Список литературы

1. ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.

2. СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.

3. Болотин С. А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа // Недвижимость: экономика, управление. - М.: АСВ, 2002. - № 2.

4. Рогонский В.А., Костриц А.И и др. Эксплуатационная надежность зданий и сооружений. - С.-Петербург: ОАО «Издательство «Стройиздат СПб», 2004. - 172 с.

5. Строзотт Т., Шлехтвег Ш. Нефотореалистичная компьютерная графика: моделирование, рендеринг, анимация. Изд-во Кудиц-Образ, 2005. С. 416.

6. Калинин В.С. Визуализация проектов: психологические аспекты вопроса. // САПР и ГРАФИКА. 2006. №1. 1 с.

7. Ивановский Н.А. Визуализация ландшафтного проекта: назначение и современные методики реализации EuropeanSocialScienceJournal. 2012. №9-2 (25). С. 52-59.

8. Применение 3D-моделирования в проектировании и строительстве / Пинчук И.В., Ионов В.И., Нигматуллин В.Р., Шушков А.В. // Химическая техника. 2012. №1. 38 с.

9. Зеленина А.М., Кретов В.М. Анализ и перспективы использования средств компьютерной графики для моделирования и визуализации объектов недвижимости и архитектурных проектов. // Вестник воронежского института высоких технологий. 2008. №3. С.101-103.

10. Портнягин В.В., Лучкова В.И. Новые цифровые возможности визуализации архитектурной среды. // Новые идеи нового века: материалы международной научной конференции ФАД ТОГУ. 2012. №1. С.154-158.

11. Лебедева И.М. Использование углов солнца в 3D моделировании. // Международный научно-исследовательский журнал. 2013. №3-1 (10). С.54-56.

12. Шпилевский Д.Л. Использование и построение трехмерных объектов в целях обучения современным научным дисциплинам. // Вестник марийского государственного университета. 2011. №7. С.14-15.

13. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб.: ГТУ. - 1994. - 43 с.

14. Schlomer N., Schmidt J. Применение технологий моделирования в современной проектной практике // Architectureandmoderninformationtechnologies. 2008. №1 (2). 8 с.

УДК 332.77

Государственное регулирование воспроизводства жилищного фонда

Н.А. Понявина канд. т. наук, доцент, Н.А. Кричун, Т.С. Наумова

студенты гр. С-142Б ⁴⁸

Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Понявина Н.А.

Изменения, происходящие в жилищной сфере, требуют адекватных перемен в жилищной политике, включая не только увеличение объемов жилищного строительства и улучшение его качества, но и обеспечение сохранности существующего жилищного фонда, повышение эффективности его эксплуатации и существенное улучшение комфорта проживания граждан, что невозможно без разработки новых подходов к решению данной проблемы.

В соответствии с п.2 ст. 19 [1] в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяют на:

1. Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

2. Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищных фондов РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ).

3. Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В настоящее время жилищный фонд Российской Федерации составляет более 23 % всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает более 3,177 млрд. м² общей площади, из них муниципальный фонд составляет 9,9 %, государственный фонд – 4,3 %, частный – 85,8 %. В городах расположено примерно 72,2 % жилищного фонда, а в сельской местности – 27,8 %.

Переход России к рыночным отношениям сопровождается значительным падением темпов воспроизводства и увеличением темпов выбытия жилищного фонда. Возрастает доля ветхого и аварийного жилищного фонда. По сравнению с 1990 г. площадь ветхого и аварийного жилищного фонда к 2015 г. увеличилась с 28,9 млн.м² до 77,7 млн.м² и удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда вырос с 1,3% до 3,0%.

По данным специалистов, в ближайшее время прогнозируемый объем ввода нового жилья не в состоянии будет покрыть объем преждевременного выбытия существующего жилищного фонда. С учетом того, что потребность в жилье является первостепенной потребностью любого человека, необходимость воспроизводства жилищного фонда становится одной из актуальных проблем жилищной политики государства.

Важность этого обусловливается меняющимся содержанием роли государства, которое практически ушло от поддержки граждан при приобретении жилья в собственность. Коммерческие предприятия также практически отказались от предоставления жилья своим работникам либо улучшения их жилищных условий, предоставив работникам решать данную проблему самостоятельно. В то же время уровень заработной платы работников на большинстве российских предприятий не соответствует быстро растущим ценам на новое жилье. Необходимо заметить, что новое строительство в основном ведется, перегружая изношенные коммунальные сети, в центральных частях городов, где высока стоимость земельных участков и значительны затраты, связанные со строительством.

Состояние жилищного фонда, а также сложившаяся ситуация в экономике в целом предопределяют, что в ближайшие годы основным направлением улучшения жилищных условий граждан может и должно стать не столько строительство нового жилья, сколько рациональное и эффективное использование существующего жилищного фонда. Оно должно осуществляться посредством проведения реконструкции, модернизации и капитального ремонта эксплуатируемых зданий, использования пустующих и незаселенных жилых помещений, жилых домов и квартир, по тем или иным причинам выведенных из эксплуатации, перераспределения жилья между собственниками, нанимателями. Для этого потребуется глубокая реструктуризация строительного комплекса, переориентация его на выполнение значительных объемов ремонтно- восстановительных работ и производство соответствующих конструкций, изделий и материалов.

В положении [3] подчеркивается, что на капитальный ремонт ставится, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может проводиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнее благоустройство, т.е. происходит обновление здания.

В строительной практике, как правило, при проведении реконструкции жилищного фонда осуществляются:

• перепланировка помещений;

• усиление, частичная разборка или замена конструкций;

• надстройка;

• пристройка;

• улучшение состояния фасадов здания;

• формирование современных интерьеров помещений.

В соответствии с п. 2 ст. 257 [4] «…к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств…».

Работы по модернизации проводятся обычно одновременно с реконструкцией или капитальным ремонтом дома (повышение степени благоустройства жилого дома, доведение его инженерного оборудования до современного уровня.

В Российской Федерации инвестиции в жилищный сектор составляют примерно 23 % от общего объема инвестиций в основной капитал. При этом большинство российских семей проживает в неблагоприятных условиях с ненадежными системами коммунального обслуживания. Показатель обеспеченности жильем населения в Российской Федерации в соответствии с действующими нормативами составляет 30 %, при этом величина самого норматива ниже аналогичного показателя уровня обеспеченности жильем практически во всех странах не только Западной, но и Восточной Европы. Однако, за последние годы улучшилась обеспеченность населения жильем: в жилищном фонде в 2015 г. в среднем на одного жителя приходилось 25,4 кв. м² общей площади жилых помещений против 22,6 кв. м² в 2010 г. и 19,2 кв. м² в 2000 году. В 2015 г. введено 786 тыс. новых квартир общей площадью 65,7 млн. м², что составило 105,4 % к 2011 году.

Таким образом, процесс воспроизводства представляет собой очень сложный комплекс разнообразных явлений и процессов, в котором экономическая теория выделяет четыре фазы: производство, распределение, обмен и потребление. В жилищном фонде под производством понимается процесс создания жилого помещения. Создание нового продукта может происходить при реконструкции жилья, его модернизации, капитальном ремонте. Распределение – процесс определения доли, пропорции, в которой каждый хозяйствующий субъект, принимавший участие в производстве жилой недвижимости, присваивает часть результата ее производства. Обмен – процесс передачи прав на владение жильем от одного субъекта к другому; форма опосредованной рыночной связи производителей жилья (строительных компаний) и его потребителей (населения). Потребление – конечная цель; процесс использования жилой недвижимости для удовлетворения личных или производственных потребностей. Распределение и обмен – опосредствующие стадии, связывающие производство жилья с его потреблением. Потребление – мотив строительства жилья (производства). Поскольку потребление жилья диктует новый заказ строительной организации (производству), удовлетворенная потребность рождает новую потребность. Развитие потребностей является движущей силой развития строительства (производства).

На данный момент существует проблема государственного регулирования в сфере воспроизводства жилищного фонда. Проблема обусловлена процессами, происходящими в жилищной сфере в период с 1991 – 2015 гг. Источником формирования данной проблемы явился фрагментарный характер процесса государственного регулирования жилищного рынка. Создав условия для формирования большого количества собственников в жилищной сфере за счет принятия Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», государство фактически отстранилось от последствий данных решений, переложив проведение капитальных ремонтов на собственников жилых помещений.

Такая позиция государства создала новые проблемы. Быстрый рост частного жилищного фонда без учета его фактического состояния привел к тому, что у собственников иногда отсутствуют средства на его содержание. При этом, собственники помещений в многоквартирных домах фактически не вовлекаются в процесс управления этими домами. Постоянный рост оплаты за коммунальные услуги приводит к повышению социальной напряженности.

В то же время, анализируя некоторые положения Жилищного кодекса, необходимо отметить, что существующий Жилищный кодекс игнорирует нормы и правила технического регулирования, обеспечивающие эффективную эксплуатацию домов с минимальной интенсивностью физического износа и нормативную долговечность.

Строительные элементы с начала строительства и до последнего дня эксплуатации дома содержат дефекты и неисправности, возникновение и развитие которых происходит непрерывно. Ликвидация дефектов и неисправностей на ранней стадии способствует увеличению долговечности и продолжительности эффективной эксплуатации строительных конструкций и элементов инженерных систем. Этот принцип является основополагающим в отечественной практике эксплуатации домов. Несоблюдение этих условий приводит к ускорению физического износа и выходу из строя строительных элементов.

В соответствии с перечнем предлагаемых к выполнению работ по статье «содержание и ремонт» затраты на текущие ремонты составляют 7,75 % от общих затрат. В 80-е годы для обеспечения нормативных сроков между капитальными ремонтами они составляли 48-50%.

Замена Жилищным кодексом понятия «техническая эксплуатация» на «содержание и ремонт» привела к интенсификации физического износа жилого фонда страны, который вырос к 2015 году для 62% домов фонда до 52%, что приводит к сокращению длительности периода между капитальными ремонтами и увеличению затрат на их выполнение.

При исследовании нормативных актов федеральных и региональных органов управления выявлено:

А) капитальный ремонт экономически целесообразен для домов с интегральным износом до 65%. При большем износе поддержание домов текущими ремонтами приводит к увеличению стоимости технической эксплуатации в 2 – 3 раза;

Б) государственный жилищный фонд обслуживается по правилам и в объеме регламента «содержания и ремонтов» муниципальными и государственными предприятиями, в установленном порядке;

В) частный жилой фонд, собственниками которого являются физические и юридические лица, должен обслуживаться по правилам и в объеме регламента «технической эксплуатации жилищного фонда».

Недопустимым пробелом Жилищного кодекса РФ является отсутствие в структуре управления жилищным фондом звена, обеспечивающего квалифицированную, непрерывную диагностику состояния строительных элементов домов, контроль и приемку выполненных работ. Данный факт приводит к сокращению периода между капитальными ремонтами и к снижению долговечности домов; не осуществляется контроль качества и количества работ, отсутствует квалифицированная приемка работ по техническому обслуживанию с составлением соответствующих актов. Оплата работ производится не по сметам, согласованным с плательщиками, или в соответствии с протоколами договорной цены, а по криминальной, технически несостоятельной системе, - пропорциональности затрат на обслуживание площади квартиры плательщика, что позволяет Управляющим компаниям принуждать собственника к оплате невыполненных работ. Суммы оплаченных, но не выполненных работ не возвращаются плательщикам.

Жилищный кодекс не предусматривает вовлечение в работу по технической эксплуатации домов отделы ЖКХ в составе администраций городов и районов. Правовое регулирование должно более четко и определенно установить их статус, состав деятельности, обязанности и ответственность. Необходимо более активное участие данных отделов в работе с неплательщиками, в контроле расходования накопительных средств на капитальный ремонт.

Зарубежный опыт строительства и воспроизводства жилищного фонда отличается от отечественного. Если рассмотреть страны Европы, в частности Скандинавии, страны с высоким уровнем обеспеченности населения комфортным жильем, то основная часть жилых зданий в Финляндии находится в частных руках. Количество зданий в собственности государства, а так же общественных зданий составляет всего 13% от фонда недвижимости. Наиболее крупными собственниками зданий являются банки и страховые компании. Весь фонд недвижимости в этой стране является достаточно молодым в международном масштабе. Средний возраст зданий составляет менее 20 лет. В основном многоквартирные дома были построены после 1970 года, правильно эксплуатировались и сейчас находятся в отличном состоянии.

Другая страна Скандинавии – Швеция, так же может похвастаться состоянием жилищного фонда. Обращаясь к истории строительства Швеции, нельзя не обратить внимание на то, что в середине 60-х годов правительство страны поставило задачу скорейшего решения жилищной проблемы, сложившейся из-за роста населения и долгой продолжительности жизни в стране. Правительство Швеции предложило «программу миллиона». Суть этой программы заключалась в том, чтобы стимулировать жилищное строительство в размере 1 миллиона квартир за 10 лет. После достижения поставленных результатов, в середине 80-х годов число квартир, вводимых в эксплуатацию в год, не превышает 30 тысяч. Однако, несмотря на значительное снижение объемов нового жилищного строительства, объем инвестиций в эту сферу не уменьшился. Так же, на фоне уменьшения объемов нового жилья, произошла переориентация форм в сфере воспроизводства жилищного фонда. Основными способами восстановления жилого фонда стала перестройка старого жилья, его модернизация и реконструкция.

Еще одна немаловажная особенность рынка жилой недвижимости – это налоговое законодательство. Например, жилищный фонд Швеции, являясь объектом недвижимости, облагается налогом. Данный налог платят собственники жилья, независимо от того, проживают они в нем или сдают в аренду. Величина налога зависит от статуса его владельца и направления использования жилья. Если человек сдает в аренду, принадлежащую ему недвижимость, то платит налог больше, чем собственник, непосредственно проживающий в нем. За счет этого, сумма налоговых выплат направляется государством на выплату жилищных пособий и строительство нового, в основном социального, жилья, тем самым непрерывно поддерживая нормальное состояния жилищного фонда в целом по стране. В России же, недостаточно развито налоговое законодательство в сфере жилой недвижимости.

Таким образом, следует выделить несколько основных особенностей воспроизводства жилищного фонда в развитых европейских странах: государственное регулирование в сфере недвижимости находится на высоком уровне с применением:

• нормированной налоговой политики;

• субсидированием и льготным кредитованием малоимущего населения;

• эффективных методов привлечения инвестиций для строительства нового жилья.

Проводится политика возмещения затрат на ремонт, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда за счет квартирной платы, учитывая сдаваемый в аренду жилой фонд.

Действует система перераспределения средств в жилищной сфере за счет взимания налогов на жилищную недвижимость с ее владельцев, для направления полученных сумм на жилищные пособия.

Наблюдается привлечение большого объема частных инвестиций за счет совершенной законодательной базы и минимизации рисков на рынке жилой недвижимости.

В заключение можно сказать, что состояние жилищного фонда в России в настоящее время существенно отличается от ситуации, например, в Европе. В основном это связано с тем, что за последние сто лет Россия перенесла ряд больших реформ, смену правительства и законодательства. Единственной формой восстановления жилищного фонда в стране долгое время являлось новое строительство. И наряду с этим, наблюдалось отсутствие таких форм, как модернизация и реконструкция. В связи с этим сегодня в России наблюдается неудовлетворительное состояние жилищного фонда. Эффективное решение всех проблем реконструкции и обновления сложившейся городской застройки возможно лишь при системном их рассмотрении, с учетом зарубежного опыта и сложившихся российских традиций и принципов ее формирования.