Список литературы
Федеральная служба государственной статистики// Общая численность инвалидов по группам инвалидности - http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/invalid/1-1.doc
Сайт «Studfiles» файловый архив для студентов// Московская финансово-юридическая академия /управление проектами - http://www.studfiles.ru/preview/846005/page:2/
Колодяжный С.А., Плотникова В.М., Мещерякова М.А. «Социальная значимость программы Российской Федерации «Доступная среда (2011-2015): проблемы, перспективы реализации» //Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости: сбор. науч. статей, редкол.: Колодяжный С.А. и [др.], - Воронеж,2016.-27-38с.
Мищенко В.Я., Мещерякова О.К., Мышовская Л.П. «Возможность получения образовательных услуг в высшем учебном заведении инвалидами и категориями лиц, приравненных к ним // Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости: сбор. науч. статей, редкол.: Колодяжный С.А. и [др.], - Воронеж,2016.-38-47с.
Портал для инвалидов – Dislife//статьи/ Я. Заславский «О создании доступной среды для инвалидов» - http://dislife.ru/articles/view/20517
УДК 628К: 69.059.25
46 Капитальный ремонт и методология определения затрат на его проведение
В.Я. Мищенко докт. т. наук, профессор, Е.А. Тельпова магистр гр. М21, О.С. Козак аспирант
Научный руководитель: докт. т. наук, профессор Мищенко В.Я.
Важной задачей управленческого учёта является калькулирование себестоимости оказываемых услуг, и, как следствие, учёт затрат. Определение затрат представляет собой процесс, начинающийся со сбора всей информации, относящейся к затратам. Концепция управленческого учета отражает информацию о реальной стоимости предоставляемых услуг ремонтных мероприятий. Развитие концепции предполагает на стадии принятия решений калькуляции ремонтных мероприятий, без чего невозможна оценка эффективности.
На основании Федерального Закона №185 "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" «к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся только ремонт внутридомовых инженерных систем, в том числе установка приборов учета потребления ресурсов и узлов управления; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; ремонт крыш; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; утепление и ремонт фасадов» [1].
Проведенный анализ статистических методов показал невозможность их использования для расчета тарифов на капитальный ремонт по причинам высокой степени трудоемкости результатов. Так же этот метод будет показывать информацию о нерациональных затратах или их отсутствии при ремонтном обслуживании жилых домов в прошлые периоды, которую невозможно как-то блокировать. Таким образом, формирование тарифов на капитальный ремонт должно строится на принципах плановой компенсации затрат на будущие капитальные ремонты.
Рассматривая компенсационный метод, основываются на том, что в соответствии с теорией воспроизводства основных фондов, капитальный ремонт является обязательным условием их простого воспроизводства и предназначен для компенсации устранимого физического износа. Из этого следует, что стоимость капитального ремонта должна быть равна потери стоимости объекта основных фондов, утраченной в результате физического износа. Это теоретическое предположение осуществить на практике невозможно, в связи с несовершенством существующих методов измерения физического износа.
В последнее время можно наблюдать стремление упростить проблему, используя не оправдавший себя ни теоретически, ни практически показатель общего физического износа здания не только при определении стоимости капитального ремонта здания, но и расчета тарифов будущего капитального ремонта.
Более объективное представление о стоимости капитального ремонта здания может дать анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерных систем.
Хотя этот метод определения стоимости капитального ремонта, базирующийся на детальном обследовании объектов, показывает наивысшую точность, его трудоемкость сопоставима с трудоемкостью сметных расчетов.
В настоящее время тарифов на будущий капитальный ремонт формируются на основе расчетов 1 квадратного метра общей площади в действующих ценах или расчетных с учетом планируемой инфляции. Эти методики расчета неточно отражают затраты на капитальный ремонт, т.к. не учитывают изменение цен на протяжении всего межремонтного цикла. Поэтому в начале каждого нового цикла тарифы на капитальный ремонт необходимо пересчитывать с учетом изменения ценовых показателей на рынке строительных ресурсов.
Для более точных расчетов тарифов на капитальный ремонт, необходимо индивидуально схемы функционирования зданий, т.е. на графики проведения ремонтов. При этом подходе тарифы представляют в виде неценовых величин.
Рассматриваемые графики представляют собой аппроксимированные нормативные графики нарастания и снижения физического износа здания в результате ремонтов.
Нормативный график физического износа здания - совокупность графиков нормативного физического износа составляющих здания конструктивных элементов с учетом их удельного веса в общей стоимости здания. Нормативные графики износа конструктивных элементов имеют одинаковый характер, когда износ 100 % достигается по истечении нормативного срока службы элемента. «Нормативные сроки службы конструктивных элементов зданий принимаются по ВСН 58 – 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения» [2] .Для определения физического износа построим график зависимости времени от физического износа. Мы принимаем составляющие, как простые технические системы, где износ развивается линейно.
Чтобы получения нормативного графика износа, за весь нормативный срок службы здания (Тзд) нужно поместить предыдущий график на временную линейку в последовательности, соответствующей началу и окончанию нормативного срока эксплуатации здания. Для объектов недвижимости нормативный срок службы применяется в зависимости от групп капитальности здания [3].
График нормативного физического износа паркетных буковых полов приведен на рис. 1.
120
100
80
60
40
20
0
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
Срок службы, лет
Рис. 1. График нормативного физического износа паркетных буковых полов
Нормативный график физического износа паркетных полов из буковой дощечки за нормативный срок службы здания приведен на рис. 2.
Следующим этапом является построение нормативной эпюры физического износа здания, для этого необходимо на графиках для отдельных конструктивных элементов учесть их удельный вес в общей стоимости здания.
120
100
80
60
40
20
0 20 40 60 80 100 120 140
Срок службы, года
Рис. 2. График нормативного физического износа паркетного букового пола за срок службы здания
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в общей стоимости здания может приниматься по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
В табл. 1 приведены удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах от восстановительной стоимости для жилых девятиэтажных кирпичных зданий второй группы капитальности.
Таблица 1
Удельные вес отдельных конструктивных элементов в процентах от восстановительной стоимости для жилых девятиэтажных кирпичных зданий второй группы капитальности
п.п. |
Конструкции |
Объем зданий в кубических метрах |
||||
до 60000 |
более 60000 |
|||||
Внутренняя отделка |
||||||
простая |
повышенная |
простая |
повышенная |
|||
1 |
Фундаменты |
18 |
18 |
7 |
7 |
|
2 |
Стены и перегородки |
21 |
23 |
21 |
19 |
|
3 |
Перекрытия |
15 |
14 |
17 |
16 |
|
4 |
Крыши |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
5 |
Полы |
6 |
9 |
6 |
8 |
|
6 |
Проемы |
8 |
8 |
9 |
9 |
|
7 |
Отделочные работы |
8 |
12 |
11 |
15 |
|
8 |
Внутренние санитарно-технические электрические устройства |
14 |
13 |
19 |
17 |
|
|
Прочие работы |
6 |
2 |
9 |
8 |
|
|
Итого |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
Нормативный график физического износа паркетных полов из бука за нормативный срок службы здания с учетом удельного веса стоимости этих полов в общей стоимости здания приведен на рис. 3.
10
5
0 20 40 60 80 100 120 140
Срок службы, года
Рис. 3. График нормативного физического износа паркетного букового пола за срок службы здания с учетом удельной стоимости пола
Похожие графики строятся для всех конструктивных элементов здания. Путем суммирования значений износа конструктивных элементов по этапам эксплуатации здания можно получить суммарный нормативный износ здания по годам его эксплуатации. Пример графика нормативного физического износа для здания второй группы капитальности приведен на рис. 4.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120
Срок службы, года
Рис. 4. График нарастания нормативного физического износа здания второй группы капитальности за нормативный срок службы
Если следовать графику ремонтного обслуживания здания, то ремонтный процесс будет проходить непрерывно, что совершенно не приемлемо. Исходя из этих соображений, на графике необходимо выбрать периоды наиболее интенсивных ремонтов и замен конструктивных элементов здания. Такие периоды определяются путем аппроксимации графика в соответствии с периодичностью проведения капитальных ремонтов, которая определяется нормативно.
Очевидно, что при проведении ремонтов в указанные нормативные сроки, будет недоиспользован временный ресурс части конструкций, но эти потери во многом будут компенсированы за счет комплексности ремонтных работ [4].
На основании данных графика нормативного физического износа для здания в целом рассчитываются тарифы на капитальный ремонт.
Таким образом, предлагаемый алгоритм учета затрат на проведение капитального ремонта включает в себя следующие этапы:
построение графика нормативного физического износа основных конструктивных элементов здания с учетом их удельного веса в общей стоимости здания;
построение графика нарастания нормативного физического износа здания за нормативный срок службы;
построение графика изменения первоначальной стоимости в зависимости от физического износа за весь срок службы здания;
определение суммарного физического износа, накопившегося за нормативный срок службы объекта;
расчет действительной стоимости объекта по формуле (1):
(1)
где Сд - действительная стоимость объекта недвижимости;
Св - восстановительная стоимость объекта недвижимости;
Иф - физический износ, накопившийся за период межремонтного цикла.
формирование тарифа на проведение капитального ремонта по формуле (2):
(2)
где Т - нормативный срок службы здания.
Совершенствование методов расчета затрат на проведение ремонтных работ, а так же их прогнозирование может способствовать более точному формированию тарифов на капитальный ремонт и развитию затратной составляющей.