3. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Особенности совершения договоров купли-продажи земельных участ­ков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Одной из главных задач Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения» является регулирование оборота этих земель, совершения земельных сделок. Однако нормы данного Закона не рас­пространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственно­го назначения, в соответствии с разрешенным использованием кото­рых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и ого­родничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строе­ниями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ (ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения»).

Основной особенностью регулирования договоров купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в за­конодательстве преимущественного права органов государственной вла­сти субъекта РФ или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка. Так, согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже зе­мельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъ­ект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муници­пальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец обязан известить в письменной форме высший исполни­тельный орган государственной власти субъекта РФ или орган мест­ного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и сро­ка, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не мо­жет быть более 90 дней. Извещение вручается под расписку или на­правляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намере­нии приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступ­ления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не нижеуказанной в извещении.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права по­купки, ничтожна.

Особенности совершения договоров аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Статья 9 Федераль­ного закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что в аренду могут быть переданы прошедшие госу­дарственный кадастровый учет земельные участки, в том числе нахо­дящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйствен­ного назначения, находящегося в государственной или муниципаль­ной собственности, заключается по общему правилу на срок от трех до сорока девяти лет. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на­ходящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В этом договоре может быть предусмотрено, что арендуемый уча­сток передается в собственность арендатора по истечении срока арен­ды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обу­словленной договором выкупной цены. Если иное не установлено за­коном или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся в арен­де у одного арендатора, не ограничивается. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельно­го участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное.

Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок. Согласно ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохо­зяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на зе­мельный участок из земель сельскохозяйственного назначения пре­вышает пять человек, правила ГК РФ применяются с учетом особен­ностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 указанного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на нее, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации или передать свою земельную долю в доверительное управление. Он может продать или подарить свою долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или граж­данину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельно­го участка в счет земельной доли.

В случае если участник долевой собственности на земельный уча­сток продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственно­сти, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим зе­мельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.