23. Аренда зданий сооуржений, аренда предприятий зданий и сооружений

Источники правовго регулирования.

ГК

- $ 4 главы 34 (договор аренды зданий и сооружений)

- $ 1 главы 34 (Общие положения об аренде) ст. 625 ГК РФ

- главы 27-29 (Общие положения о договоре)

- главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)

- главы 9 (Общие положения о сделках)

ФЗ:

- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;

- ФЗ «О гос. каджастре недвижимости» 2007

Судебная практика

-Постановление Пленума ВАС 17 ноября 2011 года № 73.

-Инф. письмо Президиума ВАС от 11 января 2002 года;

-Инф. письмо Президиума ВАС от 01 июня 2000 года (против Лужкова).

-Инф. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Понятие и признаки.

Аренда зданий и сооружений – договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуeтся использовать имущество в соотвтетсвие с услоивями договора, уплатить за него арендную плату и вернуть его (п.1 ст. 650 ГК).

Признаки:

1) консенсуальный

2) возмездный (2 встречных предоставления: имущество и деньги)

3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)

Стороны

АРЕНДОДАТЕЛЬ – собственник имущества или иное уполномоченное лицо (субъект ОВП, субарендатор).

АРЕНДАТОР – любое лицо.

Форма.

Зависит от срока:

1) менее 1 года – письменная (один документ, подписанный сторонами) (п.1 ст. 651 ГК) – несоблюдение => недействительность;

2) 1 год и более 1 года – письменная + государственная регистрация (п.2 ст. 651 ГК) несоблюдение => недействительность.

Т.е. не подлежат госудраственно регистрации:

1. менее 1 года (п.1 ст. 651 ГК)

2. договор, заключённый на неопределённый срок

3. договор продлённый на такой же срок после окончания предыдущего договора (11 месяец + 11 месяцев, напрмиер) (п.10 Инф. письма 2001 года)

4. договор, возобновлённый на неопределённый срок (п.11 Инф. письма 2001 года)

Существенные условия.

1. ПРЕДМЕТ (абз. 2 ч.1 ст. 432, п.3 ст. 607)

Только нежилые строения (если жилые для ФЛ, то будет найм ЖП, если жилые для ЮЛ для проживания граждан, то общие положения об аренде), относящиеся к недвижимости:

1) здание

2) сооружение

3) часть здания или сооружения (нежилое помещение)

Отличать от ларьков, палаток и т.д., которые не являются недвижимостью, т.к. возможно их отделение от земли в связи с тем, что они явлюются съёмными конструкциями.

Общий признак предмета: разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования.

Идентификация: д.б. указаны данные позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК) => нужно указать: адрес (расположение на земельном участке), наименование, назначение, кадастровый номер.

2 вида передачи:

1) во владение и пользование (аренда здания)

2) в пользование (аренда ЛЭП)

Также предмет - права на земельный участок, на котором находится здание/сооружение:

Одновременно со зданием/сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п.1 ст. 652 ГК):

А. Если арендодатель = собственник, то арендатору предоставляется :

а) право аренды земельного участка (абз.1 п.2 ст. 652 ГК)

или

б) предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право (ссуда, безвозмездное срочное пользование ст. 23 ЗК) на соответствующий земельный участок (абз.1 п.2 ст. 652 ГК).

или

в) если в договоре не предусмотрено конкретное право , то право пользования земельным участком (абз.1 п.2 ст. 652 ГК) – право пользования не предусмотрено ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, но оно легитимно, т.к. п.1 ст. 25 ЗК (права на земельные участки возникают по оснваним предусмотренным ГК).

Б. Если арендодатель не собственник, то договор аренды возможен без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (абз. 2 п.2 ст. 652 ГК) => право пользования. Если собственник против => нужно было предусматривать в договоре, нельзя без согласия собственника сдавать в арнеду здание и предоставлять право пользования.

Право пользования следует за участком (ст. 653), т.е. при смене собственника участка, у арендатора остаются все права на этот участок.

2. ЦЕНА (РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ) (п.1 ст. 654 ГК)

Установленная в договоре арендная плата является платой за пользование зданием/сооруженим + земельным участком, на котором оно стоит (п.2 ст. 654 ГК).

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п.3 ст. 654 ГК).

3. СРОК (?) (т.к. госрегистрация зависит от срока)

(?) Если срок не определён, то неопределённый срок (п.1 ст. 610 ГК).

Любая сторона предупредив за 3 месяца может отказаться от договора.

Содержание.

Особенности:

1) особенности оформления передачи здания/сооружений

Передача имущества арендатору, возвращение имущества арендодателю осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (абз. 1 п.1 и п.2 ст. 655 ГК).

2) момент исполнения обязательства арендодателя предать имущество (абз. 2 и 3 п.1 ст. 655 ГК)

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство передать исполненным после:

а) предоставления его арендатору во владение или пользование

б) подписания сторонами передаточного акта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче => отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Основания прекращения.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче => отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (ст. 655 ГК).