Социальный найм

Публично-правовые предпосылки заключения договора найма

Догвор социального найма в отличие от коммерческого найма практически полностью регулируется нормами ЖК, а не ГК.

ЖП предосавляются из гос. и м/с жилищного фонда (ч.1 ст. 49 ЖК).

Основания предоставления:

1) признание гражданина нуждающимся в ЖП (ч. 2 ст. 49 ЖК):

I нужно быть малоимущим (орган м/с признают в соответствие с законом субъекта РФ исходя из дохода на каждого члена семьи + имущества в собственности, подлежащего налогообложению) - Закон города Москвы от 25.01.2006 N 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях".

+

Основания для признания нуждающимся в ЖП (ст. 51 ЖК)

а) НЕТ ЖИЛЬЯ;

б) ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО МЕНЕЕ УЧЁТНОЙ НОРМЫ;

в) ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО АВАРИЙНОЕ ЖИЛЬЁ;

г) (ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО ПРОЖИВАЕТ БОЛЬНОЙ)

+

Долгосрочность постоянного проживания (постоянная регистрация) – Москве и СПб: 10 лет (ст. 7 Закона Москвы 2006) (пробовали обжаловать в ВС, но не смогли доказать).

II Иные категории граждан, призанные нуждающимися в ЖП в соответствии с ФЗ, Указом Президента или законом субъекта (ч. 3 ст. 49 ЖК) – ИЗ ФЕДЕРАЛЬЕРНОГО ФОНДА:

-судьи военных судов (ч.4 ст. 31 ФКЗ «О военных судах»);

-судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (ч.3 ст. 19 Закона РФ «О статусе судей»);

-военнослужащие, уволенные с военной службы (ст. 23 ФЗ «О статусе военнослужащих»);

-пенсионеры с заслугами;

и т.д.

Из гос. фонда по общим правилам, а из м/с фонда, только при наличии специальных услвоий.

2) постановка на учёт органом м/с в порядке установленном законом субъекта (п.1 ст. 52 ЖК)

При наличие вышеуказанных оснований, гражданин подаёт заявление о постановке на учёт в качестве нуждающихся в ЖП (п.2) + документы, подтверждающие право состоять на учёте (п.4) в орган м/с, осуществляющий приём на учёт .

Решение о постановке на учёт принимается в течение 30 дней с момента предоставления документов (п. 5).

С момета принятию на учёт между гражданином и органом м/с возникает жилищное правоотношение (административное) – ПРАВО СОСТОЯТЬ НА УЧЁТЕ, которое подтверждается документом о принятии на учёт, выдаваемое в течение 3 дней после принятия на учёт.

Предоставление ЖП после принятия на учёт осуществляется в порядке очерёдности исходя их фактических возможностей предоставить ЖП (3 очереди: общая, вне очереди).

Вне очереди (п.2 ст. 57 ЖП) – на практике в течение 1 года:

1) гражданам, ЖП которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (т.е. ПОДЛЕЖАТ СНОСУ);

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанными в Перечне.

Решение о предоставлении ЖП, принятое органом м/с влечёт прекращение жилищного правоотношения (административного), возникшего при постановке на учёт => возникает новое правоотношение, по которому наймодатель должен предоставить нанимателю ЖП в месте жительства нанимателя, т.е. в пределах населённого пункта (п.4 и 5 ст. 57 ЖК).

ст. 21 Закона Москвы: 3 раза отказались – снимают с программы; 2 раза отказались – предоставляют автоматически 3ий раз.

Источники правовго регулирования.

ГК

- некоторые положения главы 35 (наём ЖП) п.3 ст. 672 ГК (форма, сохранение соцнайма при смене собственника, временные жильцы, обязанности нанимателя, поднаём и т.д.).

Жилищное зак-во:

Федеральное зак-во:

а) ЖК (раздел III);

б) Закон РФ «О приватизации жилищного фонда»;

в) Указы Президента

г) Постановления Прав-ва:

- Типовой договор социального найма жилого помещения от 21 мая 2006 г.;

- Правила пользования ЖП от 21 января 2006 г. N 25;

- Порядок предоставления коммунальных услуг граждан 2011 г.

- Правила содержания имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 г.;

- Положение о признании помещения ЖП, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 28 января 2006 г.;

- Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг от 14 декабря 2005

Жилищное зак-во субъектов:

-Закон города Москвы «Основы жилищной политики» 2010 г.

-Закон города Москвы «Об обеспечении права жителей г. Москвы на ЖП» 2006 № 29.

-Закон города Москвы от 25.01.2006 N 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях"=> Постановление Прав-ва Москвы 06.06.2006 о реализации.

Иные положения ГК, если не противоречат жилищному зак-ву (п.3 ст. 672 ГК).

- иные положения главы 35 (наём ЖП)

- главы 27-29 (Общие положения о договоре)

- главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)

- главы 9 (Общие положения о сделках)

Судебная практика:

Поставновление Пленума ВС «О применении ЖК РФ»;

Поставновление Пленума ВС 1993 «О применении Закона о приватизации»;

Разъяснения судебной коллегии ВС 2000 «О расторжении соцнайма».

Понятие и признаки

Социальный найм – договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения публичного жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), нуждающемуся в улучшении жилищных условиях, благоустроенное ЖП в постоянное владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (п.1 ст. 60 ЖК), а наниматель обязуется использовать ЖП по назанчению.

Признаки:

1) консенсуальный

2) возмездный (пп.5 ч.3 ст. 67 ЖК)/безвозмездный (ч.9 ст. 156 ЖК – освобождение малоимущих, только от платы за наём, но не за коммунальные услуги)

3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)

4) бессрочный (ч.2 ст. 60 ЖК => близок к ОВП)

Стороны

НАЙМОДАТЕЛЬ – публичный собственник ЖП (от имени собственника действует гос. оргна или орган м/с) или управомоченное им лицо.

Обычно госорганы или органы м/с осздают для эксплуатации жилищного фонда специальные ЮЛ, управомоченные на заключение договоров соцнайма:

а) ЖЭК (жилищно-эксплуатационные конторы);

б) ЖЭО (жилищно-эксплуатационный орган)

в) ДЭЗ (дирекции эксплуатации зданий)

г) ДЕЗ (дирекции единого заказчика)

и т.д.

Также наймодателем может выступить:

а) унитарные предприятия;

б) учреждения.

Право следования (характерно для ОВП) => при смене собственника, субъекта ХВ и ОУ соцнайм ЖП сохраняется (ст. 64 ГК).

НАНИМАТЕЛЬ – лицо, которе получает во владение и пользование ЖП для проживания.

Только ФЛ, гражданин РФ, в отношении которого принято решение о предоставлении ЖП (из него делается голубая выписка):

Ещё обладают правом пользования:

1) лицо, постоянно проживающие = сонанематели

а) лица, указанные в выписке из решения и в договоре соцнайма – те же права, что и у нанимателя + обязанности => сразу становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ч.2 ст. 69 ЖК) !!! отличие от коммерческого найма.

• члены семьи (дети, родители, супруг – бесспорные члены семьи пп.а) п.25 Постанолвения Пленума ВС 2009) +

• спорные члены семьи (нетрудоспособные иждивенцы или другие родственники, ведущее совместное хозяйство) ч.1 ст. 69 ЖК

• иные лица в исключительных случаях (признаются в судебном порядке),

б) лица, вселившиеся после => сразу становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ст. 70 ЖК) !!! отличие от коммерческого найма.

• супруг, дети, родители с согласия членов семьи (для своих несовершеннолетних детей не нужно согласие);

• остальные лица с согласия членов семьи + с согласия наймодателя

2) лица, временно проживающие (приоритет норм ст. 680 ГК + ст. 80 ЖК)

с предварительного уведомления наймодателя + членов семьи (в т.ч. и временно отсутствующих) (ст. 80 ЖК);

Срок проживание не может превышать 6 месяце подряд (ч.2 ст. 80 ЖК).

Необходимо соблюдение нормы площади на 1 чел-ка (ч.1 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы не обладают самостотятельным правом пользования ЖП (ч.3 ст. 80 ЖК).

Ответственность за них несёт наниматель и члены семьи.

3) поднаниматели (ст. 685 ГК, ст. 76-79 ЖК) с согласия членов семьи + с согласия наймодателя

Отличия от поднайма в коммерческом найме:

а) Письменная форма (ч.1 ст. 77 ЖК)

б) Если срок не указан => то срок 1 год (ч.3 ст. 77 ЖК, ч.6 ст. 79 ЖК).

в) Новые основания прекращения (ч.4 ст. 79 ЖК):

-использует не по назначению

-нарушает интересы соседей

-разрушает или повреждает ЖП

г) Нельзя сдавать в поднайм, если живёт больной с хроническим заболеванием (ч.4 ст. 76 ЖК)

Форма

Письменная (ст. 63 ЖК)

Кол-во экземпляров – 2 (п.14 типового договора).

Несоблюдение => запрет ссылаться на свидетелей (п.1 ст. 162)

Типовой договор соцнайма утверждён Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Существенные условия.

1. ПРЕДМЕТ (ст. 62 ЖК,)

Объект догвора - изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания, благоустроенное, норма предоставления:

1. квартира

2. жилой дом

3. комната

ЖП д.б. изолированным (отдельный вход ч.2 ст. 62 ЖК) + пригодным для проживания (пригодность определяется в жилищном зак-ве => Пост. Прав-ва 2006 года «Об аварийном и непригодном жилье»).

Также у нанимателья возникает право пользования общим имуществом в многокваритрном доме(п.2 ст. 673 ГК + ст. 290 ГК):

Совокупность всех ЖП, для соцнайма составляет жилищный фонд социального использования (м.б. государственным или м/с ст. 19 ЖК).

2. ЦЕНА

Размер:

Определяется в административном порядке собственником ЖП, исходя:

а) из занимаемой общей площади ЖП или комнаты (ч.2 ст. 156 ЖК).

б) в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ч.4 ст. 156 ЖК).

Малоимущие освобождаются от внесения платы за наём (ч.9 ст. 156 ЖК)

Срок внесения платы:

Не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (ч. 1 ст. 155 ЖК).

3. СРОК

Договор соцнайма бессрочный (ч.2 ст. 60 ЖК)

Содержание договора.