Глава 4. Система прав на землю

1. Виды прав на землю

Земельное право регулирует вопросы приобретения и содержания прав и обязанностей лиц, имеющих имущественные интересы в отно­шении земли. Для того чтобы избежать возникновения хаоса и кон­фликтов, создан определенный порядок, который закрепляет виды прав на землю, условия их реализации и, что особенно важно, спосо­бы их защиты. Права на землю определяют лицо, которое может обра­батывать свое поле, вправе построить на собственном земельном уча­стке жилой дом или возвести здание и использовать его для ведения бизнеса и т. п. Если права четко определены и выполняются, это по­зволяет избегать споров между людьми.

редавать свое право другим лицам. Некоторые лица — несобственни­ки земельных участков также могут распоряжаться своей землей, но в очень ограниченном объеме.

Эти права связаны с землей таким образом, что любое лицо, кото­рое приобретает право собственности или иное право на землю, полу­чает не только право получать выгоду от использования земли. Одно­временно на него возлагается широкий круг обязанностей. Право на землю — это одновременно обязанность использовать ее, претерпевать ограничения и обременения, которые существуют в отношении нее.

Существуют определенные особенности системы прав на земли некоторых категорий. Земли лесного фонда могут использоваться, как предусмотрено в ст. 9 ЛК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, праве ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), праве аренды лесных участков и праве безвозмездного пользования лесными участками. Земли вод­ного фонда употребляются на таких основаниях, как договор водополь­зования и решение о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВдК РФ).

В качестве вида прав на землю выделяется также право общего поль­зования землями. Это право осуществляется на территориях общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ); земельных участках общего пользова­ния (п. 12 ст. 85 ЗК РФ); землях водного фонда, на которых находятся водные объекты общего пользования (ст. 6 ВдК РФ); землях лесного фонда, на которых граждане имеют право пребывать свободно и бес­платно (ст. 11 ЛК РФ).

2. Правовая природа объекта прав на землю

Как уже отмечалось выше, в теории земельного права земельный участок признается в качестве природного объекта, природного ре­сурса, недвижимости, но не вещи.

В гражданском праве доминирует иная позиция. Выстроена схема взаимосвязанных понятий, касающихся прав на земельный участок, заключающаяся в следующем. Существует понятие земельного участ­ка. Этот объект признается в качестве вещи, которая, в свою очередь, рассматривается как недвижимость. Земельный участок как недвижи­мость является основой признания на него вещных прав. Регулирова­ние вещных прав — прерогатива гражданского права, предмет его подотрасли — вещного права. И, соответственно, данное обстоятель­ство — основание передела сфер правового регулирования земельных отношений в пользу гражданского права.

В римском праве земельный участок рассматривался как вещь. Это традиция, существующая веками. И в XXI в. земельный участок с по­зиций гражданского права должен признаваться в качестве вещи. Юридического понятия вещи римские юристы не выработали, поэто­му и в современном российском гражданском законодательстве дан­ное понятие не закреплено. Вместо этого существует вечная проб­лема, подвергающаяся научному анализу: юридические понятия «вещь» и «недвижимость».

В чем суть юридического понятия вещь, каково его содержание? В теории гражданского права считается, что вещь в узком правовом смысле можно определить как обособленный предмет материального мира, освоенный и контролируемый людьми и имеющий для них ре­альную или потенциальную ценность (характер товара). «Вещь» — поня­тие юридическое, поскольку она должна быть в состоянии служить объектом правоотношения. Вещь, как правило, представляет собой предмет материального мира, находящийся в естественном состоянии или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных правоотношениях.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездо­кументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты ра­бот и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной дея­тельности и приравненные к ним средства индивидуализации (ин­теллектуальная собственность); нематериальные блага.

Таким образом, к категории вещей отнесены самые разнообразные объекты: телесные, нетелесные и иные. Вещью может быть признано все что угодно. Право представляет собой уникальное социальное яв­ление. Законотворчество дает возможность закрепить любое юриди­ческое понятие, независимо от того, соответствует оно реалиям суще­ствующего мира или нет. «Вещь» в гражданском праве — это юриди­ческое понятие, часто не соответствующее предмету материального мира.

С цивилистической точки зрения земельные участки и другие при­родные объекты — вещи. Земельный участок как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенци­альные потребности и имеющий определенные качественные и коли­чественные характеристики. Признав земельный участок вещью, ци­вилисты распространяют на него действие вещного права.

Однако земельный участок, признаваемый в качестве вещи, — это юридическая фикция, лишенная правовой логики. При этом следует учитывать крайне противоречивое его определение в п. 3 ст. 6 ЗК РФ. Ныне, как отмечалось выше, земельным участком считается часть земной поверхности. Одним из принципиальных моментов в этом оп­ределении является слово «поверхность». Оно в русском языке озна­чает «наружная сторона чего-нибудь»¹. Поверхность, наружная сторо­на — это поверхность земли.

Такое юридическое понимание земельного участка не позволяет признать его вещью. В этом определении отсутствует главный при­знак веши, на котором акцентируется внимание в теории гражданско­го права: указание на признак, отражающий характеристику земель­ного участка, связанную с удовлетворением потребностей людей. Зем­ную наружную сторону нельзя использовать ни для каких целей, ее нельзя применять как средство производства в сельском и лесном хо­зяйстве, поскольку в определении земельного участка нет упомина­ния о почве. Земную наружную сторону нельзя также употреблять как пространственный территориальный базис для строительства зданий, строений и сооружений, так как для этого нужно вторгаться под зем­ную поверхность, в недра земли.

Римское право признавало право собственника земли распоря­жаться и исключать воздействие посторонних лиц по отношению к воздушному пространству над его землей^{CVI CVII}. Поэтому п. 3 ст. 261 ГК РФ также предоставляет право собственнику земельного участка исполь­зовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхно­стью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нару­шает прав других лиц. Однако эта правовая норма не соответствует идее признания земельного участка вещью.

Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю имеет пространственное измерение: воздушное пространство и пространство недр. Воздушное пространство имеет нетелесный харак­тер в отличие от пространства недр. Характеристики земельного уча­стка уникальны и отличны от всех объектов, признаваемых вещами. В этом отношении его можно сравнить, пожалуй, только с такими ве­щами, как здание или квартира, внутреннее пространство которых имеет трехмерное измерение.

Возникает вопрос: каким образом право на материальную вещь — земельный участок с позиций теории гражданского права может озна­чать также право на пустоту, каким является воздушное пространст­во, если учитывать при этом определение земельного участка как час­ти земной поверхности? Как пустота может считаться объектом права и тем самым фактически вещью исходя из смысла п. 3 ст. 261 ГК РФ? Вряд ли на этот вопрос можно получить логичный ответ.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Данное понятие недвижимости нельзя применить в отношении всей территории страны, в частности земель водного фонда. Объяс­няется это следующим. Во-первых, в понятие поверхностного вод­ного объекта включены земли, на которых он находится. Поверхно­стные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (п. 3 ст. 5 ВдК РФ). Во-вто­рых, согласно п. 2 ст. 102 ЗК РФ на землях, покрытых поверхностны­ми водами, не осуществляется образование земельных участков. В п. 1 ст. 11² ЗК РФ говорится о том, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности. Соответственно, выдел земельных участков из состава земель водного фонда, которые находятся главным образом в публичной собственности, не допуска­ется. Это значит, что на землях водного фонда не может быть земель­ных участков; там, где есть водный объект, там (с позиций права) нет земли.

С юридической точки зрения на землях водного фонда не может быть недвижимости, зданий и сооружений, если только их части не соединены с землей, т. е. с берегами водного объекта. В противном случае у них нет прочной связи с землей, поскольку там, где находятся поверхностные воды, земли не существует.