Билет 26

1. ф-ции ГУЗР. ПИПИГТ и охр З; распредел-е и перераспр З; организ-я ведения ЗК и технич инвентариз-ии недвиж-ти; информац-е обеспеч-е деят-ти по УЗР; организ-я ЗУ и мониторинга З; осущ гос контроля за использ-ем и охр З; разрешение зем споров. Функции УЗР осущ-е по двум направлениям: 1) непосредсвенное. Оно связано с созданием конкретных форм и условий ЗП-ия и носит дискретный хар-р ; 2) опосредованное. Создает рамки использования земель путем создания нормативно-правовой базы. Функции непосредственного УЗР:

1.Сбор и анализ данных об объектах У, изучение св-в земли; 2. Ведение земельного надзора в результате учета, регистрации земли; 3. Создание и ведение ГИС; 4. ПиПИЗР; 5. Перераспределение земли, организация мероприятий по изменению св-в земли, обустройство ЗП-ий и т.д.; 6. Регулирование рыночного оборота земли, экономическое стимулирование рационального ЗП-ия ; 7. Контроль за организациями, использования земли за соблюдением зем.законод-ва, за реализацией принятых решений.

Ф-ции опосредованного У: 1. Изучение хар-ра зем.отношений 2. Состояние зем.законод-ва и мониторинга 3. Разработка и принятие законод.актов и нормативов по использованию земли.

2. Рын подход к оценке Н. Основан на обширной сист-й инф-ии по всему спектру проведения сделок. Рын м-д базируется на 3 пр-пах: пр-п Dи S, пр-п вклада, пр-п замещения. посредством анализа рын цен продаж аналог О модел-ся рын ст-ть оценив-го ОН. Цены продаж сравн-ых О явл одним из ф-ров форм-ия D. Рассм-ые О не мб одинаков абсолютно, поэтому возникает необх-ть в соотв-ей кор-ке, поправке цен продаж сравн-ых О. Ср = Ц+К, Ср – рын ст-ть, Ц – цена, К – поправка. Данный м-д применим только в усл обширн инф-ции о сделках. «+»:наиб простой, стат-ки обоснован, предполаг кор-ку за различ эл-ты, обеспеч данными др м-ды оценки Н. «-»: треб активного Р, не всегда имеет дост-но данных д/сравнен, больш кол-во поправок приводит к искажению рез-тов, основ на прошл событиях. Этапы примен: 1.выявл недавних продаж сопост-ых О на соотв-щих Р. Источн получ инф-ции: инф-ные базы риэл-ких агентств по оценке Н, архивы кред-ых учрежд, банков, страх-ых орган-ций, БТИ. 2.проверка инф-ции (анализ рын ситуации). 3.опред-ие эл-тов сравнен и един сравнен, ктр влияют на ст-ть Н. 4.разраб-ка модели, ктр связ един сравн-ия с эл-тами сравн-ия. 5.расчет и внесение попр-к и кор-вок, учитыв-их различ м/у оцен-мым и кажд из сравн-мых О. 6.анализ скор-ных цен продаж О сравнен д/опред-ния ст-ти оцен-го О. Выдел эл-ты сравнен д/а)незастр уч - S за весь уч или за 1м²; б)д/ застр уч - д\здан (ст-ть 1м², ст-ть 1 комн, ст-ть кв-ры, ст-ть 1 торг места, ст-ть 1 посадочного места. После выбора ед-цы необх опред-ть в дальн осн показ-ли. Осн показ-ли или эл-ты сравнен, с помощью кот м смоделир-ть ст-ть оцен-мого О посредств необх-х кор-к и цен продажи сравним ОН. Исходя из этого форм-ся осн правило кор-к: кор-ся цена продажи сравним ОН д/моделир-я ст-ти оцен ОН. Сам оцен О никогда не поддается кор-ке. Кор-ки внос только в сравним ОН; если сравн ОН .лучше оценив-го, то кор-ка вносится со зн «-», и наоборот. Осн эл-ты сравнен: 1-переданные права собст-ти на Н; 2-усл финанс расчетов при приобретении Н; 3-усл продажи или чистота сделок - учитыв-ся отклонен от чисто рын усл; 4-динамика сделок на рынке (дата продаж) - сост-е ф-ры: а)инфляция, б)измен в н/обл,в зак-ве,в предлож и спросе; 5-МП; 6-физ хар-ки -форма уч-ка, уклон (рельеф), плодородие;7-экон хар-ки - усл и сроки аренды, скидки в ар плате, все то, что влияет на доходн часть; 8-отклон от целев use - шумы, крики; 9-налич движ имущ-ва - кассовые апп-ты. М-ды выполн кор-к: 1Анализ парного набора данных: Здесь цены продажи сравн-ся по 2 ОН, чтобы опред-ть велич кор-ки д/1 эл-та сравнен. При этом 2 выбранных ОН дб идентичны во всем. 2Анализ вторич рынка. Примен, когда нет инф-ии по одинак, идентичн, парным ОН. Опред-ся велич кор-к с помощью данных, не относ-ся непосред-но к рассм ОН и О сравнения. 3Качественный анализ явл >приблизит-ым и основан на ранжировании качеств хар-к (значительно лучше, немного лучше, равным, немного хуже, значит-но хуже). Эл-ты сравн-я - выдел 3 вар-та расчетов: 1-Расчет покупателя с продавцом за счет собств ср-в на дату продажи; 2-получ покуп-лем кредита в финанс стр-ре (в банке); 3- сделку финан-ет продавец, т.е. предост-ет ИК. Правило выбора скор-ной ст-ти: В кач-ве базиса рын ст-ти выбир итоговая скор-ная цена продажи скор-го О, по кот абсол итоговое значение кор-к min-но или число кор-к min-но. Статистч. анализ: в оцен практике широко примен стат расчеты. В частн-ти, ср арифм (use, чтобы найти наиб вер-ый пр-к). Медиана - значение пр-ка, приход-ся на середину ранжир-го ряда наблюд. Модой наз значение пр-ка, кот наблюд-ся наибольш число раз. В случае, если стат (матем) выборка по р-рам (по числу наблюд) достат велика д/экспресс-анализа (быстрого) в качестве ср велич м взять моду. Если моды нет, то м найти знач-е медианы. Широко use и примен м-д корреляц-регрес-го анализа. На основе стат данных рын продажи и выявл-х ф-ров, наиб сущ-но влияющих на ст-ть Н опред-ся коррел связь м/у ценой продажи и соотв-им ф-ром. С помощью анализа соотв-их хар-к опр-ся вид урав-ия (или модель регрессии), кот позвол исчисл оценку рассм-мого О в завис-ти от колич-х и кач-ных хар-к.

3. Понятие и состав КФХ Ст.81ЗКРФ, ФЗ оКФХ, Ст.23,257ГКРФ. Согласно ФЗ о КФХ 2003г, КФХ предст-ет собой объедин-е гр-ан, связ-х родством, имеющим в общей собств-ти имущ-во и совместно осущ-х произв-ю и иную хоз-ю деят-ть (произв-во, перераб-ка, хран-е, трансп-ка и реализ-я с/х продукции) основанную на их личном труде.

КФХ осущ-ет предприн-ю деят-ть без образ-я юр лица. Право на созд-е КФХ имеют дееспос-е гр-не России, иностр-е гр-не и лица без гражд-ва. Супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, бабушки, дедушки, но не более, чем из 3-х семей. Гр-не, не состоящие в родстве с главой КФХ (наемники, не более 5 чел); миним возраст 16 лет. В состав имущ-ва КФХ могут входить : зем уч-к, насажд-я, хоз-е и иные постройки, мелиор-ые соор-я, продуктивный и рабочий скот, с/х техника, трансп-е средства и иное имущ-во. Имущ КФХ принадл-т его членам на праве совместн собств-ти. Распоряж-е имущ-м КФХ опр-ся соглаш-ем, заключ-м м/у его членами. При выходе из КФХ одного из членов, зем уч-к и средства произ-ва разделу не подлежат. Гр-ин в случае выхода из КФХ имеет право на денежн компенс-ю, соразмерную его доле в праве общей собств-ти на имущ-во КФХ. При прекращ деят-ти КФХ имущ-во подлежит разделу м/у его членами.Для созд-я КФХ и с-осущ-я его деят-ти могут предост-ся и приобр-ся зем уч-ки из земель с/х назнач, а для строит зд-й, строений, соор-й из земель др категорий. Реш о предост-и такого зем уч-ка прин-ют ОМС или исполнит органы гос власти. Миним размеры зем уч-ка не устан-ся для КФХ-в, основной деят-. Кот-х явл-ся садов-во, овощ-во, цветов-во, виноград-во, Семенов-во, птицев-во, рыбов-во или др деят-ти в целях произв-ва с/х продукц-и по технологии, допуск-ой исп-ие зем уч-в, размеры кот менее миним размеров зем уч-в, устан-х законом субъектов РФ.

4. РГЗО на З с/х назнач. Первоначально З с/х назн предназнач гражд-ам д/ведения КФХ, садов-ва, огород-ва, ЛПХ. Была осущест-на передача части З в ведение сельс админ-ций ,сформираван фонд переразп-я З, осталь-е З раздел-ы на зем доли и передан в собст-ть работ-м. (Прошел процесс приватизации),это нужно д/созд-я механизма перераспр-я З Мероприят по совершенств ЗО: 1.Орг-ция рыноч перераспред З, ктр в полн мере учит их особен-ти, финанс полож в с/х; 2.Упорядоч-е ЗО м/у ЗВ и ЗП, концнетрац зем долей у эффект хозяйств-х субъ; 3.↓ миграции с/х жителей; 4.Эконом и эколог обосно-е ЗУ, use и охр З, по↑ почв плодород; 5-созд-е норм-прав-й базы. ФЗ от 2002 г «Об обороте З с/х назнач» стал механизмом, регелир-им включ-е З с/х назнач в рыноч оборот.Оборот З с/х назн основ-ся на принципах: 1- сохр-е целев-го использ-я ЗУч; 2- установление мах размера общей S ЗУч 3-Преимущ-ое право СъРФ, ОМС на покупку З с/х назнач и доли в праве общ собс-ти, если уч-ки долевой соб-ти отказались ее купить; 4- устан-е особ предост-я ЗУч иностран гражд, в аренду. Не допуск сделки, если зем уч не соответ-ют требов-ям предельных раз-ров. Размер зем уч на террттор 1 админ-территор образования в собст-ти 1 гр, юр лица не > 10% общ S СХУ. Перед-ся аренду. Договор аренды не >49лет., по истечен 3лет мб взят в соб-ть.

5. Ипотека. Понятие. Правовое регул-ние. Ипотекой наз пр-сс кред-ния под залог имущ-ва. Закладная – юр док-т, подтвержд предост-ие конкр Н в кач-ве обеспечения кредита при конкр сроках и усл. В РФ пор-к развития и регул-ия ипотеки реглам-ся ФЗ «Об ипотеке (залоге Н)» от 16.07.98 №102. ипотека устан-ся на имущ-во, ктр принадлежит залогодат на правах собст-ти или хоз ведения. Имущ-во, на ктр устан-на ипотека ост-ся у залогодат. Предмет ипотеки – Н, опред-ая в договоре с указ-м его местополож, наимен, кр описанием. В договоре об ипотеке дб указ: право, в силу ктр имущ-во явл предметом ипотеки принадл залогодат, наимен органа гос регис-ции прав на недвиж имущ-во, ктр зарег-ло права залогодат. Договор дб нотариально заверен, после этого он вступает в юр силу. Схема первич Р: недв-сть<заемщикзакладная  ипот банк предложение закладной на Р.

Схема вторич Р:

Ипот банк > закладная  комисфин-вая компания  цен бумаги > инвесторы.

На первич Р заемщик и кредитор вступ непоср-но в дог-ные отнош др с др ч/з закладную. Основ док-т – закладная. На вторич Р осущ-ся продажа закладных по уже предос-ным ипот кредитам. Банк выпуск цен бумаги, ктр обесп закладную и продает их др инв-рам. Форм-ся портфель ипот закладных, -ных по каким-то пр-кам, ктр перевод на безличн цен бумаги (облигации). Субъектами вторич Р явл ипот банк, комис-фин-вая компания, обеспеч-ие распр-ние первич закладных в банках и эмиссию цен бумаг.