Список литературы
Проблемы внедрения новых материалов в строительстве. Семенчук О.Н., Муллаянова Э.Р. 2015. - 3с.
Роскош М. В. Проблемы становления инновационной экономики в России / М. В. Роскош // Молодой ученый. — 2011. — №3. Т.1. — С. 196-198.
Федеральная служба государственной статистики. Индикатор науки: 2014.-400с. [Электронный ресурс].
Заварин Д.А. Основные направления развития строительства на инновационной основе // Фундаментальные исследования. – 2014. – № 9-8. – С. 1805-1810;
Самые яркие инновации в сфере строительства и энергетики по версии журнала "Балтийский горизонт". – 2013. 07.02.- 5с. [Электронный ресурс].
УДК 332.14
Брокеридж торговой недвижимости
Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, Е.А. Бабешко магистр гр.М21, В.В. Шейкина магистр гр.М 21 33
Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.
Брокеридж коммерческой недвижимости в России - деятельность, неразрывно связанная с коммерческой недвижимостью, включающая в себя первоначальные работы по поиску арендаторов для готовых объектов, ведение арендной деятельности, решение возникающих при этом вопросов. Брокеридж является выгодной услугой как для собственников недвижимости, так и для потенциальных клиентов, которым брокеры помогают оптимизировать расходы и уменьшить риски при взаимодействии.
Брокеридж является основой деловых отношений между собственником и арендатором до заключения договора, а также первым этапом арендной услуги. В обязанности арендных брокеров входит поиск потенциальных арендаторов, ведение переговоров, разработка и утверждение арендной политики, а также формирование арендных ставок и условий договоров. Также брокеры помогают успешно реализовать концепцию объекта коммерческой недвижимости и эффективно сформировать пул арендаторов, что является залогом будущих высоких доходов и долгосрочных сделок на выгодных условиях.
На сегодняшний день брокеридж наиболее актуален для торговой недвижимости. Рассмотрим деятельность арендных брокеров в крупных торговых центрах.
Одной из основных задач брокеров является разработка концепции объекта недвижимости. Для разработки эффективной концепции необходимо тщательно исследовать рынок коммерческой недвижимости. Подготовленный вариант концепции представляют на рассмотрение заказчика. Далее в обязанности брокера входит создание пула арендаторов, соответствующих согласованной концепции. Стоит отметить, что подобные операции с недвижимостью используются как при создании новых торговых центров, так и при реконцепции устаревшего торгового центра.
Эффективные концепции могут включать в себя абсолютно разные принципы. Необходимо применение нестандартных форматов, привлекающих покупателей и создающих неповторимую атмосферу. В последнее время стало популярным использование развлекательного компонента и применение оригинальных архитектурных решений. Также возможно задействовать потенциал ландшафта и природных зон.
Для того, чтобы сформировать блестящий пул арендаторов, они должны отвечать некоторым требованиям. В первую очередь, арендатор должен претендовать на арендные площади по максимальной арендной ставке на длительный срок. Немаловажную роль играет финансовая устойчивость и деловая репутация арендатора. Предпочтительнее иметь дело с крупными компаниями или собственниками брендов.
При наполнении торгового центра арендаторами, прежде всего, арендные брокеры стараются привлечь якорных арендаторов. Якорными арендаторами обычно становятся представители известных торговых марок. В России они занимают площади не менее полутора тысяч метров. Несмотря на свою значимость и огромный поток посетителей, которых ежедневно привлекают представители данного сегмента арендаторов, они, как правило, не занимают привлекательные площади, а в основном заполняют "мертвые зоны" торговых центров. Якорные арендаторы часто имеют льготные условия аренды, но положительно влияют на прибыль торговых центров. Снижение арендных ставок для «якорей» обычно компенсируют повышением ставок для других арендаторов. Компании, занимающие меньшие площади, но выполняющих аналогичные функции, называют "мини-якоря". Типичными представителями якорных арендаторов являются продуктовые гипермаркеты, магазины бытовой техники и развлекательные центры. В отдельных случаях роль якорей выполняют не коммерческие объекты (памятники, площади и т.д.). Торговые центры, в которых присутствуют якорные арендаторы, часто приносят больший доход, чем те, в которых они не задействованы.
Помимо якорных арендаторов, брокеры и арендодатель заинтересованы в привлечении операторов так называемого "беспроигрышного ряда". Это магазины, занимающие небольшие площади и имеющие одни из самых высоких арендных ставок. К ним относят:
Ювелирные магазины.
Салоны мобильной связи.
Монобрендовые парфюмерно-косметические магазины.
Магазины сопутствующих товаров.
Услуги.
Ювелирные магазины имеют небольшую площадь (50-70 кв.м.) и обычно располагаются на нижних этажах торговых центров в проходных зонах и коридорах, являясь своеобразным украшением торгового центра, привлекая внимание покупателей.
Салоны мобильной связи ориентированы на все группы покупателей: от низкого до довольно высокого ценового сегмента. Данные отделы требуют сравнительно небольших инвестиций в отделку и оборудование, а услуги стабильно востребованы. Именно по этим причинам сотовых операторов не пугают высокие арендные ставки.
Монобрендовые парфюмерно-косметические магазины также являются весьма востребованы для покупателей. Ввиду небольшого размера товаров и их высокой стоимости, арендаторы согласны на маленькие площади и дорогостоящую аренду.
Магазинами сопутствующих товаров принято считать аптеки и оптики. Потребность в лекарствах довольно велика, а в сезон простуд и эпидемий аптека приносит очень хороший доход и привлекает дополнительных покупателей. Аптеки часто занимают площади в 70-80 кв.м., оптики - 30-40 кв.м.
Представителей сферы услуг (химчистка, ремонт обуви, ателье) устраивают небольшие площади: от 2 до 10 кв. м. Тем не менее, стоимость аренды даже самых маленьких площадей довольно велика.
Не стоит забывать, что в брокеридже должны учитываться не только интересы арендодателя, но и арендатора. В первую очередь, арендатора интересуют следующие факторы: площадь помещения, местоположение, условия договора аренды, техническая характеристика помещений. Распределение весов каждого фактора, влияющего на спрос на торговые помещения, наглядно представлено на рисунке 1.
Рис. 1. Факторы, влияющие на спрос торговых помещений
Кроме поиска арендаторов и разработки концепции объекта коммерческой недвижимости, к функциям брокерской компании также относится "Служба заказчика-арендатора" и оперативное брокерское обслуживание.
"Служба заказчика-арендатора" координирует деятельность арендаторов. В нее входит выдача технических условий на подключение, согласование проектных решений арендаторов и корректирование процесса ремонтных работ арендаторов.
К функциям оперативного брокерского обслуживания прежде всего относится ротация (смена) арендаторов. Также арендные брокеры приводят арендные ставки в соответствие с последними тенденциями рынка, координируют перепланировки и осуществляют контроль за отделкой арендуемых площадей, участвуют в заключении долгосрочных и краткосрочных договоров аренды, отслеживают договор по продажам и обеспечивают выполнение договорных условий арендаторами.
Подведя итог, можно сказать, что результатом эффективной работы брокера является качественный пул арендаторов торгового центра, создание успешной концепции, ротация нерезультативных арендаторов, подписание договора аренды на длительный срок на взаимовыгодных условиях, оптимизации уровня арендных ставок. Эти действия приводят к росту конкурентного преимущества торгового центра.