3. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

Понятие государственной регистрации прав на земельный участок и ее правовое значение. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, преду­смотрено в ст. 131 ГК РФ. Порядок осуществления этой функции ре­гулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принято считать, что целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достиже­ния этой цели служат создание и функционирование единой для всей страны информационной системы, отражающей зарегистрированные права на недвижимость.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 названного Закона. Это юри­дический акт признания и подтверждения государством возникнове­ния, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав — это индивидуальный правовой акт. Его юридическое значение заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, продиктованных возникно­вением, изменением (обременением) и прекращением прав на недви­жимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого воз­никают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе на земельные участки.

Формально Закон признает этот акт единственным доказательст­вом существования зарегистрированного права. Однако следует иметь в виду, что зарегистрированное право на недвижимое имущество (зе­мельный участок) может быть оспорено в судебном порядке.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государст-

венной регистрации и его территориальные органы (ст. 9 указанного Закона) — Федеральная служба государственной регистрации, кадаст­ра и картографии. За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о на­логах и сборах.

Формы государственной регистрации. Законодательство предусмат­ривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию договоров и иных сделок с ним (ст. 4 ип. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Права на имущество, под­лежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и пре­кращаются с момента внесения соответствующей записи в государст­венный реестр, если иное не установлено законом (ст. 8' ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недви­жимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, поскольку согласно п. 2 ст. 567 это­го Кодекса к договору мены применяются правила о купле-продаже.

Договор дарения недвижимого имущества согласно ГК РФ (п. 3 ст. 574) подлежит государственной регистрации. Договор ренты под­лежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Однако с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация договоров продажи предприятия и жилых помещений, договора ренты, предусматриваю­щего отчуждение недвижимого имущества, а также договора дарения недвижимого имущества (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № ЗО2-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2, 3 и 4 части пер­вой Гражданского кодекса Российской Федерации»¹).

По общему правилу согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды не­движимого имущества подлежит государственной регистрации, за не­которыми исключениями. Договоры аренды земельного участка, суб­аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи пред-

приятия подлежит государственной регистрации и считается заклю­ченным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации это­го права. Если иное не предусмотрено договором продажи предпри­ятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после пере­дачи предприятия покупателю (п. 1,2 ст. 564 ГК РФ).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем со­ставления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государствен­ной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной реги­страции (п. 1,2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^CL).

Предмет государственной регистрации. Согласно ст. 131 ГК РФ при­менительно к земельным участкам предметом регистрации являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются так­же сделки с землей и другим недвижимым имуществом, требующие го­сударственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат ограничения и обремемения, т. е. установленные законом или уполномоченными органами в пре­дусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещ­ных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.) (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Объект этих прав — недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), поня­тие которого более широко, чем в ГК РФ, раскрыто и детализировано в ст. 1 указанного Закона. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответст­вии с названным Федеральным законом, — земельные участки, участ­ки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их переме­щение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предпри­ятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации по месту нахождения недвижи­мого имущества в пределах регистрационного округа необходимо, чтобы указанные объекты были соответствующим образом идентифи­цированы, т. е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости. Идентификация объектов осуществ­ляется путем присвоения им государственных учетных номеров. Госу­дарственный учетный номер — не повторяющийся во времени и на территории РФ и присвоенный объекту недвижимого имущества при осуществлении его государственного учета кадастровый номер. Порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 апреля 2011 г. № 144'.

Принципы государственной регистрации. В основу правового регу­лирования государственной регистрации прав на недвижимость зало­жен ряд принципов. Принцип единства системы государственной ре­гистрации прав на недвижимость закреплен в п. 2 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним». Государственная регистрация прав проводится на всей территории страны по установленной данным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государствен­ного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверж­дены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219^{CLI CLII}. Правила устанавливают формы Реестра и единый порядок их заполнения.

Статья 4 названного Закона закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за ис­ключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего пла­вания и космические объекты. Кроме вещных прав на недвижимое имущество, государственной регистрации подлежат ограничения (об­ременения) прав на него. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие назван­ного Закона (п. 2 ст. 4).

В ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплен принцип от­крытости сведений о регистрации. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются общедоступными (за исключением информации, дос­туп к которой ограничен федеральным законом) и представляются ор­ганом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по за­просам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей обще­го пользования, включая сеть Интернет, в том числе единый портал государственных и муниципальных услуг, или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Реестра. Обычно сведения, содержа­щиеся в Реестре, представляются в виде выписки из него в срок не бо­лее пяти рабочих дней со дня получения соответствующего запроса. Решение об отказе в представлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке.

Рассматриваемый Закон определяет условия получения информа­ции о зарегистрированных правах (ст. 8). Такая информация пред­ставляется за плату, если иное не установлено законом.

Процедура государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним. В ст. 13 Федерального закона «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определены этапы государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий.

Сначала принимаются документы, представленные для государст­венной регистрации прав, и производится регистрация таких до­кументов.

Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка за­конности сделки. На этой стадии изучаются представленные для госу­дарственной экспертизы документы в целях установления юридиче­ского факта как бесспорного основания для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на не­движимое имущество.

После этого при отсутствии оснований для отказа или приостанов­ления государственной регистрации прав вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заяв­ления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверен­ности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмот­ренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации (ст. 16 Федераль­ного закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Регистраци­онные действия начинаются со дня приема документов на государст­венную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на не­движимое имущество и сделок с ним проводится в последовательно­сти, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Реестр.

Приостановление государственной регистрации. В ст. 19 Федераль­ного закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечислены основания приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомне­ний в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверно­сти указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав на земельный участок приоста­навливается (не более чем на месяц) также в случае, если в государст­венном кадастре недвижимости в отношении такого земельного уча­стка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного уча­стка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответ­ствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведе­ниями о нем. Приостановление государственной регистрации воз­можно и по иным основаниям.

Отказ в государственной регистрации. Согласно ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отка­зано, в частности в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной реги­страции которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не­надлежащее лицо;

Sirmon is now play Soundpad

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дейст­вующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправле­ния о предоставлении прав на недвижимое имущество признан не­действительным с момента его издания в соответствии с законода­тельством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномо­чено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имуще­ства.

Особо следует отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государст­венной регистрации прав на него (п. 2 ст. 20 указанного Закона).

Особенности государственной регистрации прав на некоторые виды прав на недвижимость и сделок с ним. Такие особенности предусмотре­ны рассматриваемым Законом в отношении государственной регист­рации:

прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним (ст. 22);

прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных уча­стков (ст. 22²);

права собственности на искусственно созданный земельный уча­сток (ст. 22³);

права на земельную долю (ст. 24¹);

права собственности гражданина на земельный участок, предо­ставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, ого­родничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивиду­ального жилищного строительства (ст. 25²);

права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации пере­хода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество (ст. 25⁵);

прав на недвижимое имущество при его изъятии для государствен­ных или муниципальных нужд (ст. 25⁷);

сервитутов (ст. 27);

ипотеки (ст. 29);

права собственности на земельный участок при разграничении го­сударственной собственности на землю (ст. 30¹);

прекращения права собственности на земельный участок или зе­мельную долю вследствие отказа от права собственности (ст. 30²).

Sirmon is now play Soundpad