8. Основания возникновения прав на земельные

УЧАСТКИ. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. СДЛЕЛКИ С

ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Основания возникновения субъективных прав на зе­мельные участки — это различные юридические факты: действия или события.

1. Действия подразделяются на правомерные и неправомерные, а события — на кратковременные и для­щиеся. Все правомерные действия и события, вслед­ствие которых возникают субъективные права на землю, составляют земельный оборот, т.е. переход земельных уча­стков от одних лиц к другим, а также переход государствен­ных и муниципальных земель гражданам и юридическим ли­цам на законных основаниях.

В настоящее время институт возникновения субъектив­ных прав на земельные участки регулируется ст. 25 ЗК РФ.

ЗК РФ выделяет следующие административно-правовые и гражданско-правовые основания возникновения субъек­тивных прав на земельные участки:

• постановления органов государственной власти и ре­шения органов местного самоуправления;

• решение суда, установившего право данного лица на земельный участок;

• приобретательная давность (данный юридический факт не может служить основанием для возникновения прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной соб­ственности);

• договоры и иные сделки с землей между гражданами и юридическими лицами, а также между государствен­ными или муниципальными органами и гражданами или юридическими лицами;

• иные юридические факты, с которыми законом или иным нормативным актом связывается возникновение прав на земельные участки и обязанности по их ис­пользованию.

Субъективные права лиц, осуществляющих владение либо пользование земельными участками, согласно ст. 26 ЗК РФ, удостоверяются документами установленных образцов в со­ответствии с Федеральным законом «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

• Появлением рыночного земельного оборота выступают сделки, сопровождающиеся подписанием договоров. Бывают такие виды сделок:

• купля-продажа;

• дарение;

• наследование земельных участков;

• обмен земельными участками;

• передача земельных участков в уставной (паевый) ка­питал;

• аренда земельных участков.

Каждая сделка в отношении земельного участка должна быть оформлена в письменной форме и нотариально удостоверена.Последствием несоблюдения письменной формы договора, по которому передается земельный участок, является его недействительность.

В договоре должны освещаться условия совершения сделки:

• стороны, вид, предмет сделки (в виде плана, точного описания земельного участка, описания его правового режима, принадлежности, приведения сведений о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке);

• указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении имущества земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц;

• дата передачи прав на земельный участок; цена сделки; обязательства.

ПРИВАТИЗАЦИЯ — процесс перехода права собственности на земельные участки из государственной или му­ниципальной собственности в частную собственность граждан.

2. Такое предоставление земельных участков, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц осуществляется за определенную плату.

Отказ в предоставлении земельных участков из государ­ственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков не допуска­ется, если:

• участок затребован для строительства (за исключени­ем случаев изъятия земельных участков из оборота);

• земельный участок из числа тех, на приватизацию которых установлен запрет;

• данный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Решение органа государственной власти или органа мест­ного самоуправления о предоставлении земельного участка — первое и основное юридически значимое действие при пе­реходе права на земельный участок, находящийся в государ­ственной или муниципальной собственности, в собствен­ность частную. Это решение служит основанием для отвода и государственной регистрации, прав на участок при безвоз­мездной передаче земельного участка. В свою очередь возмездное отчуждение земельного участка служит основанием для заключения договора.

3. Полномочия собственников по распоряжению землей определяются ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, где указа­но, что владение, пользование и распоряжение зе­мельными

участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.

Сделки — это действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение или прекраще­ние прав и обязанностей, основания возникновения прав | на земельные участки.

Заключение сделок с земельными участками — один из основных способов включения их в оборот земельных участков.

Можно сформулировать общие правила совершения сделок с землей:

• правовой основой совершения сделок служат поло­жения ЗК и нормы ГК РФ;

• с:делки не должны вступать в противоречие с законом;

• при переходе права на землю должно сохраняться ее целевое назначение;

• сделки совершаются в письменной форме (в нотариальной форме — для ренты и залога);

• для всех сделок обязательна процедура государствен­ной регистрации (за исключением сделки аренды на срок до одного года); во всех договорах обязательно должно содержаться точное описание предмета сделки, т.е. земельного участка (а именно: его площадь, границы, место назначения, ограничение, наличие строений и т.д.).

4. Основные принципы правового регулирования оборота хмельных участков:

• В качестве недвижимого имущества земельный участком имеет такое правовое качество, как оборотоспособность. Как утверждает ГК РФ, оборотоспособность — это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства т. и (наследования реорганизации юридического лица)либо лица иным способом, если этот участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

• Лица имеющие в собственности земельный участок, обладают правом продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте;

• земли и другие природные ресурсы могут отчуждать или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допуска- en и иконами о земле и других природных ресурсах.

Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота (это значит, что их нахождение в обороте не допускается), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принад­лежать лишь определенным видам оборота или могут нахо­диться в обороте по специальному разрешению (ограничен­но оборотоспособные), определяются в установленном законом порядке. Такое ограничение оборотоспособности особенно важно в силу того, что, согласно ЗК РФ, только уча­стки, не изъятые из оборота, могут становиться объектами сделок.