54. Вещные права на жилое помещение, земельный участок

Понятие, система и признаки ограниченных вещных прав

Вещное право включает право собственности и ограниченные вещные права. Право собственности является наиболее широким ограниченным правом, но не единственным вещным правом. Отличие от права собственности – право на чужую вещь. «Право на чужую вещь» является не вполне точным выражением. Большей точностью отличается формулировка «ограниченные вещные права».

Наличие ограниченных вещных прав является ограничением правомочий собственника (субъект права может прибегать к правовой защите от неправомерных посягательств третьих лиц, а также собственника).

Выделены могут быть:

• право на использование чужих земельных участков (сервитут, право наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования).

• право на использование чужих жилых помещений (право пользования помещением членом семьи собственника, право пользования жильем).

• обеспечительные права (залог (ипотека), удержание)

• права на «хозяйствование с имуществом собственника» («право хозяйственного ведения», «право оперативного управления»)

Отдельные виды ограниченных вещных прав:

Сервитут (сервитутное право). Объектом права может быть:

• земельный участок («земельные сервитуты»)

• для эксплуатации линий электропередач, мелиорации («строительные сервитуты»)

• установление на природные объекты

Сервитут обязывает собственника претерпеть определенные ограничения, но не совершения положительных действий. Однако сервитут может состоять в ограниченном праве пользования («положительный сервитут»), запрете совершения собственником ряда действий («отрицательный сервитут»).

Осуществление сервитута не должно лишать собственника имеющихся возможностей.

Особенность «публичных сервитутов» составляет то, что устанавливаются решением публичных органов в общественных интересах, а также с учетом результатов общественных слушаний, т.е. представляют общее ограничение права собственности (не ограниченное вещное право).

Органиченное вещное право наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования (известны римскому праву как эмфитевзис). По содержанию данные права совпадают (право владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, возможность сооружения объектов недвижимости, не допускается распоряжение). Отличие состоит в субъектном составе.

Право застройки чужого земельного участка (известен римскому праву – суперфиций), т.е. возможность возведения объектов недвижимости. В российском праве отождествляется со строительным сервитутом.

Право на использование чужих жилых помещений. Известны римскому праву в качестве узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод от использования чужой недвижимой вещи. В отличие от сервитута собственник обремененной вещи обязан совершать определенные действий в пользу уполномоченного лица. Российское право применяет в отношении жилых помещений.

• права членов семьи собственника жилого помещения – право пользования на условиях, определенных жилищным законодательств. Сохраняется при отчуждении жилого помещения без согласия совместно проживающих лиц.

• право пользования жилым помещением (возникает на основании купли-продажи недвижимости под условием содержания с иждивением). Содержание права определено законом (не договором).

Не являются ограниченными вещными правами право члена жилищного (и иного) кооператива на объект недвижимости до полной оплаты, право нанимателя в соответствии с договором социального найма.

Обеспечительные вещные права

1. Залоговое право. Объектом могут быть движимые и недвижимые вещи (+ некоторые имущественные права). Содержание права составляет возможность принудительной реализации права имущества, т.е. прекращение права собственности.

Залогодержатель – право удовлетворения требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Следует вне зависимости от смены собственника, по общему правилу, требуется согласие залогодержателя при отчуждении имущества.

Договор залога – основание возникновения вещных и обязательственных отношений. Тем не менее, является абсолютным вещным правом.

2. Удержание. Право кредитора удерживать вещь до исполнения должником обязательств. Сохраняется при смене собственника, подлежат абсолютной правовой защите.

В числе ограниченных вещных прав на жилые помещения называют:

• право члена семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ; ст. 31 ЖК РФ)

• право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании договора (в соответствии со ст. 602 ГК РФ) или завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ).

Право пожизненного пользования жилым помещением может возникнуть и в силу завещательного отказа.

Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, будучи ограниченным вещным правом, представляет собой определенные вид и меру возможного поведения его обладателя - отказополучателя в отношении определенного имущества – жилого помещения, применительно к которому и предоставлено право пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, после введения в действие ЗК РФ предоставляется ограниченному кругу ЮЛ на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Землепользователи вправе владеть и пользоваться земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, правомочие распоряжения для них запрещено.

Прекращение права собственности и иных вещных прав на земельный участок. ГК РФ предусматривает основания прекращения вещных прав на земельный участок:

• обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника;

• выкуп земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд;

• прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных и муниципальных нужд

• изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

• изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства