хозяйством. Речь идет о гражданах, которые ведут крестьян­ские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садовод­ство, животноводство, огородничество; хозяйственных товариществах и обществах; производственных кооперативах; иных коммерческих организациях и др. Однако из содержания этой статьи следует, что правами на земли сельскохозяйственного назначения могут обладать любые юридические лица. Это обстоятельство не способствует реше­нию задачи рационального использования и охраны данных земель. Большие площади сельскохозяйственных угодий в настоящее время заброшены, не используются, а их собственники озабочены только одной проблемой: как перевести эти земли в состав земель населен­ных пунктов и продать.

Между тем законодательство, действовавшее до принятия ЗК РФ 2001 г., ограничивало круг лиц, которые могли иметь права на земли сельскохозяйственного назначения. Это ограничение касалось в пер­вую очередь юридических лиц. Правами на земли сельскохозяйствен­ного назначения могли обладать преимущественно сельскохозяйст­венные организации, что было совершенно обоснованно.

Ограничены права иностранных граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения. Статья 3 Федерального за­кона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не до­пускает возможности обладания этими лицами землями сельскохо­зяйственного назначения на титуле собственности. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале кото­рых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельны­ми участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объекты прав на земли сельскохозяйственного назначения. Специ­фика использования земель сельскохозяйственного назначения обу­словила необходимость законодательного определения минимальных и максимальных размеров земельных участков в составе земель этой категории.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохо­зяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения мо­гут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с тре­бованиями земельного законодательства. По общему правилу не до­пускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осу­шаемых земель и размер которого меньше установленного субъекта­ми РФ минимального размера земельного участка для таких земель.

Максимальный размер обшей площади сельскохозяйственных уго­дий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъек­та РФ равным не менее 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предо­ставления и (или) приобретения таких земельных участков. Законода­тельное ограничение максимальной площади земельного участка имеет целью предотвращение образования латифундий, сосредоточе­ния в собственности одного лица больших площадей сельхозугодий.

Земельная доля. Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной рефор­мы для упразднения колхозов и совхозов. Земельные и имуществен­ные доли (паи) определялись в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий.

Право на земельную долю не могло быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (местности). Право собственности и право на выдел доли — это юри­дически принципиально разные права. Право на земельную долю — это лишь право выдела земельного участка, т. е. обязательственное право¹. Соответственно земельная доля не может считаться недвижи­мым имуществом^{CCXXXIV CCXXXV}. Земельная доля не могла считаться объектом права собственности.

При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствовал непосредственный объект права собственности — конкретный зе­мельный участок, который принадлежит лицу — собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно фактическое обладание земельным участком. Пользоваться таким конкретным объектом нельзя, также как и распоряжаться им. Распо­ряжение земельными долями их собственниками — это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными пра­вами.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет определение понятия «земельная доля» (ст. 15). Земельная доля, права на которую возникли при приватиза­ции сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Размеры земельных долей определяются в виде простой правильной дроби, в гектарах или бал­лах.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из зе­мель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на их общем собрании (ст. 14 названного Закона).

Образование земельного участка из земельного участка, находящего­ся в долевой собственности. Наиболее сложная проблема, которая воз­никает в связи с реализацией прав собственников земельных долей, связана с выделом земельных участков в счет земельных долей. В со­ответствии со ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит установленным требованиям к образованию земельных участков.

Земельный участок, как правило, образуется путем выдела в счет земельной доли на основании решения общего собрания участников долевой собственности. В этом случае должны быть утверждены про­ект межевания земельных участков, перечень собственников образуе­мых земельных участков и размер их долей в праве общей собственно­сти на образуемые земельные участки.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет зе­мельной доли, должны быть согласованы с кадастровым инженером. Порядок определения размера участка, выделяемого в счет земельной доли с учетом состояния и свойств его почвы, устанавливается зако­ном субъекта РФ. Однако отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли.

Права и обязанности лиц, использующих земли сельскохозяйственно­го назначения. Особенности содержания прав и обязанностей лиц, ко­торые используют земельные участки в составе данной категории зе­мель, определяются принадлежностью земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения, конкретным целевым назначени­ем участка земли (вид сельскохозяйственных угодий или вид несель­скохозяйственных земель) в составе данной категории, а также в не­которых случаях нормами специальных законодательных актов.

В ст. 40—42 ЗК РФ закреплены права и обязанности лиц, которые используют земельные участки. Нормы данных статей имеют общий характер, поэтому они применяются в отношении земель рассматри­ваемой категории с учетом специфики ее правового режима. Содер­жание названных прав и обязанностей было рассмотрено в гл. 5 учеб­ника.

Основные особенности содержания прав на земли сельскохозяйст­венного назначения заключаются в следующем.

Во-первых, именно на лиц, использующих эти земли, в первую очередь распространяются обязанности по охране земель как объекта природы, сформулированные в ст. 13 ЗК РФ и Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Во-вторых, согласно ст. 42 3К РФ земельные участки в составе зе­мель сельскохозяйственного назначения должны использоваться в со­ответствии с их целевым назначением и принадлежностью к данной категории земель и разрешенным использованием. Это означает, что лицо, которое использует земли сельскохозяйственного назначения, не имеет права по своему усмотрению перевести пашню в пастбище или залежь и т. д. и наоборот. Пашня должна применяться только в качестве пашни, сенокос — в качестве сенокоса и т. п. На сельскохо­зяйственных угодьях нельзя построить жилой дом или какое-либо иное здание, строение и сооружение, на них нельзя выращивать лес, вырыть пруд и проч.

В-третьих, в явном противоречии с указанными выше требования­ми ЗК РФ и законодательство о недрах разрешают добычу общераспро­страненных полезных ископаемых на сельскохозяйственных угодьях, за некоторыми исключениями.

Прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения. Со­гласно ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйст­венного назначения» в случае, если в собственности лица по основа­ниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собствен­ности и это влечет нарушение требований ст. 3 (о правах иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства на земли сельскохо­зяйственного назначения) или п. 2 ст. 4 (о максимальном размере об­щей площади сельхозугодий, которые могут находиться в собственно­сти) названного Закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником.

В случае отчуждения таких земельных участков или долей субъек­ту РФ либо муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществ­ляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. Определен порядок такого отчуждения земельного участка.

Права на земли крестьянского (фермерского) хозяйства. Федераль­ный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в ст. 1 опреде­ляет крестьянское (фермерское) хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собствен­ности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хра­нение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продук­ции), которая основана на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Фермерское хозяйство ведет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В то же время ст. 86' ГК РФ допускает возможность создания юридического лица — крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно ст. 6 указанного Закона и ст. 257 ГК РФ в состав имуще­ства фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяй­ственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для деятельности фермерского хозяйства имущество.

Важно отметить, что имущество (в том числе земельный участок) фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются своим имуществом. Порядок владения и пользования имуществом опреде­ляется соглашением, заключенным между членами фермерского хо­зяйства.

Особо регулируется порядок распоряжения имуществом фермер­ского хозяйства (ст. 8 данного Закона). Правовой основой распоряже­ния имуществом является соглашение, заключенное членами фермер­ского хозяйства. Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермер­ских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Со­гласно ст. 9 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хо­зяйстве» и ст. 258 ГК РФ при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерско­го хозяйства разделу не подлежат. В этом случае гражданин имеет пра­во на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество. При прекращении фермерского хозяй­ства в связи с выходом из него всех его членов имущество хозяйства подлежит разделу между его членами.

Права на земельный участок для личного подсобного хозяйства. Лич­ное подсобное хозяйство — это своеобразная форма производства сельскохозяйственной продукции, имеющая характер личного по­требления. Такого рода деятельность не рассматривается как предпри­нимательская и не облагается подоходным налогом. Ведение личного подсобного хозяйства не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли. Доходы, получаемые от продажи продукции, используются для личного или семейного потребления.

В ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» при­водится определение личного подсобного хозяйства. Это форма непред­принимательской деятельности по производству и переработке сель­скохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином либо гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для данной цели.

Согласно ст. 3 данного Закона право на ведение личного подсоб­ного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобрете­ны для ведения такого хозяйства. Следует особо отметить, что граж­дане вправе заниматься личным подсобным хозяйством с момента го­сударственной регистрации прав на земельный участок. При этом ре­гистрации самого хозяйства не требуется.

Как предусматривает ст. 4 Федерального закона «О личном под­собном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Первый при­меняется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зда­ний, строений, сооружений. Второй используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Максимальный размер общей площади земельных участков, кото­рые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, — 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ, но не более чем в пять раз.

Права на земельные участки для садоводства, огородничества и дач­ного хозяйства. Существуют две основные правовые формы ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства: коллективная и ин­дивидуальная. В рамках коллективной формы такой деятельности граждане могут создавать садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства (п. 1 ст. 4 Федерального закона «О садо­водческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). В то же время законодательство допускает возможность вести садоводство или огородничество в индивидуальном порядке (ст. 8 указанного Закона).

Земельные участки для коллективного садоводства и огородниче­ства состоят из земель общего пользования и земель членов некоммерче­ских объединений. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.

В законодательстве определен порядок использования и застройки территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерче­ского объединения (ст. 32 указанного Закона). Организация и за­стройка территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, раздел земельного участка, предоставленного соответ­ствующему объединению, осуществляются на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории. Подготов­ка и утверждение проекта планировки территории и проекта межева­ния территории реализуются в соответствии с ГсК РФ. Эти проекты до их утверждения должны быть одобрены общим собранием членов соответствующего объединения (собранием уполномоченных).

Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерче­ского объединения вправе приступить к использованию садовых, ого­родных или дачных земельных участков, за исключением строительст­ва зданий, строений, сооружений, до возникновения права собствен­ности на такие земельные участки либо их аренды после их образования и распределения между членами соответствующего объединения на ос­новании решения общего собрания членов соответствующего объеди­нения (собрания уполномоченных).

Действуют специальные нормативы организации и застройки тер­ритории некоммерческого объединения, например СНиП 30-02—97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования».

В законодательстве определены земельные права и обязанности членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческих объединений. Согласно ст. 18 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического и дачного некоммерческо­го товарищества (садоводческого, огороднического или дачного не­коммерческого партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие воз­раста 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товари­щества (партнерства). Членами садоводческого, огороднического и дачного потребительского кооператива могут быть граждане РФ, дос­тигшие возраста 16 лет и имеющие земельные участки в границах та­кого кооператива. Членами садоводческого, огороднического и дач­ного некоммерческого объединения могут стать наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объ­единения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также ли­ца, к которым перешли права на земельные участки в результате даре­ния или иных сделок с земельными участками.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать члена­ми садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объ­единений. Права иностранных граждан и лиц без гражданства на са­довые, огородные, дачные земельные участки определяются в соот­ветствии с законодательством РФ.

Как предусмотрено в ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», член садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения имеет право самостоятельно хозяйствовать на своем зе­мельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; осуществлять в соответствии с градостроительными, со строительны­ми, с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожар­ными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяй­ственных строений и сооружений — на садовом земельном участке, некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооруже­ний — на огородном земельном участке; распоряжаться своим земель­ным участком и иным имуществом и др.

Одновременно член садоводческого, огороднического, дачного не­коммерческого объединения обязан нести бремя содержания земель­ного участка и бремя ответственности за нарушение законодательст­ва; применять земельный участок в соответствии с его целевым назна­чением и разрешенным использованием; не наносить ущерба земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехниче­ские требования, установленные режимы, ограничения, обремене­ния, сервитуты и др.

Права на земельный участок сельскохозяйственных кооперативов. Вновь созданные сельскохозяйственные коммерческие организации используют земли сельскохозяйственного назначения на праве собст­венности и иных предусмотренных законодательством титулах. К их числу относятся сельскохозяйственные кооперативы. Сельскохозяйст­венный кооператив — организация, созданная сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяй­ства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основан­ной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удов­летворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Такой кооператив может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива или сельскохозяйственного потреби­тельского кооператива. Порядок создания и деятельности таких коо­перативов, их права на землю регулируются Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации».

Кооператив является юридическим лицом, и он вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять другие права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива (ст. 6 указанного Закона). Паевой взнос — это иму­щественный взнос члена кооператива или ассоциированного члена кооператива в паевой фонд кооператива деньгами, земельными участ­ками, земельными и имущественными долями либо иным имущест­вом или имущественными правами, имеющими денежную оценку.

Статья 18 данного Закона определяет условия возврата пая выходя­щему члену кооператива. Выходящему члену кооператива паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В соответст­вии с уставом кооператива либо решением общего собрания его чле­нов и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть преду­

смотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.

Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или зе­мельная доля были засчитаны в паевой взнос. Место нахождения зе­мельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или решени­ем общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.