Список литературы
1.Рыхтикова, Н.А. Анализ и управление рисками организации: Учебное пособие / Н.А. Рыхтикова. - М.: Форум, 2012. - 240 c.
2.Плошкин, В.В. Оценка и управление рисками на предприятиях: Учебное пособие / В.В. Плошкин. - Ст. Оскол: ТНТ, 2013. - 448 c.
3. Чеснокова Е.А., Чесноков А.С., Понявина Н.А. Оценка риска невыполнения инвестиционного проекта. Сборник научных статей. Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости: / редкол.: Колодяжный С.А. и др. – Воронеж, 2016. – 240с.
4.http://www.ibl.ru/konf/151211/analiz-metodov-ocenki-riskov.html
5.http://1fin.ru/?id=281&t=449
6.http://e-disclosure.ru/portal/files.aspx?id=4445&type=2
7.http://воронежстрой.su/images/_document/buh-balans/buh-balans-2014.pdf
УДК 725.2:336.1
Анализ рынка коммерческой недвижимости в период финансового кризиса
Е.А. Чеснокова канд. э. наук, доцент, В.А. Рубцова студент гр. С-731Б, Е.А. Панкратова студент гр. С-732Б50
Научный руководитель: канд. э. наук, доцент Е.А. Чеснокова
Кризис в России весьма негативно сказался на рынке коммерческой недвижимости. Во-первых, из-за ослабления рубля сильно увеличилась стоимость аренды по договорам, заключенным в валюте. Во-вторых, значительно подорожали кредиты вследствие повышения ключевой ставки ЦБ. Руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл» Александр Вусов поясняет: «Перестали кредитовать некоторые средние и мелкие банки, а крупные выдают займы под огромные проценты (20-25%) и более усидчиво проверяют платежеспособность заемщиков. Сделки купли-продажи практически не осуществляются». В результате снизился спрос и увеличился объем свободных помещений, из-за чего начали понижаться арендные ставки [5].
Был проведен анализ по г.Москва, Санкт - Петербургу и было выявлено, что рынок коммерческой недвижимости начал претерпевать значительные изменения. Так, проанализировав сектор офисной недвижимости, мы заметили, что ввод арендопригодных площадей сократился. Например, в Москве за прошедший год было выведено 710 тыс.м2, что говорит о двукратном снижении темпа прироста по сравнению с 2014 годом. В Санкт-Петербурге, на наш взгляд, ситуация приняла немного иной характер: офисный рынок увеличился на 170 тыс.м2 , что составляет 80% от результатов предыдущего года рис. 1.
Рис.1 Динамика ввода офисных площадей г.Москвы и г. Санкт-Петербурга [3].
В сегментах торговой недвижимости и streetretail мы замечаем небольшой прирост арендопригоных площадей, однако следует отметить, что больше половины проектов, заявлявшихся к вводу в 2015 г., были заморожены, либо срок их открытия был перенесен рис. 2. На конец 2015 г. общий объем качественных торговых площадей в России увеличился на 1,86 млн м2 за счет ввода 62 торговых центров и достиг показателя в 23,9 млн м2. Изучив динамику ввода, видно, что по показателю обеспеченности населения торговыми площадями среди всех городов-миллионников России тройка лидеров по итогам 2015 г. осталась неизменной — это Самара, Санкт-Петербург и Екатеринбург. А вот Москва лишь 4 место.
Рис.2 Динамика ввода торговых площадей по России
Следует отдельное внимание уделить изменению арендных ставок. В 2015 году, мы замечаем их максимальное снижение. В Москве арендная ставка упала на 7% в классе А, 25% в классе В.
Рис.3 Динамика приведенной базовой ставки аренды для класса А и В для г. Москвы
Для Санкт-Петербурга, на наш взгляд, изменения были не столь серьезными – арендная ставка упала на 7-9% без учета инфляции.
Рис.4 Динамика запрашиваемой ставки аренды для класса А и В для г. Санкт-Петербурге [4]
На рынке streetretail, большую долю которого занимают заведения общественного питания и продуктовые сети, мы наблюдаем похожую ситуацию. В среднем арендная ставка упала на 5-30% в зависимости от ликвидности объекта, однако в некоторых центральных коридорах она локально возросла.
Внимательно рассмотрев и изучив сегмент торговой недвижимости, мы заметили, что арендодатели не готовы идти на финансовые уступки. Для наглядности приведем в пример Санкт-Петербургский торгово-развлекательный комплекс «Галерея», который за 2015 год лишился более 30 крупных арендаторов (Baldinini, RiverIsland, Calliope, Sinequanone, Warehouse и др). Так же в Москве 11 ретейлеров заявили о закрытии действующих магазинов до конца 2016 года. Основными локациями выхода новых международных брендов стали торговые центры «Афимолл Сити», «Авиапарк», «Центральный Детский Магазин на Лубянке», а также центральные торговые улицы города [1,2].
В заключение хотелось бы отметить, что низкий ввод новых объектов, ожидаемый в 2016г. будет способствовать восстановлению баланса рынка. Состояние напряженности сохранится как минимум до конца 2016 года, затем возможно плавное оздоровление рынка за счет новых востребованных проектов, как за счет строительства новых площадей, так и за полняемости существующих.