Глава 5. Право собственности на землю

§ 1. Сущность и содержание права частной собственности на землю

Правовые основы регулирования отношений собственности на землю. Право собственности на землю как особая правовая категория являет­ся предметом регулирования нескольких отраслей права: междуна­родного, конституционного, гражданского и земельного.

В международном праве право собственности на землю рассматри­вается как право собственности народов на природные ресурсы, органи­чески связанное с реализацией естественных и неотъемлемых прав че­ловека, обеспечивающих его жизнедеятельность. Так, в ч. 2 ст. 1 и ст. 25 Международного пакта об экономических, социальных и куль­турных правах от 19 декабря 1966 г.^CIX закреплено неотъемлемое право народов для достижения своих целей полностью и свободно обладать, пользоваться и распоряжаться своими естественными богатствами и ресурсами. Ни один народ ни в коем случае не может быть лишен при­надлежащих ему средств существования.

Международное право закрепляет право каждого человека обладать имуществом. Статья 17 Всеобщей декларации прав человека от 10 де­кабря 1948 г.¹ гласит, что каждый человек имеет право владеть имуще­ством как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав челове­ка и основных свобод (ETS № 9) от 20 марта 1952 г.^{CX CXI} каждое физиче­ское или юридическое лицо имеет право на уважение своей собствен­ности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в ин­тересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В ст. 26 Конвенции СНГ о правах и основных свободах человека от 26 мая 1995 г.^CXII отмечается, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на собственность. Никто не может быть лишен сво­его имущества, кроме как в общественных интересах, в судебном по­рядке и при соблюдении условий, предусмотренных национальным законодательством и общепризнанными принципами международно­го права.

Право собственности на землю имеет конституционно-правовое со­держание. В силу ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ре­сурсы используются и охраняются в Российской Федерации как осно­ва жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собствен­ности. Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществ­ляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба ок­ружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В связи с этим в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П отмечается, что земля имеет особый конститу­ционно-правовой статус как публичное достояние многонационального народа России. Указывается также, что федеральный законодатель должен исходить из вытекающего из ст. 9 и 36 Конституции РФ при­оритета права российских граждан иметь в собственности землю, обес­печивая рациональное и эффективное использование земли и ее охра­ну, защиту экономического суверенитета России, целостность и не­прикосновенность ее территории (ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ).

Право собственности выступает одним из правовых институтов гражданского права. Общие положения о праве собственности на зем­лю закреплены в гл. 17 ГК РФ. Однако регулирование вопросов собст­венности на землю не является исключительной прерогативой граж­данского права. Содержание права собственности на землю отражается в земельном, градостроительном, горном, водном, лесном законода­тельстве. Применяемые в земельном законодательстве такие правовые способы и инструменты, как подразделение земель на категории, уста­новление ограничений прав на земельные участки, градостроительное зонирование и некоторые иные, отражают особенности содержания права частной собственности на землю.

Формы собственности на землю. Как указывалось выше, ч. 2 ст. 9 Конституции РФ гласит, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных фор­мах собственности. Используемый в законодательстве термин «форма собственности» фактически обозначает принадлежность земель той или иной категории субъектов. «Форма собственности» — экономиче­ское понятие, и нет оснований рассматривать его в качестве какого- либо вида права собственности.

В праве практически всех стран мира принято считать, что сущест­вует только две формы права собственности: публичная и частная. К публичной собственности относится то имущество, включая землю, которое не находится в частной собственности. Это земли, находя­щиеся в государственной (федеральной, собственности субъектов РФ) или муниципальной собственности.

Сущность права частной собственности на землю. Прежде всего сле­дует подчеркнуть, что концепция права собственности — это концеп­ция права частной собственности. И данная концепция в значитель­ной мере ориентирована на главный ее объект — землю.

Концепция права собственности имеет ярко выраженный статич­ный и консервативный характер, и представления об этом правовом институте продолжают в целом основываться на традиционных, ос­тающихся практически незыблемыми принципах либерализма, сфор­мулированных в начале XIX в. с учетом некоторых незначительных модификаций. Объективно существующие тенденции динамично раз­вивающегося современного общества влияют на развитие отраслей законодательства, отражающих публичные интересы регулирования отношений собственности, но не на нормы гражданского права, кото­рые остаются почти неизменными.

Право собственности — это законодательно закрепленное право, которым государство наделяет лицо, с тем чтобы оно осуществляло максимально возможный формальный контроль над каким-либо ог­раниченным ресурсом, и одновременно определяет пределы такого контроля.

Право частной собственности — субъективное право, непосредст­венно вытекающее из закона. Право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над принадлежащим ему имуще­ством — земельным участком. Право собственности на земельный участок является самым полным имущественным правом, предусмот­ренным гражданским и земельным законодательством. Это право на землю, в основе которого — дозволение совершать действия, разре­шенные законом, поскольку ч. 1 ст. 9 Конституции РФ закрепляет принцип регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы преимущественно в публичных интересах.

Как говорилось выше, право собственности предполагает возмож­ность собственника по своему усмотрению использовать принадлежа­щую ему землю. Однако закон определяет пределы такого усмотрения, закрепляя принцип целевого характера использования земель и уста­навливая различные ограничения данного права на землю. Право соб­ственности на землю не имеет абсолютного характера. В конце XIX — начале XX столетия право собственности перестало рассматриваться как абсолютное право, означавшее полное, ничем не ограниченное господство над имуществом. Произошел сдвиг в понимании данного правового института. Индивидуальная свобода использования имуще­ства, находящегося в собственности, была ограничена интересами дру­гих лиц. Однако это вовсе не значит, что данное мнение стало обще­признанным и получило отражение в доктрине гражданского права.

В основу права собственности заложен следующий принцип: одно и то же имущество (земельный участок) может принадлежать только одному или нескольким сособственникам. Поэтому право собствен­ности имеет исключительный характер. Собственник имущества все­гда исключает возможность иных лиц обладать правом собственности на него и владеть, пользоваться им.

Право собственности действует в течение всего времени, пока су­ществует то или иное имущество, его объект — земля, земельный уча­сток. Поэтому право собственности имеет бессрочный характер. Та­кова в самом общем виде суть правовой конструкции, заложенной в основу права собственности на землю.

Земельные участки — объекты права частной собственности. Соглас­но п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая пред­ставляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, по­зволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной ве­щи. На основе этой дефиниции можно предположить, что собствен­нику принадлежит только часть земной поверхности, т. е. наружная сторона. Однако это не так. Статья 261 ГК РФ предусматривает: если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Таким образом, определения объекта права собст­венности на землю и земельного участка не совпадают, что вряд ли обоснованно.

Объектом права частной собственности на землю являются непо­средственно сама поверхность земли, ее почвенный покров, водные объекты, находящиеся на участке, и произрастающие на нем расте­ния. Земельный участок — пространственная сфера деятельности его собственника. На своем участке собственник вправе строить здания, строения, возводить необходимые ему сооружения, выращивать дере­вья, кустарники, в том числе плодово-ягодные и другие растения. Эта территория может использоваться им как средство производства.

Деятельность собственника на своем земельном участке осуществ­ляется в определенном пространстве: воздушном или подземном. Для того чтобы построить дом, нужно подвести фундамент, вторгнувшись в подземное пространство, и занять часть воздушного пространства над земельным участком в результате постройки здания, сооружения. Поэтому законодательство закрепляет право собственника земельно­го участка на пространство, т. е. право на применение определенного объема воздушного столба над земельным участком, и на часть под­земного пространства (недр). Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под по­верхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о не­драх, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Статья 27 ЗК РФ определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности, тем самым очерчивая круг объектов права частной собственности. Земельные участки, которые не подлежат приватизации, делятся на две группы: изъятые из оборота и ограниченные в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объек­тами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Зе­мельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность, однако возмож­ны исключения из этого правила, которые устанавливаются феде­ральными законами. Все остальные участки, не включенные в этот перечень, могут быть объектами права частной собственности.

Из оборота изъяты земли, занятые следующими объектами феде­ральной собственности: государственные природные заповедники и национальные парки; здания, сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, во­инские формирования и органы; здания, сооружения, в которых раз­мещены военные суды; объекты организаций Федеральной службы безопасности РФ и др.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные выше; из состава земель лесного фонда; в пределах, в которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собст­венности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объек­тами археологического наследия и др.

Нужно отметить, что в Федеральном законе «О приватизации госу­дарственного и муниципального имущества» (п. 8 ст. 28) указан не­сколько иной перечень земельных участков, которые не могут быть приватизированы. В него включены земельные участки в составе зе­мель: лесного фонда и водного фонда; особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подверг­шихся биогенному заражению; общего пользования (площади, ули­цы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

Отчуждению также не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах зе­мель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, земельные участки в составе земель транспорта, предназначен­ные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах либо отведенные для их развития.

Все остальные земельные участки, которые не включены в указан­ные перечни, могут находиться в частной собственности граждан и юридических лиц.

Субъекты права частной собственности на землю. Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собствен­ности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Часть 1 ст. 36 Конституции РФ закре­пляет право граждан и их объединений иметь в частной собственно­сти землю.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, кото­рое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 213 ГК РФ). Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные уча­стки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по осно­ваниям, предусмотренным законодательством РФ (ст. 15 ЗК РФ).

Земельное законодательство (п. 2 ст. 15 ЗК РФ) закрепляет право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению зе­мельных участков в собственность. Это право в силу вполне понятных причин имеет чисто декларативный характер.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства — субъекты права собственности на землю. Эти лица могут иметь землю в собственности. До вступления в силу ЗК РФ иностран­ные граждане и юридические лица не могли иметь в собственности зе­мельные участки на территории РФ.

Иностранные граждане и лица без гражданства согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ пользуются в России правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ. кроме случаев, установленных федераль­ным законом или международным договором Российской Федерации. Как указано в п. 2 ст. 5 ЗК РФ, права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в соб­ственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

Основное ограничение прав указанных лиц на приобретение в част­ную собственность земельных участков состоит в следующем. Соглас­но п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собствен­ности земельными участками, находящимися на приграничных терри­ториях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соот­ветствии с федеральным законодательством о Государственной гра­нице РФ, и на иных установленных особо территориях РФ согласно федеральным законам.

В ч. 4 ст. 3 Закона РФ «О Государственной границе Российской Федерации» дано определение приграничной территории как погра­ничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу РФ, а также территорий ад­министративных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе РФ, пограничной зоне, бе­регам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью мо­ря или пунктам пропуска.

К числу установленных особо территорий отнесятся земли сельско­хозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граж­дане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без граж­данства составляет более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»¹ земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без граж­данства, иностранных организаций.

Следует подчеркнуть, что до установления Президентом РФ переч­ня приграничных территорий не должно было допускаться предостав­ление земельных участков, расположенных на этих территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граж­дане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не мо­гут обладать на праве собственности земельными участками, утверж­ден Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26^{CXIII CXIV}.

Общая характеристика содержания права частной собственности на землю. В самом общем виде содержание права собственности опреде­ляется в гражданском законодательстве, а затем конкретизируется и развивается в земельном законодательстве.

Как предусматривает ст. 209 ГК РФ. собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственни­ком, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отда­вать имущество в залог и обременять его другими способами, распо­ряжаться им иным образом.

Пункт 3 ст. 209 ГК РФ воспроизводит норму ч. 2 ст. 36 Конститу­ции РФ. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается за­коном, осуществляются их собственником свободно, если это не на­носит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных ин­тересов других лиц.

В ст. 209 ГК РФ определяются права (точнее — правомочия), вхо­дящие в содержание права собственности, и способы их реализации. Под указанными правами понимаются возможности, предоставлен­ные собственнику по реализации данных прав, но не сами фактиче­ские действия, связанные с осуществлением права собственности¹. В субъективном смысле право собственности — это наиболее полная юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и рас­поряжаться индивидуально-определенной вещью по своему усмотре­нию, независимо от других лиц и без ограничения по сроку^{CXV CXVI}.

Традиционно считается, что содержание указанных правомочий собственника применительно к земельному участку сводится к сле­дующему. Суть правомочия владения заключается в праве собственни­ка фактически (физически) обладать принадлежащим ему земельным участком^CXVII. Правомочие пользования состоит в праве извлекать и при­сваивать полезные свойства земельного участка.

Путем реализации правомочия распоряжения собственник имеет возможность определять юридическую судьбу земельного участка, т. е. продать его, сдать в аренду и т. д. Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, по­дарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Правомочия собственника земельного участка, которые определе­ны в гражданском законодательстве, имеют весьма общий характер, поэтому конкретные права и обязаности собственника закрепляются в земельном, водном, горном и иных отраслях законодательства. Со­держание права собственности на земельный участок не исчерпывает­ся указанной триадой правомочий собственника.

Отнюдь не все права, предусмотренные земельным законодатель­ством, однозначно корреспондируют этим трем правомочиям. Харак­тер прав частных земельных собственников таков, что нередко затруд­нительно четко определить, какое право связано с правомочиями вла­дения или пользования. Более того, собственники земельных участков обладают также правами, которые не связаны прямо с указанными правомочиями. Содержание права собственности на земельный уча­сток составляют как права, так и обязанности собственника.

Права собственника земельного участка. Прежде всего следует отме­тить, что земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому осуществление собственником своего права на землю является одновременно его обязанностью. По общему правилу нельзя обладать землей ни на праве собственности, ни на иных правах на землю и не использовать землю. Этот вывод однозначно вытекает из содержания ст. 40 ЗК РФ, закрепляющей права собственников земельных участ­ков, и из ст. 42 ЗК РФ, определяющей обязанности собственников по использованию земельных участков. Аналогичных норм в граж­данском законодательстве нет. Права собственника земельного участ­ка определяются в земельном, водном законодательстве, законода­тельстве о недрах и иных отраслях.

Собственник земельного участка обладает естественными правами на природные объекты, находящиеся на земельном участке. В одних слу­чаях речь идет о праве пользования природным объектом, в других — о праве собственности на соответствующие природные объекты. Эти права называются естественными, поскольку они обеспечивают удов­летворение насущных потребностей собственника земельного участка (например, использование подземных вод для питьевых нужд или недр для сооружения погреба).

Статья 40 ЗК РФ закрепляет право собственника земельного участ­ка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые¹, пресные подземные воды^{CXVIII CXIX}.

Законодательство о недрах определяет условия добычи общерас­пространенных полезных ископаемых и пользования недрами для це­лей, не связанных с добычей полезных ископаемых, а также добычи пресных подземных вод. Согласно ст. 19 Закона РФ «О недрах» собст­венники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в грани­цах своих участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на госу­дарственном балансе, подземных вод, объем извлечения которых дол­жен составлять не более 100 куб. м в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, выступающими ис­точниками централизованного водоснабжения, а также строительст­во подземных сооружении на глубину до 5 м в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Под использованием для собственных нужд общераспространен­ных полезных ископаемых и подземных вод в целях ст. 19 Закона РФ «О недрах» понимается их использование владельцами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлени­ем предпринимательской деятельности нужд. Такие общераспростра­ненные полезные ископаемые и подземные воды не могут отчуждать­ся или переходить от одного лица к другому.

Порядок добычи собственниками земельных участков, землеполь­зователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков общераспространенных полезных ископаемых, строительства под­земных сооружений для своих нужд, устройства и эксплуатации ими бытовых колодцев и скважин на территории Московской области утвержден постановлением Правительства Московской области от 2 декабря 2009 г. № 1061/51^CXX. Владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в границах участка осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на го­сударственном балансе, без применения взрывных работ для своих нужд на глубину до 5 м; строительство подземных сооружений (овощ­ных, выгребных ям, котлованов и т. п.) без применения взрывных ра­бот для своих нужд на глубину до 5 м; устройство и эксплуатацию бы­товых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не яв­ляющийся источником централизованного водоснабжения. Для осуществления этих видов деятельности получения лицензии на пра­во пользования недрами не требуется.

Владелец земельного участка обязан соблюдать требования зако­нодательства о недрах, об охране окружающей среды, особо охра­няемых природных территориях, земельного законодательства, са­нитарные нормы и правила; обеспечивать безопасное ведение работ, связанных с добычей общераспространенных полезных ископае­мых, строительством подземных сооружений, устройством и экс­плуатацией бытовых колодцев и скважин; предотвращать загрязне­ние недр; не допускать загрязнения подземных вод через принад­лежащие ему колодцы и скважины; не допускать негативного воздействия на прилегающую к его земельному участку территорию (образование отвалов полезных ископаемых, залив водой и т. п.) и др.

Временные методические рекомендации по подготовке и рассмот­рению материалов при предоставлении лицензий на право пользова­ния участками недр для целей геологического изучения и добычи под­земных вод, используемых для питьевого водоснабжения населения или технологического обеспечения водой объектов промышленности, утвержденные приказом Минприроды России от 12 сентября 2002 г. № 575^CXXI, в п. 1.2 предусматривают следующее. Отнесение водоносных горизонтов к первому от поверхности и установление невозможности его использования для централизованного водоснабжения осуществ­ляется территориальными органами управления государственным фондом недр совместно с органами государственной власти субъек­тов РФ.

Статья 5 ВдК РФ к подземным водным объектам относит бассейны подземных вод и водоносные горизонты. Классификация водоносных горизонтов (первый, второй и иные водоносные горизонты) утверж­дается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Границы подземных водных объектов опре­деляются в соответствии с законодательством о недрах.

Физические и юридические лица, деятельность которых оказывает или может оказать негативное воздействие на состояние подземных водных объектов, обязаны принимать меры по предотвращению за­грязнения, засорения подземных водных объектов и истощения вод, а также соблюдать установленные нормативы допустимого воздейст­вия на подземные водные объекты (п. 1 ст. 59 ВдК РФ).

Пункт 3 ст. 18 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологи­ческом благополучии населения» закрепляет требование: использова­ние водного объекта, в частности для питьевого и хозяйственно-быто­вого водоснабжения, допускается при наличии санитарно-эпидемио­логического заключения о соответствии водного объекта санитарным правилам и условиям безопасного для здоровья населения использо­вания водного объекта.

В законодательстве о недрах не урегулирован вопрос о возможности возведения фундамента зданий и сооружений и иных объектов на глу­бину, превышающую пять метров. Этот пробел пытаются восполнить в законодательстве субъектов РФ. Так, согласно п. 1.3 распоряжения Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обес­печению экологической безопасности Правительства г. Санкт-Петер­бурга от 22 сентября 2008 г. № 122-р «Об утверждении Положения о по­рядке оформления, государственной регистрации, выдачи, продления, переоформления, приостановления и прекращения действия лицен­зий на право пользования участками недр местного значения»¹ получе­ния лицензии не требуется для строительства оснований и фундамен­тов зданий и сооружений, коммуникаций электро-, газо-, тепло-, во­доснабжения и канализации, сооружений метрополитена и других транспортных тоннелей, магистральных и промысловых трубопрово­дов.

В ст. 40 ЗК РФ закреплено право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имею­щиеся на земельном участке пруды и обводненные карьеры. Статья 8 ВдК РФ предусматривает, что пруд, обводненный карьер, располо­женные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому или юридическому лицу, находятся в собственности этих лиц, т. е. в частной собственности. Право частной собственности на пруд или обводненный карьер прекращается одно­временно с прекращением права собственности на земельный уча­сток, в границах которого расположены такие водные объекты.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 20 декабря 2004 г. № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов»^{CXXII CXXIII} вод­ные биоресурсы, обитающие в прудах, обводненных карьерах, могут на­ходиться в частной собственности. Любительское и спортивное рыбо­ловство в прудах, обводненных карьерах, находящихся в собственно­сти граждан или юридических лиц, осуществляется с согласия их собственников (ст. 24 указанного Закона).

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав дру­гих лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ). Это означает, что собственник имеет пра­во на применение воздушного пространства, точнее говоря, воздушно­го столба над участком. Право на воздушный столб распространяется на высоту, которая необходима для обычного использования земель­ного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

В ст. 36 ГсК РФ указывается, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и исполь­зуется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объек­тов капитального строительства. Предельная высота зданий, строений и сооружений, которые могут быть возведены на участке, устанавли­вается в градостроительном регламенте (подп. 3 п. 1 ст. 38 ГсК РФ).

Понятие «воздушное пространство» используется в Воздушном ко­дексе РФ. Согласно ст. 1 этого Кодекса под воздушным пространст­вом Российской Федерации понимается воздушное пространство над территорией РФ, в том числе над внутренними водами и территори­альным морем.

Использование воздушного пространства представляет собой дея­тельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воз­душном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и др.), а также другая деятельность, в частности строи­тельство высотных сооружений. Пользователями воздушного про­странства являются граждане и юридические лица, наделенные в уста­новленном порядке правом на осуществление деятельности по ис­пользованию воздушного пространства (ст. 11 названного Кодекса). Таким образом, собственника земельного участка, на котором распо­ложено высотное сооружение, законодатель признает пользователем воздушного пространства. Во всех иных случаях собственники земель­ных участков, на которых находятся здания и сооружения, в качестве таковых не рассматриваются.

Собственник земли не вправе контролировать полеты воздушных судов над его участком. Однако согласно ст. 72 Воздушного кодек­са РФ полет воздушного судна над населенными пунктами должен выполняться на высоте, позволяющей в случае неисправности воз­душного судна произвести посадку за пределами населенных пунктов

насаждений (ст. 10 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 108-ФЗ «О Всероссийской сельскохозяйственной переписи»^CXXIV); плодовых, ягодных насаждений (п. 2 ст. 8 Федерального закона «О личном под­собном хозяйстве»).

Однако с позиций права, прежде всего гражданского, такого рода видов растительности на участке не существует. Пункт 2 ст. 261 ГК РФ гласит, что, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем рас­тения. Это означает, что любая растительность на участке имеет оди­наковый правовой режим: и столетние дуб или сосна, и трава под ни­ми. Все они признаются растениями. Причем никаких ограничений правомочия собственника по распоряжению этой растительностью не установлено.

Пункт 4 ст. 40 3К РФ закрепляет право собственников земельных участков возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Статья 263 ГК РФ предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и со­оружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а так­же требований о целевом назначении земельного участка. Следова­тельно, собственник земельного участка имеет право на возведение объектов недвижимости на нем, в том числе сооружений, не являю­щихся недвижимым имуществом.

Данное право может быть реализовано с учетом целевого назначе­ния земель, т. е. в зависимости от того, к какой категории они отнесе­ны, и разрешенного использования земельного участка. Право собст­венника земельного участка на застройку земельного участка может быть реализовано на основании разрешения на строительство. Разре­шение на строительство представляет собой документ, подтверж­дающий соответствие проектной документации требованиям градо­строительного плана земельного участка или проекту планировки тер­ритории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (п. 1 ст. 51 ГсК РФ). Порядок застройки земельных уча­стков регулируется законодательством о градостроительстве, которое устанавливает специальные требования и условия такой деятельно­сти.

Согласно п. 3 ст. 40 3К РФ собственник земельного участка вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием ороситель­ные, осушительные, кулыпуртехнические и другие мелиоративные рабо­ты, строить пруды и иные водные объекты, соблюдая установленные за­конодательством экологические, строительные, санитарно-гигиени­ческие и иные специальные требования.

Порядок проведения таких работ регулируется Федеральным зако­ном «О мелиорации земель». Согласно ст. 25 указанного Закона ме­лиорация земель проводится на основе проектов, разработанных в со­ответствии с технико-экономическими обоснованиями и учитываю­щих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. В Законе определен порядок использования земель для мелиоративных мероприятий. После завершения работ объекты мелиорации подлежат приемке в эксплуатацию.

Следует сказать о праве собственника контролировать доступ на свой земельный участок, установленном в ст. 262 ГК РФ. Если земель­ный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не при­чиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Основным средством реализации права контролировать доступ на земельный участок является огораживание участка путем возведения забора по его границам. Забор — это один из типов закрепления на ме­стности границ земельного участка, и он признается линейным соору­жением (п. 4.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Ко­митетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.¹).

В законодательстве определены основания ограничения указанно­го права. Статья 15 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. № З-ФЗ «О полиции»^{CXXV CXXVI} предусматривает право сотрудников полиции на вхож­дение (проникновение) в жилые и иные помещения, на земельные участки и территории. Правом беспрепятственно входить на террито­рии и объекты защиты наделены должностные лица органов пожар­ного надзора согласно ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»^CXXVII. Органы Федеральной службы безопасности РФ имеют право беспрепятственно входить на принад­лежащие гражданам земельные участки, на территории предприятий,

учреждений и организаций независимо от форм собственности (ст. 13 Федерального закона от 3 апреля 1995 г. № 40-ФЗ «О Федеральной службе безопасности»^CXXVIII)- Таким правом наделены также должностные лица некоторых иных государственных органов.

Характеристика прав собственников земельных участков будет не­полной, если не коснуться вопроса о праве доступа собственника на свой участок. Прямо такое право законодательно не закреплено. Пра­во доступа на свой участок существует только в том случае, если ре­ально к уже существующему земельному участку есть подход, проезд или подъезд. В иных ситуациях этот вопрос решается путем установ­ления сервитута.

Действующее законодательство содержит нормы, касающиеся ре­шения данного вопроса. В соответствии с п. 2' ст. 26 Федерального за­кона «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрово­го учета принимает решение о приостановлении постановки на учет земельного участка в случае, если доступ (проход или проезд от зе­мельных участков общего пользования) к образуемому или изменяе­мому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем уста­новления сервитута.

Лицо, в собственности, во владении или в пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где имеется брошенная вещь, стоимость которой явно ниже суммы, соот­ветствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда, ли­бо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископае­мых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или со­вершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность (ч. 2 ст. 226 ГК РФ). Эта же норма применяется в отно­шении отходов, если они брошены собственником. Право собствен­ности на отходы определяется в соответствии с гражданским законо­дательством (ст. 4 Федерального закона «Об отходах производства и потребления»).

Собственник земельного участка может приобрести право собст­венности на клад. Согласно ст. 233 ГК РФ клад, т. е. зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги либо ценные предметы, собст­венник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право, поступает в собственность лица, которому принадлежит имущество (земельный участок, строение и т. п.), где клад был со­крыт, илица, обнаружившего клад, в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное.

При обнаружении клада лицом, производившим раскопки или по­иск ценностей без согласия на это собственника земельного участка или иного имущества, где клад был сокрыт, клад подлежит передаче собственнику земельного участка или иного имущества, где был обна­ружен клад. В случае обнаружения клада, содержащего веши, которые относятся к культурным ценностям и собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право, они подле­жат передаче в государственную собственность.

Существуют объекты природного происхождения, непосредствен­но связанные с земельным участком, но на которые собственник участка не имеет права собственности. Нельзя приобрести право собственности на метеорит, упавший на земельный участок. В слу­чае обнаружения при пользовании недрами редких геологических и минералогических образований, метеоритов, палеонтологических, археологических и других объектов, представляющих интерес для науки или культуры, пользователи недр обязаны приостановить ра­боты и сообщить об этом органам, предоставившим лицензию (ст. 33 Закона РФ «О недрах»). Считается, что метеорит находится в недрах земли, а недра — государственная собственность.

Дикие животные, птицы, временно находящиеся на земельном участке или обитающие на нем, не являются собственностью собст­венника участка. Объекты животного мира, т. е. организмы животно­го происхождения (дикие животные), составляющие в совокупности животный мир, — государственная собственность (ст. 4 Федерального закона «О животном мире»).

Не считаются объектами права собственности, как, впрочем, и объектами правового регулирования, атмосферные осадки, выпа­дающие на землю в виде дождя, снега, града. Эти объекты не являются чьей-либо собственностью, и законодательство не регулирует вопро­сы их использования.

Обязанности собственника земельного участка. Правам земельных собственников корреспондируют соответствующие обязанности, ус­тановленные в ст. 42 ЗК РФ. Следует отметить, что возложение той или иной обязанности на собственника обусловлено местоположени­ем земельного участка и характер обязанностей определяется принад­лежностью земельного участка к конкретной категории земель. Обя­занность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружаю- шей среде, в том числе земле как природному объекту, является одной из самых важных.

Собственники обязаны сохранять межевые, геодезические и дру­гие специальные знаки, установленные на их участке. Типы межевых знаков и порядок их установки (закладки) утверждены приказом Минэкономразвития России от 31 декабря 2009 г. № 582'. Собствен­ники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры по­жарной безопасности. Важной является обязанность своевременно вносить платежи за земельные участки. Порядок уплаты земельного налога регулируется НК РФ.

Кроме обязанностей, прямо указанных в ЗК РФ, нужно отметить обязанность государственной регистрации права собственности на зе­мельный участок. Поскольку земельный участок является недвижи­мым имуществом, п. 2 ст. 25 ЗК РФ и ст. 131 ГК РФ налагают эту обя­занность на его собственника. Порядок государственной регистрации установлен в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, ст. 8 Федерального закона «О государственном регули­ровании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного на­значения» обязывает собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов земельных участков, выполнять ряд особых требований по использованию земли. Так, они должны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспе­чивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйствен­ного назначения, а также исключающими или ограничивающими не­благоприятное воздействие такой деятельности на окружающую сре­ду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фито- санитарных и противоэрозионных мероприятий и др.

Пункт 2 ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огородни­ческих и дачных некоммерческих объединениях граждан» обязывает членов этих некоммерческих объединений нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законода­тельства; использовать земельный участок в соответствии с его целе­вым назначением и разрешенным использованием; не наносить ущерба земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты и т. д.

¹ См.: РГ. 2010. 2 марта.

Комплекс обязанностей собственников земельных участков кон­кретизируется в законодательстве, определяющем правовой режим соответствующей категории земель.

«Соседское право». Данный термин использовался в дореволюци­онной юридической литературе и литературе 20-х гг. прошлого века. «Соседское право» регулировало отношения между соседями, прежде всего владельцами смежных земельных участков. В советский период развития земельного права термин «соседское право» постепенно пе­рестал использоваться, как, впрочем, исчезли и правовые нормы, ре­гулировавшие соседские отношения. В настоящее время на законода­тельном уровне такого рода вопросы также почти не урегулированы. Была предпринята попытка решить этот вопрос в проекте федераль­ного закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», скопиро­вав дословно нормы ГГУ, однако она не увенчалась успехом¹.

Собственник земельного участка имеет право пользования им, и при этом он обязан не нарушать прав и законных интересов других лиц. Со­гласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоря­жение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Аналогичная нор­ма содержится в п. 3 ст. 209 ГК РФ. В ЗК РФ указанная обязанность не закреплена. Круг лиц, права и интересы которых должен учитывать собственник земельного участка, не ограничен. Это требование каса­ется не только лиц, использующих смежные или соседние земельные участки, но и любых иных лиц.

Критериями, с помощью которых можно определить, нарушены ли права и законные интересы иных лиц, являются требования градо­строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

Особое значение для предотвращения неудобств при использова­нии смежного земельного участка имеет соблюдение требований сво­да правил «СНиП 2.07.01—89 «Градостроительство. Планировка и за­стройка городских и сельских поселений», утвержденных приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. № 820^{CXXIX CXXX}. В этом своде правил определены расстояния, на которых должны располагаться различные объекты на земельном участке.

Действует также СНиП 30-02—97 «Планировка и застройка терри­торий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования», утвержденный постановлением Государст­венного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 10 сентября 1997 г. № 18-51'. Он, в частности, не допускает сооруже­ния каких-либо построек, если с их крыш дождевая вода может сте­кать на соседний участок (п. 7.5).

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона «Об охране атмосферного воздуха» хранение, захоронение и обезвреживание на территориях ор­ганизаций и населенных пунктов загрязняющих атмосферный воздух отходов производства и потребления, в том числе дурнопахнущих ве­ществ, а также сжигание таких отходов без специальных установок за­прещаются.

Существуют некоторые нормы, целью которых является охрана подземных вод, используемых в качестве источников питьевого водо­снабжения, от загрязнения. Санитарные правила «Гигиенические тре­бования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Са­нитарная охрана источников. Сан Пи Н 2.1.4.1175—02», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 12 ноября 2002 г.^{CXXXI CXXXII}, признают источниками нецентрализованного водоснабжения под­земные воды, захват которых осуществляется путем устройства и спе­циального оборудования водозаборных сооружений (шахтные и труб­чатые колодцы, каптажи родников) общего и индивидуального поль­зования. Место расположения водозаборных сооружений следует выбирать на незагрязненном участке, удаленном не менее чем на 50 м выше по потоку грунтовых вод от существующих или возмож­ных источников загрязнения: выгребных туалетов и ям, складов удобрений и ядохимикатов, предприятий местной промышленно­сти, канализационных сооружений и др. (п. 2.5). СНиП 30-02—97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования» определя­ют минимальное расстояние от колодца до уборной и компостного устройства — 8 м.

Немало неудобств может возникнуть в случае содержания домашне­го скота и птицы с нарушением установленных требований. В связи с этим согласно СНиП 30-02—97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования» минимальное расстояние между границей соседнего земельного участка и постройкой для содержания мелкого скота и птицы должно быть 4 м.

Возникают различные ситуации, результатом которых является причинение неудобств собственнику земельного участка. К сожале­нию, в действующем федеральном законодательстве, как правило, от­сутствуют правовые основания разрешения таких конфликтов. В ка­честве примеров можно привести строительные или бытовые шумы, затенение земельных участков и многие другие.

Особенности распоряжения земельными участками, В ст. 37 ЗК РФ отражены особенности купли-продажи земельных участков. Так, объ­ектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошед­шие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющую­ся у него информацию об обременениях земельного участка и ограни­чениях его использования. Признаются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, которые устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственно­му желанию; препятствуют дальнейшему распоряжению земельным участком, в том числе ограничивают ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивают от­ветственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Эти требования применяются также к до­говору мены.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или рас­торжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления продавцом заве­домо ложной информации об обременениях земельного участка и ог­раничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на эксплуатацию и стои­мость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем исполь­зование и стоимость продаваемого земельного участка; иной инфор­мации, которая может оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о представлении которой установле­ны федеральными законами. Такие требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Особой формой распоряжения земельными участками является процедура, которая называется образованием земельных участков, предусмотренная в гл. I¹ ЗК РФ.