Список литературы
Горбанева Е.П., Бабешко Е.А. Маркетинговый анализ проектов в девелопменте / Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости. – Воронеж, 2016. – С.202-208.
Горбанева Е.П., Колесник С.А, Тюрина П.А. Формирование эффективного портфеля инвестиционно-строительных проектов / Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости. – Воронеж, 2016. – С.171-177.
Мищенко В.Я., Горбанева Е.П. Анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры Воронежской области» / Известия ТулГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация . Вып.9. – Тула: Изд-во ТулГУ, 2006. – С.229-235.
Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Ждамирова Е.А. Методология проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью»/ Научный вестник ВГАСУ. Серия: Гуманитарные науки. – Воронеж, 2005 г. – С.40-43.
Мищенко В.Я, Горбанева E.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Повышение энергоэффективности в бюджетной сфере Воронежской области/ Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. -2014 - №3(35). – С.71-76.
Шевчук Д. Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций, 2007. - 115 с.
УДК 69.059.25:725.2
Управление реконструкцией коммерческого объекта недвижимости с целью повышения его доходности
Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, К.Н. Черенкова студент гр. С-741Б42
Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.
На отечественном рынке недвижимости еще остаются слабо освоенные сегменты, особенно касающиеся проблем профессионального управления развитием объектов недвижимости. Под их развитием понимаются улучшение системы управления на объекте, приводящее к увеличению доходности, и материальные преобразования недвижимости, позволяющие увеличить ее рыночную стоимость.
Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. [2]
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением [1].
Таким образом, деятельность по управлению недвижимостью имеет комплексный характер и, по сути, является ключевой как в экономике недвижимости, так и в системе управления компанией.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом на любом из этапов жизненного цикла (замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация), если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Рассмотрим особенности управления реконструкцией коммерческого объекта.
Реконструкция - проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки, разборка и усиление несущих конструкций, переоборудование чердачного помещения под мансарду, строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций.[3]
Реконструкция объекта коммерческой недвижимости осуществляется на основании принятого решения владельцем недвижимости. Однако, помимо владельца, следует выделить и других участников процесса реконструкции (рисунок 1).
Рис. 1. Основные участники реконструкции коммерческой недвижимости
Важнейшими составными частями управления проектом реконструкции являются:
1. Управление целями проекта реконструкции.
Управление целями проекта включает в себя процедуры определения целей проекта, совместно с владельцами проекта, корректировку целей при проведении реконструкции объектов в связи с конкретными обстоятельствами проведения реконструктивных работ.
2. Управление сроками реконструкции.
Управление сроками проекта включают в себя следующие основные процедуры, обеспечивающие своевременное завершение проекта: определение состава всех операций и взаимосвязей между ними, документирование процессов, формирование общего календарного плана выполнения проекта, контроль соблюдения плана, разрешение конфликтных процессов, управление изменениями плана проекта.
3. Управление стоимостью проекта.
Управление стоимостью проекта включает в себя процедуры, обеспечивающие завершение проекта в рамках принятого бюджета или обоснованно увеличенного бюджета: планирование ресурсов, оценка стоимости ресурсов и формирование бюджета проекта, формирование общего бюджета затрат.
4. Управление рисками - это непрерывный процесс идентификации, анализа и реагирования на проектные риски.
5. Управление качеством.
Управление качеством проекта включает в себя процедуры, необходимые для обеспечения заданных характеристик проекта.
6. Управление контрактными отношениями и обязательствами.
Управление контрактами при проведении реконструкции включает процедуры, необходимые для получения продуктов и услуг, обеспечивающих исполнение проекта, от всех контрагентов, задействованных в реализации инвестиционного проекта.[3]
У собственника объекта реконструкции существует возможность выбрать один из вариантов управления коммерческой недвижимостью (рис. 2).
Рис. 2. Варианты управления недвижимостью
Собственная управляющая компания
Создание собственной управляющей компании требует значительных затрат, так как необходимо самим:
подобрать и обучить персонал;
организовывать управление объектом;
контролировать уровень профессионализма и результативность работы персонала;
разработать и организовывать стратегию продаж и продвижения коммерческого комплекса на внутреннем рынке.
Все эти мероприятия требуют значительных финансовых затрат и не гарантируют достижения высокой эффективности работы. Особенно накладно создавать собственную УК для одного объекта, так как для управления сетью коммерческой объектов в одном городе необходимы те же топ-менеджеры, что и для одной.
Профессиональная управляющая компания
Привлеченная профессиональная УК выполняет следующие работы:
ведет текущую деятельность объекта;
подбор, обучение и управление кадрами;
разрабатывает стратегию и тактику работы объекта недвижимости
При заключении договора на управление собственник и управляющая компания определяют, что все финансовые потоки являются открытыми для собственника. Иными словами, собственник может полностью контролировать деятельность УК.
В договоре также указывается, при каких условиях договор управления может быть расторгнут. УК согласует с владельцем назначаемых топ-менеджеров.
Выбор варианта зависит от многих факторов, в том числе:
уровень и местоположение объекта недвижимости;
размер;
объем инвестиций;
необходимость получения высокой доходности или высокая капитализация;
конкурентная среда.
Привлечение профессиональной управляющей компании потребует дополнительных расходов на оплату ее услуг. Но при этом УК обеспечивает большую эффективность, в первую очередь, за счет масштаба своей деятельности.
Главным фактором, определяющим выбор варианта управления, являются экономические показатели работы объекта недвижимости, которые существенно зависят от варианта управления.
Основными экономическими показателями деятельности объекта недвижимости являются:
период окупаемости проекта;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности;
индекс рентабельности.
Таким образом, на основе всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что нахождение оптимального варианта управления реконструкцией коммерческого объекта недвижимости позволяет повысить его доходность [1].