Билет 13

1. Значение ГЗК в план-ии и орган-ции произ-ва. ГЗК - это системат свод документ-х свед-ий, получ-х в рез-те ГКУ з/уч, о местопол-ии, цн и правов положении З РФ и свед-ий о террит зонах и наличии распол-х на з/уч и прочно связ с этими з/уч О. Прежде всего, необх заметить, что свед ЗК необх д/провед различ ЗУ-работ, а не наоборот. ЗК также служит и д/план-ия. В основу люб проекта дб полож свед-ия о З (правов полож, кач и колич учет). В ТЗУ м примен данные ЗК в случаях отвода З д/не с/х нужд; соверш равнокач и равновелик сделок с З (мена з/уч). В ВХЗ – д/форм-ия полей с/об, use данные бонит-ки. При сост-ии долгоср пр-зов - use зем-оцен данные по хоз-вам, посел и т.д. При сост-ии раб проектов - учит-ся сервитуты, обременения. При совер-ии сделок с З - уч-ся прежде всего прав аспекты, внесен в ЗК (прав положение, цн и др). При соверш сделок к-п учитыв внесенные в реестр (ЕГРЗ-док-т, д/провед ГКУ з/уч) правов аспекты кадастра. ЕГРЗ содерж след сведения о з/уч: 1.кад №, 2.МП или адрес, 3.S, 4.катег З и разреш use з/уч, 5.описание границ з/уч, 6. зарегистр в устан пор-ке вещные права и огранич,7.экон хар-ки, в т.ч., и р-р платы за З, 8.качеств хар-ки – показ-ли плодородия З, 9. налич О недвиж имущ-ва прочно связ с з/уч.

2. Понятие: образование ЗП, изъятие, предоставление и отвод З. Образование ЗП – пр-сс созд тер-ной основы д/орган-ции конкр произ-ва, ктр закл в опред-ии МП з/уч, его S, устан-ии его границ и оформ-ии док-тов на З. Изъятие З – прекращ в устан-ом пор-ке права собст-ти, влад, польз, в т.ч. аренды на конкр з/уч предпр, орган-ий, учрежд и гражд. Предоставление З – передача З в собст-ть, влад, польз, аренду конкр хоз-щим субъектам. Отвод З – комплекс ЗУ-х действий по устан-ию в натуре границ з/уч, предост в собст-ть, владение или польз.

3. Методы оценки стоимости з/уч З – это базисная сост-щая Н. Обст-ва опред-ния ст-ти з/уч обосновыв: 1.нач этап затратного м-да оценки. 2. по всей стране введена sys диф-ного н/обл. 3. при страх-ии имущ-ва. 4. обоснован стартовых цен при конкурсной продаже, раздела паев, ипот кредитов, опред-ия ар-ных платежей. 5.опред-ие варианта наилуч и наиб эф-ного use люб О в целом (имущ-ный комплекс). Различ 2 вида ст-ти: 1. рын ст-ть=кад ст-ти. 2. нормат цена - ст-ть=цене. Рын ст-ть – расчетная велич, по ктр мб продан О на откр Р. Кад ст-ть – получ в рез-те Ко по админ утвержд правилам, начиная с общ тер-ии О и заканч конкр КУ. При оценке рын ст-ти рук-ся классич м-дами: 1. с равнения продаж, 2 соотнесения, 3. разбивка на уч-ки, 4 техника остатка д/З, 5 капит-ция зем ренты. 1 – это м-д надежн, но при налич рын инф-ции. 2 – закл в выявлении норм или рац соотнесения ст-ти з/уч и его построек или улучшений. Подбир типич застр-ые уч и провод их анализ. 3 – пр собой упрощен модель инвес-го анализа, варианта наилуч и наиб эф-ного use оцениваемой тер-ии. Разбиваются больш нестандартные зем массивы на мелкие уч, ктр в дан р-не > привлекат и типичны. 4 - основ на том, что известна ст-ть зданий и сооруж. Доход к З опред-ся как остаток после вычти из общ дохода, приносимого объектом, сост-х д/удовлетв ост ф-ров - труд, капитал, упр-ние. Vo = Vl + Vb Vl = (NOI – Vb * Rb) / Rl, VbRb – доход здан и сооруж, Rl – капит-ция З, NOI – чист операц доход, относимый ко всему объекту. Метод примен, если ОН возведен недавно. 5.-предполаг use доходного м-да, где ст-ть = доход от влад З делится на ставку капит-ции д/З. (зем ар-ная плата м капит-ся в текущ ст-ть). Общ ставку капит-ции опред на основе рын инф-ции.

4. Основные ф-ры, опред-ие развитие РН. РН и его особ-ти. Ф-ры: 1.напр-ные на введение частн собст-ти на Н, приват-ция жилья, пред-тий. 2.призн З недвиж-м имущ-вом и вкл ее в рын оборот. 3.правов обесп-ие регул-ия РН 4.осущ-ие проф деят-ти по секторам РН. РН отн-ся к Р товаров, но в то же время он тесно перепл-ся с Р финан-го капитала и use разл рес-сов, в т.ч. трудовых. Выдел РН: Р развития Н, Р оборота Н, Р упр-ия Н. Выдел уч-ков Р: 1.проектно-строит орган-ция; 2.ЗУ-ли; 3.инвесторы, упр-щие проектом. Уч-ки Р оборота Н: 1.риэлторы, 2.оценщики, 3.страх агенты, 4.юристы. Уч-ки Р упр-ния Н: 1.орган-ции, кот упр-ют жилищ фондом; 2.ком хоз-ва; 3.орган-ции, специал-ся на упр-нии коммерч Н и производ предпр, кредитно-финанс учрежд. Особ уч-ком РН явл гос-во. Его особ-ть закл в том, что оно выступает как проф уч-к, как потреб-ль и регулятор. Стабилизацию и поддержку организац стр-ры РН обеспеч-ют проф институты, такие как: оценки, страх-ния, ИК, упр-ния Н. Они разраб осн полож по оцен деят-ти и по упр-нию РН. Р в общ виде это 1.сфера обмена, совок-ть отд сегментов - катег или групп потреб-лей, кот формир-ся в рез-те компл-го взаимодейст экон, соц и психологич ф-ров. 2.сфера эк-ки – в кот происх обращение товара в деньги и обратно. Это совок-ть взаимосвяз актов к-п товаров, произвед-х в разл-х отраслях эк-ки. 3.сфера экон отнош – склад-ся в пр-се произ-ва, обращение и распред товаров и услуг, а также движение ден ср-в д/кот хар-на свобода субъектов в выборе покуп-лей и прод-цов. 4.сфера обращения товаров и капитала, а также движение раб силы и др ф-ров произв-ва РН - это опред набор мех-мов, посред-вом кот перед-ся права на собст-ть и связ с ней интересы, устан-ся цены и перерасп-ся м/у разл вар-ми (выбир лучший); это узкий, локализованный, дифференцир Р. Цель РН: свести продавца с покупателем. РН делится по масш-ти на след уровни: мировой, нац, регион-ый. Кажд из Р сост из сегментов. Сегмен-ие Р – раздел Р на однородн группы по опред-ным пр-кам. Выдел: жилье, комерч помещ, з/уч, О пром-ти, О с/х назн-ния. Кажд сегмент делится в завис-ти от этапов регул-ия (гос, муниц); субъектов Р (ЮЛ, ФЛ); О Р (1.форма собст-ти: гос, муниц, смеш, частн. 2.форм влад: самост, доверит, совмест. 3.хар-ра use: д/продажи, д/капвлож, д/личного польз). Особ-ти РН: 1. локал-ный. Сделки с Н в отлич от др сделок к-п закл по месту нах-ния О. 2.диф-ный. Различ регионов отлич др от др (климат, прир, экон усл, особ-тями регион-правов базы). 3.сегмен-ть. 4.узкий Р. На некот сегментах Р м насчит всего неск-ко О. 5.индивид-ый. Сделки с Н носят частн хар-р. На оформ-ие сделок влияют эмоции, неинформ-ть сторон о ситуации на Р. 6.ограниченность. 7.D на Н не заменяем. 8.значит роль гос-ва, даже при сделках с О частн собст-ти.

5. Субъекты и О ЗПО. Согласно ст.5 ЗК РФ уч-ками ЗО явл граждане, ЮЛ, РФ, субъекты РФ, МО. Права иностр граждан, лиц б/граж-ва и иностр ЮЛ на приобрет в собст-ть з/уч опред-ся в соот-ии с ЗК, ФЗ. О ЗО, согласно ст.6 ЗК, явл З как прир О и п/р, з/уч, части з/уч. З/уч как О ЗО – часть повер-ти З (в т.ч. почвен слой), границы ктр описаны и удостоверены в устан-ом пор-ке. З/уч мб делимым и неделимым. Делимым явл з/уч, ктр мб разделен на части, кажд из ктр после раздела образ-т самост-й з/уч, разреш-ое use ктр м осущ-ся б/перевода его в состав З иной катег.