Глава 5. Планировочная структура жилой зоны

Планировочная структура жилой зоны формируется в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения в целом с учетом градостроительных и природных особенностей территории (рис. 5.1). Необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования. Размещаются объекты, которые могут располагаться на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности.

Рис. 5.1. Схема структуры территории города:

1 − Городской центр; 2 − центр жилого района; 3 − центр микрорайона;

4 − Граница жилого района; 5 − микрорайоны; 6 − зеленые насаждения жилых районов;

7 − Городские зеленые насаждения

Жилые зоны создают для населения удобную, здоровую и безопасную среду проживания. В жилых зонах размещаются жилые дома разных типов: дома многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности, блокированные, усадебные с приквартирными и приусадебными участками. Здесь же размещаются отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения, а также гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, культовые объекты.

Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка, как правило, не более 0,5 га.

Могут располагаться мини-производства, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду. За пределами установленных границ участков этих объектов не должно быть воздействия шума, вибрации, магнитных полей, радиационного воздействия, загрязнения почвы, воздуха, воды и иных вредных воздействий. Размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, должен быть не менее 25 м.

К жилым зонам относятся также территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ поселений. Развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктур для этих зон следует предусматривать в объемах, которые обеспечат на перспективу возможность постоянного проживания.

5.1. Территории жилой зоны

Для предварительного определения общих размеров жилых зон допускается принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 человек (табл. 5.1). Для районов севернее 58º с. ш., а также климатических районов IА, IБ, IГ, IД и IIА указанные показатели допускается уменьшать, но не более чем на 30 %. Укрупненные показатели приведены при средней расчетной жилищной обеспеченности 20 м²/чел.

Таблица 5.1

Укрупненные показатели определения жилой зоны

Тип поселения	Укрупненные показатели на 1 тыс. чел.
В городах при этажности жилой застройки: - до 3 этажей	10 га для застройки без земельных участков; 20 га для застройки с земельными участками.
- от 4 до 8 этажей	8 га
- 9 этажей и выше	7 га
В сельских поселениях с преимущественно усадебной застройкой	40 га

При определении размера территории жилых зон следует исходить из необходимости поэтапной реализации жилищной программы. Объем жилищного фонда и его структура определяются на основе анализа фактических и прогнозируемых данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности каждой семьи отдельной квартирой или домом.

Для государственного и муниципального жилищного фонда обеспечение осуществляется с учетом социальной нормы площади жилья, которая устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Расчетные нормативы жилищной обеспеченности допускается уточнять в региональных градостроительных нормативах.

Территории жилой зоны организуются в виде следующих функционально-планировочных жилых образований:

• квартал (микрорайон) – основной планировочный элемент застройки в границах красных линий или других границах, размер территории, как правило, составляет от 5 до 60 га. В квартале (микрорайоне) могут выделяться земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории;

• район – это группа кварталов (микрорайонов), которая по площади не должна превышать 250 га. Район, как правило, располагается в пределах территории, ограниченной магистралями, линиями железных дорог; естественными рубежами (река, лес и др.).

Микрорайон представляет собой единый ансамбль жилых и общественных зданий, которые связаны между собой архитектурно-планировочным решением. Основным элементом композиции является группа жилых домов, которая создает замкнутое озелененное пространство. Микрорайон состоит из нескольких групп жилых домов, детских учреждений и блоков первичного обслуживания. Общественный центр микрорайона является ядром композиции (рис. 5.2).

Квартал, микрорайон, район являются объектами документов территориального планирования и документов по планировке территории. При разработке документов по планировке территории на отдельный участок, занимающий часть территории квартала или микрорайона, необходимо обеспечить совместимость размещаемых объектов с окружающей застройкой, запроектировать требуемый уровень социального и культурно-бытового обслуживания населения для квартала (микрорайона) в целом. В кварталах и микрорайонах жилых зон не допускается размещение объектов городского значения, а также устройство транзитных проездов на территории групп жилых домов, объединенных общим пространством, придомовым двором. Территория групп жилых домов, как правило, не должна превышать 5 га.

Размер земельного участка при доме определяется региональными градостроительными нормативами с учетом демографической структуры населения в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Допускается для ведения личного подсобного хозяйства выделение части земельного участка, недостающей до установленной максимальной нормы, за пределами жилой зоны.

Участок выделяется около индивидуальных домов или квартир. Размер участка зависит от типов жилых домов, характера формирующейся застройки, ее размещения в структуре городов разной величины. Размеры приусадебных и приквартирных земельных участков:

- 400-600 м² и более (включая площадь застройки) при 1-2-квартирных и 1-2-этажных домах в застройке усадебного типа на новых периферийных территориях или при реконструкции существующей индивидуальной усадебной застройки малых городов, на резервных территориях малых и средних городов в сельскохозяйственных районах, в новых или развивающихся поселках в пригородных зонах городов любой величины;

Рис. 5.2. Микрорайон Марли-ле-Гранд Терр на 1500 квартир близ Парижа:

1 – торговый центр; 2 – универсальный зал; 3 – медицинский центр;

4 – центр по обслуживанию автомобилей; 5 – школы;

6 – теплоцентраль; 7 – подземный гараж

- 200-400 м² (включая площадь застройки) – при 1-2- или 4-квартирных 1-2-этажных домах в застройке коттеджного типа на новых периферийных территориях малых, средних и больших городов, на резервных территориях больших городов, при реконструкции существующей индивидуальной усадебной застройки и в новых и развивающихся поселках в пригородной зоне городов любой величины;

- 60-100 м² (без площади застройки) – при многоквартирных 1-3-этажных домах в застройке блокированного типа на новых периферийных территориях малых, средних и больших городов, на резервных территориях больших и крупных городов, в новых и развивающихся поселках в пригородной зоне крупных и крупнейших городов и в условиях реконструкции существующей индивидуальной усадебной застройки городов любой величины;

- 30-60 м² (без площади застройки) – при многоквартирных 1-3-этажных блокированных домах или 2-5-этажных домах сложной объемно-пространственной структуры ( в том числе для квартир первых этажей) в городах любой величины при применении плотной малоэтажной застройки и в условиях реконструкции.

Границы, размер и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей долевой собственности членов товарищества собственников жилых помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах), определяются в градостроительной документации с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.