1. Последствия, вызываемые отводами земель для несельскохозяйственных нужд.

Сущ. 3 группы послед-вий: экономич., эколог-ие и социальные.

Экон. последствия:

1) сокращ-ие объемов с\х пр-ва (потери), 2)ущерб ЗП в связи с отчуж-ем зданий и сооружений, многол. насажд., посевов, упущенной выгодой (убытки); 3)ущерб, связанный с огранич-ем прав ЗП в охранных,санитарн. и защ-ых зонах. 4)дополн. затраты ЗП в связи с нарушением терр-ой орг-ии с/х произ-ва; 5)доп-е затраты пред-ии в связи с вынужденным изменен-м и переквалиф-ей кадров.

Эколог. последствия:

1)ухудш-е кач-ва З. в рез-те возд-ия, вызванного строит-ом и экспл-ии нес/х объекта;. 2)снижение урож-сти с/х культур, прод-ти с/х угодий; 3)ухудш-е кач-ва с/х продукции производимой в зонах подверж-ых негатив. влиянию.

Соц. послед-ия - это послед-ия оказыв-щие влияние на состояние здоровья людей, условия их жизни, а. также уровень личного благосостояния:

1)рост профессион. заболевании; 2)ухудшение среды обит. чел-ка; 3)падение личных доходов граждан в связи с сокращ-м производ-ой нагрузки, 4)сокращ-ие личных доходов насел-ия в связи с временной переквалифик-ции, 5)ухудшение условий ведения ЛПХ, 6)миграция сельского населения.

2. Подходы к оценке недвижимости.

Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика,вкл-щих сбор и анализ исходных данных,применение совокупности подходов и методов,систему расчетов,экспертизу результатов и полученение заключение о стоимости объекта.

Существует 3 подхода к оценке стоимости земли:

1)Доходный– оц. произв-ся по тому, какие доходы м.б. получ. в проц. эксплуат. об-ов. 2)Затратный – основан на подсчёте величины (сумма издержек), к-е необ-мы для стр-ва такого же об-та по функц-му назн-ю, из таких же материалов и по таким же технологиям (ст-ть стр-ва с учётом прямых и косьвенных затрат). 3)Сравнительный (рыночный) - основан на анлизе цен сделок с аналогичными об-ми (примерно 3-5 аналагов).

Доходный подход включает методы:

1)прямая капитализация V = I/R

V – стоимость; I – единовр-ый доход; R – ставка капитализации.

2)дискантирование денежных потоков V = NOI_n/(1+i)ⁿ

NOI_n – доход полученный в год по периодам; I – ставка дискантирования (% ставка).

Затратный подход включает методы:

1)ст-ть восстановление –V = VB – D

VB – ст-ть воссстан-я; D – накопленный износ (бывает физич., моральный, экон-ий).

2)ст-ть замещения – готовым об-ом такого же плана.

Сравнительный подход включает методы:

1.Метод сравнения продаж(срвнения с з.у.аналогами)

2.Метод выделения(выделяется стоимость застроенной части участка)

3.метод распределения(процент.соотношение застроен.и незастроен.части)

Значимые отличия учитываемые при сравнении:1)имуществен-е права на об-кт;2)условия финансир-я; 3)динамика цен на рынке;4)физические хар-ки (цены, окна);5)местопол-е;6)этажность;7)наличие обременений (сервитут).

Поправки могут внос-ся как в абсол-х (цена ед. S, цена всего об-та), так и в относ-х (%) величинах. V_ср = Ц_i ± ∑П_ij

Ц_i – цена аналог-го об-та; П – поправки.