20. Договор аренды: общие положения.

Источники правового регулирования.

ГК:

- $ 1 главы 34 (Общие положения об аренде)

- главы 27-29 (Общие положения о договоре)

- главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)

- главы 9 (Общие положения о сделках)

ФЗ:

- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (кроме помещений, если арендатор ЮЛ; кроме зданий и сооружений);

- ФЗ «О музеях и музейных фондах»;

- ФЗ «Об оружии»

Судебная практика

-Постановление Пленума ВАС 17 ноября 2011 года № 73.

-Инф. письмо Президиума ВАС от 11 января 2002 года;

-Инф. письмо Президиума ВАС от 01 июня 2000 года (против Лужкова).

-Инф. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Понятие договора и признаки.

Договор аренды (имущественного найма) – договор, в соответстиве с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязeтся использовать имущество в соотвтетсвие с услоивями договора, уплатить за него арендную плату и вернуть вещь (единственный случай, когда в общих положениях определение обрезано).

Признаки:

1) консенсуальный («обязуется передать» - т.е. для заключения достаточнос согласования всех существенных условий)

2) возмездный (2 встречных предоставления: имущество и деньги)

3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)

Стороны.

АРЕНДОДАТЕЛЬ – собственники + лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (608 ГК).

Лица, уполномоченные законом:

1) ТСЖ может сдавать часть общего имущ-ва в многоквартирном доме (п.2 ст. 152 ЖК);

2) унитарные предприятия вправе сдавать в аренду гос. и м/с собственность: ХВ самостоятельно, ОУ – с согласия собсвтенника (п. 2 ст. 18 ФЗ «Об унитарных предприятиях»);

3) органы м/с вправе сдавать в аренду м/с собственность (ч.2 ст. 51 ФЗ 131)

4) субарендатор (субъект обязательственного права);

и т.д.

Лица, уполномоченные договором:

1) договор комиссии (если указать в договре, т.к. без указания в договоре будет тольок полномочия по продаже или покупке)

АРЕНДАТОР – любое лицо.

Если использование арендованной вещи, является п/д, то арендатор д.б. ИП или КОМ ЮЛ.

Форма.

Движимость:

1) до 1 года - устная

2) более 1 года - письменная

3) сторона ЮЛ независимо от срока - письменная

Несоблюдение письменной => запрет ссылаться на свидетелей (п.1 ст. 162)

Недвижимость (кроме помещений – не нужна письменная, зданий/сооружений – нужна в некоторых случаях):

Лужков боролся с «чёрной» аредной платой выпустил инструкцию о том, что при аренде части нежилого помещения (офиса, напрмиер) подлежит госрегистрации независимо от сроков, т.к. применяется ст. 609, а не специальная норма – ст. 651 ГК (Москва не имела права вмешиваться, т.к. ГК федеральная сфера регулирования). Лужков пролоббировал и схожую инстурукцию издал Минюст РФ.

В итоге пришлось вмешиваться ВАС => Инф. письмо ВАС 2000 – договор аренды нежилых помещений менее 1 года не подлежит госрегистарции, т.к. часть ЖП – приравнивается к ЖП.

В итоге получилось, что под общие положения об аренде недвижимость попадает только земля. Для остальных видов недвижиости есть специальны нормы => госрегистарция.

Аренда с правом выкупа заключается в той форме, какая предусмотрена для договора к.-п. соответствующего имущества (п.3 ст. 609 ГК).

Существеные условия.

1. ПРЕДМЕТ (абз. 2 ч.1 ст. 432, ст. 607 ГК)

Объект:

а) земельные участки и другие обособленные природные объекты,

б) предприятия и другие имущественные комплексы,

в) здания, сооружения,

г) оборудование,

д) ТС

и другие вещи => имущественные права, резултаты интеллектуальной деятельности (лицензионные соглашения) не м.б. объектом аренды.

Д.б. не потребляемым (п.1 ст. 607 ГК) - не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом можно предусмотреть объекты, сдача которых не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, ж/д общего пользования и т.д.)

2 варинта переадачи вещи (в общих положениях):

1) предмет переходит во владение и пользование

2) предмет переходит только в пользование (договор аренды банковского сейфа -> ячейку не уносят домой; автомат для продажи продуктов и прессы часто арендуются, но перемещать их нельзя; аренда ж/д путей; аренда места на парковке).

2. ЦЕНА

А) определена в договоре.

Б) если цена не определена, то обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п.1 ст. 614 ГК, п.2 ст. 610).

Если не определена форма оплаты => презюмируется, что денежная абз. 2 п.1 ст. 614 ГК.

3. СРОК

Если срок не определён, то неопределённый срок (п.1 ст. 610 ГК).

Любая сторона предупредив за 1 месяц (недвижимость – 3 месяца; прокат – 10 дней) может отказаться от договора.

Закон может устанавливать max сроки (если в договоре срок больше => приравнивается к макисмальному п.3 ст. 610 ГК):

а) прокат - 1 год (п.1 ст. 627)

б) срок субаренда = срок аренды (п.2 ст. 615)

в) водоползование - 20 лет (ч. 1 ст. 14 ВК)

г) лесной участок в гос. или м/с собственности – 49 лет (ч.3 ст. 72 ЛК)

и т.д.

Если по истечение срока арендатор продолжает пользоваться без возражений арендодателя => пролонгация на неопределённый срок (п.2 ст. 621 ГК).

Содержание.