20.2. Передача прав на заключение договора и арендных прав

Лицо, владеющее имуществом на праве аренды, может передать свои права по договору аренды третьему лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Также передать можно и право на заключение определенного договора, например договора аренды земельного участка.

Передача имущественных прав, связанных с правом заключения какого-либо договора, а также передача арендных прав третьему лицу облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 5 ст. 155 НК РФ).

Например, вам нужно начислить НДС, если вы передаете за плату право заключения договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности (Письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21).

В каком порядке нужно исчислить НДС в указанных случаях, мы рассмотрим в этом разделе.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

разд. 20.2.1. Определение (расчет) налоговой базы при передаче прав на заключение договора и арендных прав >>>

разд. 20.2.2. Определение ставки НДС при передаче прав на заключение договора и арендных прав. Расчет суммы налога >>>

разд. 20.2.3. Порядок и сроки уплаты НДС при передаче прав на заключение договора и арендных прав >>>

разд. 20.2.4. Выставление (заполнение) счета-фактуры при передаче прав на заключение договора и арендных прав. Заполнение налоговой декларации >>>

разд. 20.2.5. Вычет НДС при передаче прав на заключение договора и арендных прав >>>

20.2.1. Определение (расчет) налоговой базы при передаче прав на заключение договора и арендных прав

При совершении операций по передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в том же порядке, что и при обычной реализации (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Это означает, что в указанных случаях налоговая база будет равна рыночной стоимости передаваемых имущественных прав без НДС. Отметим, что по общему правилу цена, которую стороны установили в договоре, признается рыночной ценой (п. 1 ст. 40, ст. 105.3 НК РФ).

Примечание

С 1 января 2012 г. правила определения рыночных цен регулируются ст. 105.3 НК РФ.

К сделкам, доходы и (или) расходы по которым были признаны в соответствии с гл. 25 НК РФ до указанной даты, применяются положения ст. 40 НК РФ (п. 5 ст. 1, ч. 1, 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Таким образом:

налоговая база = стоимость права = цена по договору (без НДС).

День, на который продавец прав, связанных с правом заключения договора, или арендных прав должен определить налоговую базу и исчислить НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ.

Таким днем признается день передачи имущественных прав новому владельцу в соответствии с условиями договора (п. 8 ст. 167 НК РФ). Значит, обязанность исчислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором эта передача состоялась.

Например, организация "Альфа" заключила договор аренды производственных помещений на три года (с августа 2011 г. по август 2014 г.).

В феврале 2012 г. с согласия арендодателя организация передала право пользования арендованным имуществом (на оставшийся срок аренды) организации "Бета" за 708 000 руб. (в том числе НДС 108 000 руб.).

В рассматриваемой ситуации организация "Альфа" должна сумму НДС, исчисленную при передаче арендных прав, отразить в декларации за I квартал 2012 г. (ст. 163 НК РФ).