Обязанности арендодателя:

1) передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК);

1.1) предать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу (п.2 ст. 611 ГК);

Иное можно предусмотреть в договоре.

Неисполнение, арендатор может требовать, если без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора,:

1. передачи принадлежностей и докментов;

2. расторжение договора;

+ возмещенеи убытков

1.2) передать имущества в обусловленный срок (п.3 ст. 611 ГК);

Срок:

1. указан в договоре

2. разумный срок

Неисполнение:

1. истребовать и.-о. вещь;

2. расторжение договора;

1.3) передать вещь свободной от недостатков либо предупредить о них

+

Нести ответственность за недостатки переданного имущ-ва, даже если при передаче арендодатель не знал о них (612 ГК);

Неисполнение: арендатор может потребовать:

1. безвозмездного устранения недостатков имущества;

2. соразмерного уменьшения арендной платы;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

4. удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя => в к.-п. вместо этого есть право замены;

5. потребовать досрочного расторжения договора.

У арендодателя есть право на немедленное устранение недостатков или замену, когда арендатор извещает его своих требованиях, если сделает это незамедлительно.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (п.2 ст. 612 ГК):

а) которые были им оговорены при заключении договора аренды;

б) были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

1.4) передать вещь свободной от прав 3-их лиц либо предупреждать о них (613 ГК);

Передача имущ-ва в аренду не влияет на права 3-их лиц на имущ-во => нужно предупреждать о всех правах 3-их лиц.

Неисполнение:

1. уменьшение арендной платы;

2. расторжение договора и возмещение убытков;

2) производить капитальный ремонт (п.1 ст. 616 ГК РФ);

Капитальный ремонт – восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующих значительных затрат:

Признаки капремонта

- восстановление основных частей имущ-ва без которых нельзя использовать по назначению;

- значительная стоимость ремонта;

- устраняет естественный износ.

Проводит арендодатель, если иное не предусмотрено законом (ст. 644 ГК – аренда ТС, п.1 ст. 661 ГК – аренда предприятия), иными нпа, договором в срок, определённый догвором, или в разумный срок (если не определён договором или вызван необходимостью – нужно сообщить о необходимости, т.к. разумный срок с момента уведомления).

Неисполнение (арендатор может):

1. произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта

2. произвести капитальный ремонт и зачесть стоимость ремонта ее в счет арендной платы;

3. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

4. потребовать расторжения договора + возмещения убытков.

3) обеспечить реализацию преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (т.е. предупредить о намерении заключить новый договор) (621 ГК);

Если исполнял арендатор свои обязанности надлежащим образом, то при прочих равных он имеет приемущественное право на заключение договора аренды на новый срок в течение 1 года с момента окончания срок старого договора. Для реализации необходимо письменно уведомить арендодателя о желании реализовать.

Срок уведомления (д.б. ДО окончания срока договора):

1. указан в договоре;

2. разумный до окончания.

В ГК не указан срок ответа на уведомление.

Условия догвора при заключении нового договора м.б. изменены по соглашению сторон.

Неисполнение (арендодатель отказал):

Если арендотатель отказал в заключении договора на новый срок, а потом в течение 1 года со дня истечения договора заключил договор аренды с другим лицом , то арендатор может требовать в суде:

1. перевод на себя П и О арендатора + возмещения убытков;

2. только возмещения убытков.

4) возместить неотделимый улчшения при возвращении имущ-ва (ст. 623 ГК)

Неотделимы улучшения д.б. произведены с согласия арендодателя.

Отлчичия от капремонта: без улучшений можно нормально использовать имущество, без ремонта нельзя использовать имущество по назначению.

Обязанности АРЕНДАТОРА.

В общих положения нет обязанности принять вещь, но при аренде зданий/сооружений (абз.3 п.1 ст. 665 ГК) или предприятий она есть.

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК);

Неисполнение (т.е. пользование не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества п.3 ст. 615 ГК):

1. расторжение договора + возмещение убытков;

2. только возмещение убытков.

I. Арендатор вправе с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено ГК, ФЗ и нпа п.2 ст. 615 ГК):

1.cдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О;

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду)

4. отдавать арендные права в залог

5. вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В всех случаях кроме перенаёма, ответсвенным по договру остаётся арендатор.

II. Плоды, продукция и доходы в результате пользования => собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК).

2) своевременно вносить арендную плату (614 ГК)

Порядок, условия и сроки:

1. определяются в догворе;

2. если нет в договоре, то условия, порядок и сроки – обычно применимые для аренды при налогичных обстоятельствах.

Виды арендной платы:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ДЕНЬГИ);

2) доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (НАТУРАЛЬНАЯ ФОРМА);

3) предоставления арендатором определенных услуг (УСЛУГИ);

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (ВЕЩЬ или ВСТРЕЧНАЯ АРЕНДА);

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ЗАТРАТЫ НА УЛУЧШЕНИЕ).

+ иные формы либо их сочетание.

Основания для изменения арендной платы:

1. по соглашению сторон (п.3) => изменение происходит в сроки по догвору, но не чаще 1 раза в год ↗ .

2. существенное ухудшение имущества, по обстоятельства за которые не отвечает арендатор ↘

3. при нарушении арендодателем своих обязанностей (при недостатках, обнаружении прав 3-их лиц) ↘

Неисполнение по срокам:

Существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы => арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы. Срок определяет арендодатель (п. 5 ст. 614 ГК).

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

3) обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (фактические: двоники, аккумулятор) и нести расходы на содержание имущества (страхование ТО);

Иное м.б. предусмотрено в договре или законе (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК – текущий ремонт в прокате + аренде ТС на арендодателе ).

4) вернуть имество после прекращения договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. (ст. 622 ГК);

а)в надлежащем состоянии

Неисполнение: возмещение убытков.

б) в надлежащий срок

Неисполнение (одно нарушение => санкции разные (?)):

1. потребовать арендную плату за время просрочки (как зачётная неустойка) + возмещение убытков;

2. неустойка, если есть в договоре + возмещение убытков (по ОБЩЕМУ ПРАВИЛУ убытки сверх неустойки => штрафная ч.3 ст. 622 ГК);

Судьба улучшений (623 ГК РФ):

Отделимые => к арендатору;

Неотделимый => передаются вместе с имуществом арендодателю с возмещенеим стоимости, если данные улучшения были произведениы с согласия арендодателя (п.3 ст. 623 ГК; исключение: при аренде предприятий не нужно согласие ст. 660 ГК).

Договром можно предусмотреть иные правила.

Основания прекращения договора.

Способы:

1. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ – любая сторона п. 2 ст. 610, предупредив за 1 месяц, а при аредне неждвижимости 3 месяца.