3. Методы оценки стоимости земельных участков

Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика,включающих сбор и анализ исходных данных,применение совокупности подходов и методов,систему расчетов,экспертизу результатов и полученение заключение о стоимости объекта.

Существует 3 подхода к оценке стоимости земли:

1)Доходный - оценка произ-ся по тому, какие доходы м.б. получены в процессе эксплуотации об-ов.2)Затратный – основан на подсчёте величины (сумма издержек), к-е необ-мы для стр-ва такого же об-та по функц-му назн-ю, из таких же материалов и по таким же технологиям (ст-ть стр-ва с учётом прямых и косьвенных затрат).3)Сравнительный (рыночный) - основан на анлизе цен сделок с аналогичными об-ми (примерно 3-5 аналагов).

Доходный подход включает методы:

1)прямая капитализация V = I/R

V – стооимость; I – единовр-ый доход; R – ставка капитализации.

2)дискантирование денежных потоков V = NOI_n/(1+i)ⁿ

NOI_n – доход полученный в год по периодам; I – стаавка дискантирования (% ставка).

Затратный подход включает методы:

1)ст-ть восстановление –V = VB – D

VB – cn-nm воссстанов-я; D – накопленный износ (бывает физический, моральный, экон-ий). 2)ст-ть замещения – готовым об-ом такого же плана.

Сравнительный подход включает методы:

Значимые отличия учитываемые при сравнении:

1)имуществен-е права на об-кт; 2)условия финансир-я; 3)динамика цен на рынке; 4)физические хар-ки (цены, окна); 5)местопол-е; 6)этажность; 7)наличие обременений (сервитут).

4. Задачи, цели и принципы разработки схемы зу мо

Схема ЗУ МР (МО) – основной предплановый и предпрогнозный документ, опр наиболее эф направление исп и охр з/ресцрсов на перспективу (не менее 10-15 лет) в увязке с основными путями развития ЗП(ЗВ) АПК и др. отраслей МР (МО).

Объектом прогнозирования является вся территория города независимо от видов использования и форм собственности, при необходимости рассматривается и прилегание к городской территории.

Цель: создание условий науч-обоснов распрелен земель, различн ф. хозяйств на земле, формиров многоуклад экономики, рац исп и охр земель

Задачи:

1. эколого-хоз зониров тер-рии 2. анализ сост и исп земель

3. подготовка инфо, показателей нормативов по регулир рыночных ЗО

4. выделение земель с различн. Режимом исп

5. уточнение гр-ц городов и НП, анализ сост и исп з-ль, нах-ся в ведении ОМС 6. выявл S исп не по назн или не эффект-о

7. выявл резервеых земель для с/х освоения 8. межотраслевое перерасп. земель (баланс)

9. разраб рекоменд. по перераспр земель с/х назн с учетом устранения сущ недостатков ЗП

10. уточнение границ ООТ 11. разраб мероприятий по защите земель

12. опр кап. Вложений д/реализ мероприятий

13. опр ТЭП, эколог и эконом меропр в Схеме

Состав Схемы ЗУ:

1) подготовительные работы 2) разработка схемы ЗУ 3) рассмотрение, согласование, утверждение схемы ЗУ 4) оформление и выдача документации.

Схема согласовывается с ЗП, ОМС, тер отделами Росреестра, агенствами и службами в обл охр и градо

Согласование подтверждается составлением акта согласования, заверенного подписями, которые ставятся на графической части и пояснительной записке. Разногласия оформляются протоколом и устраняются с помощью создания согласительных комиссий.

Матер схемы ЗУ включает текстовую и граф части. Граф часть оформляется в М-бе 1:50000, в отдел случаях – 1:100000.

Заказчик: ОМС, упр Росреестра. Финансирование разраб-ки схемы ЗУ происходит за счет средств местной админ-ции, частично федер бюджет