4. Основания обращения взыскания.

Повышенная защита интересов залогодателей.

МАТЕРИАЛЬНЫЕ – нарушение основного обяз-ва (ст. 54.1 = п.2 ст. 348) + нарушение договора об ипотеке (ст. 35 ФЗ об ипотеке, но у залогодержателя 1 месяц на обращение взыскния (отличие)).

ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ:

а) Судебный порядок (ст. 51 ФЗ):

Общие основания:

1. несколько созалогодержателей;

2. предмет залога имеет историческую, художественную или иную культурную ценность.

3. залогодатель безвестно отсутствует;

4. предмет залога ЖП, собственник которых ФЛ

5. заложенное имущество заложено несколько раз + разный порядок реализации имущ-ва.

+

Специальные основания (п.2 ст. 55 ФЗ об ипотеке) !!!:

1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель с/х назначения;

2) предметом ипотеки являются земельные участки, находящиеся в гос. или м/с собственности, предназанченные для жилищного строительства;

3) предмет ипотеки предприятия;

4) предмет ипотеки является имущество в гос. и м/с собственности.

б) Внесудебный порядок применяется при соглашении сторон (любые: льготная отсрочка, исполнительная надпись и т.д.)

Внесудебный порядок всегда должно быть зафиксирован нотариально (п.1 ст. 55).

Если внсеудебный порядок не исполнен добровольно, то можно прибегнуть к исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 55 Закона «Об ипотеке»), т.к. всегда внесудебный порядок фиксируется нотариусом.

Можно заключить в любое время.

Согашение может быть отдельным (форма как у договора о залоге) либо включить в договор.

Порядок реализации имущ-ва.

В соглашении можно предусмотреть (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»):

Если в судебном порядке,

1) продажа с публичных торгов (ст. 57 ФЗ об ипотеке, ст. 89-93 ФЗ «Об исполнительном производстве») – когда обязательный судебный, либо не обговорён внесудебный.

Начальная цена определяется судом либо оценщиком. Оценка сторонами в договоре не используется.

Обращение в собственность после торгов (?):

При объявлении торгов несостоявшимися залогодатель может приобрести в собственность (по к.-п.) в течение 10 дней по цене на торгах, а цену зачесть в учёт свох требований.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более, чем на 25 % меньшей (в обчном залоге 10%), чем цена на первых торгах.

У залогодателя 1 месяц, чтобы воспользоваться правом оставить предмет залога у себя. После договор о залоге прекращается.

2) Cуд может по ходатайству сторон в суде решит (истец просит, ответчик соглашается) реализовать по ст. 59 (открытый аукцион) - !!! только в случае, если стороны решили применить судебный порядок в договоре, хотя могли применить и внесудебный (если обязательный судебный, то нельзя применять ст. 59) (ст. 56 ФЗ)

Начальная цена 80% от рыночной стоимости по оценке оценщика.

Т.е. данный случай возможен только при необязательном судебном порядке.

Если во внесудебном порядке (!!!всегда требуется нотариальное удостоверение соглашения):

1) продажа с публичных торгов в упрощённом порядке (откыртый аукцион) – если порядок реализации не предусмотрен. Источник регулирорвание не ФЗ «Об исполнительном производсте», а ГК (447, 448). Законом о залоге, соглашение сторон.

Цена:

а) 80% от рыночной стоимости, определяемой оценщиком, если иное не предусмотрено соглашением сторон (но меньше 80 нельзя, только больше ч. 2 п. 39 Постановления Пленума ВС 2011), в случаях, когда требуется оценщик (п.10 ст. 59 Закона об ипотеке):

Когда предмет ипотеки:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве;

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем 500 тысяч рублей.

б) если не требуется оценщик, то начальная цена в договоре об ипотеке или соглашении о внесудебном порядке.

2) выкуп предмета ипотеки залогодержателем для себя по к.-п. или 3)для 3их лиц по комиссии

Зачёт покупной цены.

Применяются правило о к.-п. – для себя или о комиссии - для 3их лиц (но договор не надо заключать, т.к. выкуп односторонняя сделка).

Цена – рыночная, определяется оценщиком (п. 3.1 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Если предмет ипотеки – земельный участок, то нельзя предусмотреть, что залогодержатель приобретает его для себя: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (п.1 ст. 62.1, п.4 ст. 68 ГК).

4) оставление предмета иполеки за собой – только для ИП и ЮЛ + основное обяз-во из п/д (п.2 ст. 55 ФЗ) с 2012 год!!!!

ЖП ФЛ только в судбеном порядке (п.4 ст. 54 ФЗ)