Список литературы

1. Горбанева Е.П., Бабешко Е.А. Маркетинговый анализ проектов в девелопменте / Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости. – Воронеж, 2016. – С.202-208.

2. Горбанева Е.П., Колесник С.А, Тюрина П.А. Формирование эффективного портфеля инвестиционно-строительных проектов / Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости. – Воронеж, 2016. – С.171-177.

3. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П. Анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры Воронежской области» / Известия ТулГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация . Вып.9. – Тула: Изд-во ТулГУ, 2006. – С.229-235.

4. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Ждамирова Е.А. Методология проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью»/ Научный вестник ВГАСУ. Серия: Гуманитарные науки. – Воронеж, 2005 г. – С.40-43.

5. Мищенко В.Я, Горбанева E.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Повышение энергоэффективности в бюджетной сфере Воронежской области/ Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура. -2014 - №3(35). – С.71-76.

УДК 336.645

Управление рисками девелоперских проектов и методы их минимизации

Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, Р.И. Белокобыльский

студент гр. С-732Б, Фан Нут Линь аспирант ³⁴

Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.

Одной из актуальных проблем, связанных с эффективным развитием российской экономики и ее различных отраслей, является проблема управления рисками девелоперских проектов.

Разработка идеи девелоперского проекта и последующая его реализация всегда идут в условиях неопределенности и рисков, и эти две категории взаимосвязаны. Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью - это операция, которая находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Значительный уровень издержек от сделок с недвижимостью, долгосрочный характер инвестиций, изменения валютных курсов и рыночных цен на продукцию, кризисы и другие экономические факторы - причины, по которым строительные компании несут большие потери. Чтобы исключить возможность реализации или снизить вероятность подобных проблем на предприятии необходимо качественно применять методы управления рисками. Рассмотрим основные понятия теории риска.

Риск - это вероятность потери части ресурсов, неполучения доходов, возможность появления дополнительных расходов или обратное - возможность получения значительной выгоды, дохода в результате осуществления определенной целенаправленной деятельности. Эти две возможности, влияющие на реализацию девелоперского проекта, связанны с таким понятием, как «неопределенность» [1].

Неопределенность – случайное изменение условий экономической деятельности, неблагоприятные, в том числе форс-мажорные обстоятельства.

Таким образом, риск представляет собой событие, которое может произойти в условиях неопределенности с некоторой вероятностью, при этом возможны три экономических результата, оцениваемые в экономических, чаще всего финансовых показателях:

1. отрицательный, т.е. ущерб, убыток, проигрыш;

2. положительный, т.е. выгода, прибыль, выигрыш;

3. нулевой (ни ущерба, ни выгоды).

Проведя анализ непредвиденных затрат и потерь девелоперских проектов в процессе их разработки и реализации, можно указать следующие факторы рисков [2]:

1. юридические факторы, обусловленные спецификой экономико-правового оборота сделок с недвижимостью, а также многоступенчатостью сделок с недвижимостью, что требует особого внимания к их юридической стороне;

2. технологические или градостроительные факторы, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов и в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов;

3. административные факторы, которые предлагают выполнения условий, которых требуют органы местного управлении или федеральные власти;

4. организационно-экономические факторы, обусловленные неблагоприятными изменениями в экономике строительной организации или в экономике страны, а также возможностью невыполнения фирмой своих финансовых обязательств.

Недостаточность учета и внимания к каждому виду факторов существенно увеличивает вероятность появления рисков, а также необходимость управления ими.

Управление рисками - совокупность методов анализа и нейтрализации факторов рисков, объединенных в систему планирования, мониторинга и корректирующих воздействий, основная задача при этом заключается в оптимизации стоимости нейтрализации неблагоприятного воздействия риск-факторов, обеспечивающей успешную реализацию проекта.

Сам процесс управления рисками девелоперского проекта включает в себя выполнение следующих процедур:

1. планирование управления рисками – выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками проекта;

2. идентификация рисков – определение рисков, способных повлиять на проект и документирование их характеристик;

3. качественная оценка рисков и условий их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта;

4. количественная оценка вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект;

5. планирование реагирования на риски - определение процедур и методов по ослаблению их отрицательных последствий рисковых событий и использованию возможных преимуществ;

6. мониторинг и контроль рисков, определение остающихся рисков, выполнение плана управления ими и оценка эффективности действий по минимизации рисков.

Все эти, а также другие процедуры дополняют друг друга. Каждая выполняется, по крайней мере, один раз в каждом проекте. Несмотря на то, что процедуры, представленные здесь, рассматриваются как дискретные элементы с четко определенными характеристиками, на практике они могут частично совпадать и взаимодействовать.

Осознанно управляя рисками, компания получает для себя множество преимуществ:

1. планирование управления, адекватное как уровню и типу риска, так и важности проекта для организации;

2. выявление связанных рисков и обеспечение интегрированных действий против сложных рисков;

3. выявление причинно-следственных связей между ростом и рисками, присущими данному виду деятельности, обеспечивающей этот рост;

4. получение информации для более легкого расставления приоритетов при разных категориях рисков;

5. определение степени воздействия риска на проект и объемов непредвиденных затрат и материалов, которые могут необходимы;

6. грамотное применение методов анализа рисков и методов их реагирования на них;

7. использование существующих и потенциальных возможностей для реализации поставленных целей;

8. минимизирование рисков, а значит, снижение непредвиденных затрат и потерь.

Стоит отметить, что важным элементом системы управления рисками является разработка мероприятий по их снижению, которую сопровождает регулярная работа по выявлению, оценке и анализу рисков ввиду того, что окружающая среда проекта постоянно находится в состоянии изменений, и то, что ранее представляло собой стабильность, сейчас может выглядеть как источник неопределенности и рисков.

Все методы позволяющие минимизировать проектные риски, можно разделить на три группы [3].

1. Диверсификация или распределение рисков. Данный метод предполагает распределение усилий предприятия между видами деятельности, результаты которой непосредственно не связанны между собой, что, в свою очередь, позволяет распределить риски между участниками проекта.

Распределение проектных рисков между его участниками является эффективным способом их снижения. Теория надежности показывает, что с увеличением количества параллельных звеньев в системе вероятность отказа в ней снижается пропорционально количеству таких звеньев, поэтому распределение рисков между участниками повышает надежность достижения результата. Логичнее всего при этом сделать ответственным за конкретный вид риска того из его участников, кто обладает возможностью точнее и качественнее рассчитывать и контролировать данный риск. Распределение рисков оформляется при разработке финансового плана проекта и контрактных документов, а реализуется в процессе подготовки плана проекта и контрактных документов. Следует иметь в виду, что повышение рисков у одного из участников должно сопровождаться адекватным изменением в распределении доходов от проекта.

2. Резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов. Данный метод представляет собой способ борьбы с риском, предусматривающий установление соотношения между потенциальными рисками, влияющими на стоимость проекта, и размером расходов, необходимых для преодоления сбоев в его выполнении.

Российские эксперты рекомендуют следующие примерные нормы непредвиденных расходов.

Таблица 1