Глава 3 определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование – один из главных принципов оценки недвижимости.

Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования:

1. Местоположение.

1. Рыночный спрос.

1. Правовая обоснованность данного варианта использования (зонирование территории).

1. Ресурсное качество участка.

1. Финансовая обеспеченность проектов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2х случаях:

1. На незастроенный участок.

1. Участок улучшенный (с застройкой).

Оценка с применением метода остатка:

1й метод - остатка для земли

Основан на том, что должна быть известна стоимость зданий и сооружений.

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

V_o = V_L + V_B,

где:

V_o – общая стоимость;

V_L – стоимость земли;

V_B – стоимость зданий и сооружений;

V_L = NOI - V_B *R_B/R _L ,

где:

NOI – чистый операционный доход;

R _L - ставка капитализации для земли;

V_B *R_B - доход относящийся к зданиям и сооружениям;

Метод используется для объектов с новыми зданиями.;

2й метод - остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

V_B = NOI_o – V_L *R_L/R _B ,

где:

V_L *R_L - доход относящийся к земле

На незастроенный участок:

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

1. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

1. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход ,коэффициент капитализации , распределение чистого дохода между зданиями и землей , остаточный доход к земле , который капитализируется в стоимость.

Задача № 16

Условие:Выявлены 3 возможные стратегии застройки участка:

1. Жилое здание;

2. Офис;

3. Торговый центр.

Стоимость застройки соответственно составляет 49,4 млн. руб.; 57,2 млн. руб., 72,8 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12%. Срок службы объектов определен в 100, 90, 60 лет. Составление стратегий застройки и сопоставление вариантов производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 10%.

Решение:

Для определения ставки капитализации применяем метод возврата капитала (метод Ринга).

R = on + of

Rж.зд =12+100/100=12% или 0,120;

Rофис =12+100/90=13,1% или 0,131;

Rторг.ц =12%+100/60=13,7% или 0,137;

NOI=R*V

NOIж.зд =49,4*0,120= 5928~5900 тыс. руб.

NOIофис =57,2*0,131=7493~5500 тыс.руб.

NOIторг.ц = 72,8*0,137 = 9973~10000 тыс.руб.

V_L=NOI-V_B*R_B/R _L

V_Lж.зд = (9020-5900)/0,10 = 31200 тыс.руб;

V_Lофис = (12230-5500)/0,10 = 67300 тыс.руб;

V_Lторг.ц. = (13210-10000)/0,10 = 32100 тыс.руб;

Таблица 7 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли .

Показатели	Жилое здание	Офис	Торговый центр
Годовой валовой доход	12520	17430	27710
Поправка за недоиспользование и потери платежей	-500	-200	-2500
Прочий доход	+300	+500	+1000
Действительный валовой доход	12320	17730	26210
Операционные расходы	-3000	-5000	-12000
Замещение	-300	-500	-1000
Чистый операционный доход	9020	12230	13210
Доход, относимый к зданиям и сооружениям	-5900	-5500	-10000
Чистый остаточный доход относимый к земле	3120	4730	3060
Расчет стоимости при коэффициенте капитализации 11 %	31200	67300	32100

Вывод: наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается освоение торгового центра.

Улучшенный участок

Задача № 17

Условия: Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляю в среднем 14700 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 4500 руб. в месяц, меблированной – 7300 руб. Расчеты представлены в таблице 8.

Решение:

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Показатели	Квартиры без мебели	Квартиры с мебелью
Валовой доход в год	54000	87600
Убытки от простоя и неуплаты	-2700	-8760
Действительный валовой доход	51300	78840
Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники	0	-14700
Эксплуатационные расходы	-21600	-35040
Чистый операционный доход	29700	29100

Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду квартир с мебелью, т.к. в этом случае хозяева получают на 600 руб. больше.