Список литературы

1. Белых Л. П. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-И, 2008. – 231 с. – (Высшее образование).

2. Вопросы экономики и права. 2011. № 9 Управление портфелем инвестиционно-строительных проектов, реализуемым в форме квартальной застройки. Г.Ф. Щербина к.воен.н., доц. СПб. гос. арх-строит. унив-т 2011 г.

3. Грабовый П. Г. Управление рисками в недвижимости: учебник / под общ. ред. П. Г. Грабового. – Москва : Проспект, 2012 – 424 с.

4. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П. Оптимизация распределения ресурсов в задачах по созданию и содержанию объектов недвижимости. В сборнике: Актуальные проблемы строительства и недвижимости межвузовский сборник научных трудов. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. Воронеж, 2004. С. 81-86.

5. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Мануковский А.Ю., Сафонов А.О. Повышение энергоэффективности в бюджетной сфере воронежской области. Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Строительство и архитектура. 2014. № 3 (35). С. 71-76.

6. Мищенко В. Я., Тельпова Е. А. Создание единой платежно-сервисной системы жилищно-коммунального хозяйства в Воронежской области – Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Управление строительством и недвижимостью. 2015 г. (№1), с. 187-191.

7. Мищенко В.Я., Горбанева Е.П., Погребенная Е.А., Зубенко К.Ю. Роль экологической экспертизы в системе экспертиз недвижимости / Труды 10-ой международной научно-практической конференции «Высокие технологии в экологии». Воронежское отделение Российской экологической академии. – Воронеж, 2007 г. – С.160-166.

УДК 332.62

Управляющие компании на рынке недвижимости

Е.П. Горбанева канд. т. наук, доцент, К.А. Севостьянова,

А.А. Замятина студенты гр. С-742Б⁴¹

Научный руководитель: канд. т. наук, доцент Горбанева Е.П.

На рынке недвижимости объекты делятся на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд различного функционального назначения.

Рынок жилой недвижимости является наиболее масштабным (по сравнению с офисной и торговой недвижимостью) как по числу заключаемых сделок, так и по их суммарной стоимости.

Рынок нежилой недвижимости не столь масштабный, но зато очень разнообразный. Нежилые помещения подразделяются на следующие виды:

-коммерческая недвижимость: офисная недвижимость, включая рынок особняков, торговая недвижимость: рынок складских и производственных помещений, гостиничные комплексы;

-прочая недвижимость целевого назначения: больницы, детские сады, учебные заведения и др.

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.

Управление недвижимостью – это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимального возможного дохода от использования объекта.

В управлении недвижимостью участвуют два основных субъекта: собственник недвижимого имущества (как правило, учредитель управления) и управляющий. Одновременно представлять интересы учредителя управления по желанию собственника и управляющего может управляющая компания.

Каждая из обозначенных функций реализуется управляющей компанией на конкретном этапе жизненного цикла объекта недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости (соответственно физический, экономический и правовой) – это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Выделяют следующих участников инвестиционно-строительной деятельности:

Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу – покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца, собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендной деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщики товаров, работ, услуг на рынке недвижимости.

Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством РФ и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитее, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании-поставщики коммунальных ресурсов (электрическая тепловая энергия, вода и т.п.)

Управляющая компания – организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, иногда своей собственности, если недвижимость входит в инвестиционный портфель.

Управляющая компания является наиболее активным участником рынка недвижимостью и определяет реальную возможность повышения рентабельности здания. Работа профессионала состоит в умении сбалансировать расходы по содержанию здания и доходы, получаемые в результате рационального управления. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риелтора, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.

Коммерческая недвижимость является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости Воронежской области, изменения в котором отражают текущую ситуацию в экономике региона и всего государства, а также и в глобальной мировой экономике. Рынок коммерческой недвижимости имеет большое значение для экономики города. В данном сегменте рынка представлено достаточное количество как офисных, так и торговых помещений, а так же помещений специального назначения для целей аренды или купли-продажи, поэтому эффективное управление данным сегментом рынка немаловажно.

Рис. 1. Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости

Рассмотрим достоинства передачи функций по коммерческому управлению внешней компании:

1. Собственнику объекта коммерческой недвижимости важно, чтобы инвестированные в объект коммерческой недвижимости средства были возвращены с определенной доходностью, для чего необходимо сделать процесс управления объектом наиболее эффективным и безрисковым. Речь, конечно, идет об управляемых рисках, к которым относятся: условия арендного договора, уровень операционного и финансового левереджа, структура инвестированного капитала и его стоимость, доля рынка недвижимости, месторасположение объекта недвижимости, структура арендаторов. Именно этими рисками и будет управлять внешняя компания, предоставляющая услуги по коммерческому управлению.

2. Профессиональные компании осуществляют комплексное обслуживание одновременно нескольких объектов в нескольких сегментах коммерческой недвижимости, имеют специалистов в разных областях – маркетологов, брокеров, специалистов по аренде недвижимости, экономистов и юристов, специализирующихся именно в сфере коммерческого управления. Такие компании имеют непосредственную связь с рынком и представляют серьезную конкуренцию коммерческим службам собственника, управляющим объектами недвижимости самостоятельно.

3. Внешняя управляющая компания осуществляет маркетинговую поддержку и брокеридж объекта в рамках действия договора на управление / агентского договора, что существенно сокращает размер затрат собственника на внешних консультантов, рекламное и маркетинговое продвижение объекта.

4. При передаче функций по коммерческому управлению внешней компании собственник передает также полномочия по решению вопросов ротации арендаторов внутри объекта – уменьшением или увеличением арендуемой площади, расторжением договоров аренды, ценообразованием в части применения арендных ставок в договорах аренды, заключением новых договоров аренды, переговорными процессами с арендаторами, управлением дебиторской задолженностью и управлением претензионной работой с арендаторами, что является достаточно трудоемким процессом.

5. Внешняя управляющая компания способна обеспечить выполнение плана доходов от аренды, что является немаловажным условием для собственника, который планирует получение определенного дохода в определенный период в будущем (например, за календарный год). Данный план будет разработан с учетом специфики объектов недвижимости, сроков экспонирования свободных площадей, с учетом состояния помещений, коэффициента потерь и других факторов.

6. - Профессиональная компания, имея в своем штате квалифицированных юристов, оказывает юридическое сопровождение по заключенным и планируемым к заключению договорам аренды, представлением интересов собственника в контролирующих и судебных органах.

7. Управляющая компания представляет собственнику анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, т.е. все потенциальные возможности получения дохода.

8. Внешняя управляющая компания может осуществлять и дополнительные услуги, среди которых наиболее важная - аудит коммерческого использования объектов недвижимости, что для многих собственников представляет определенные трудности, т.к. выявить недостатки, злоупотребления на объекте, особенно, если это непрофильный актив, непросто, а в 90% случаев они есть.

Недостатки передачи функций по коммерческому управлению внешней управляющей компании:

1. Доверие собственника к управляющей компании.

2. Большинство компаний, занимающихся профессиональным коммерческим управлением, как правило, не оказывают услуги по эксплуатации объекта недвижимости, что для собственника объекта является немаловажным фактором.

Основная цель коммерческого управления (Property Management) - повышение доходности объекта и управление его стоимостью, управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности по коммерческому использованию объекта недвижимости.

Если объект недвижимости небольшой, собственнику объекта по силам самому справиться с управлением своего объекта, и, возможно, расходы по управлению объектом будут намного ниже, чем предложит управляющая компания.

Для контроля за управляющей компанией в сфере Property Management, необходимо в договоре на управление указать перечень обязательной отчетности по осуществлению услуг, которая будет включать финансовую отчетность, отчет о проведенных работах, маркетинговый анализ рынка недвижимости применительно к объекту, план доходов по аренде.

Таким образом, управление коммерческой недвижимостью при помощи привлечения управляющих компаний является наиболее эффективным, чем управление собственником самостоятельно.