Глава 6. Планировочная структура общественной зоны

Жилая территория в результате построения системы функционального членения каждого из элементов планировочных структур города имеет две четко выраженные категории: жилая зона, которая фигурирует только в микрорайонах, и общественная для различных функций обслуживания. Общественная зона обычно совмещена с жилой, деловой и производственной зонами города.

6.1. Планировочная структура общественных зон в жилой застройке

Расстояния от границ участков производственных объектов, размещаемых в общественно-деловых и смешанных зонах, до жилых и общественных зданий, а также до границ участков дошкольных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха следует принимать не менее 50 м.

Плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий. В региональных градостроительных нормативах при соответствующих обоснованиях допускается уточнение предельно допустимых значений плотности застройки различных зон – их увеличение или уменьшение. Также устанавливаются более дифференцированные показатели плотности с учетом величины города и типа застройки.

Основными показателями плотности застройки являются:

• коэффициент застройки. Это отношение площади, занятой под зданиями, к площади участка или квартала;

• коэффициент плотности застройки. Это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка или квартала.

Границами кварталов являются красные линии. В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый объем зданий и сооружений по отношению к площади участка, число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах. Также могут учитываться и другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности – облик поселения, историческую среду, ландшафт.

Расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м² на 1 человека не должна превышать 450 чел./га. Для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в табл. 6.1.

Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто). Учитываются необходимые по расчету учреждения и предприятия обслуживания, гаражи, стоянки для автомобилей, зеленые насаждения, площадки и другие объекты благоустройства. Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.

При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.

При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон, включая надстройку этажей и мансард, необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания при соблюдении нормативных радиусов их доступности, кроме дошкольных учреждений и начальных школ. В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более чем на 30 % при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных норм.

При реконструкции 5-этажной жилой застройки в районах массового строительства по условиям инсоляции и освещенности допускается надстройка до двух этажей, не считая мансардного. В этом случае расстояние между длинными сторонами зданий должно быть не менее 30 м при широтной, меридиональной и диагональной ориентации здания. Между длинными сторонами, раскрытыми на южную сторону горизонта, и торцами жилых зданий, расположенных под прямым углом, расстояние должно быть не менее 15 м.

Таблица 6.1

Показатели плотности застройки участков территориальных зон

Территориальные зоны	Коэффициент застройки	Коэффициент плотности застройки
Жилая
Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами	0,4	1,2
То же - реконструируемая	0,6	1,6
Застройка многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности	0,4	0,8
Застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками	0,3	0,6
Застройка 1-2-квартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками	0,2	0,4
Общественно-деловая
Многофункциональная застройка	1,0	3,0
Специализированная общественная застройка	0,8	2,4
Производственная
Промышленная	0,8	2,4
Научно-производственная*	0,6	1,0
Коммунально-складская	0,6	1,8

Примечание: * без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон.

В исторических зонах надстройка мансардных этажей допускается при соблюдении общего стилевого единства исторической среды, сохранении исторически сложившегося визуально-ландшафтного восприятия памятников истории и культуры.

В зонах чрезвычайной экологической ситуации и зонах экологического бедствия, определенных в соответствии с критериями оценки экологической обстановки территорий, не допускается увеличение существующей плотности жилой застройки без проведения необходимых мероприятий по охране окружающей среды.