2.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценки недвижимости

Определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами. По-другому этот подход ещё называют сравнительным. Основное условие применения метода сравнительного подхода - активность рынка с аналогичными объектами недвижимости и доступность качественной информации по совершенным сделкам.

Подход базируется на 3 принципах:

1.Спроса и предложения;

2.Вклада;

3.Замещения;

С_р=Ц_i+ К_i,

где:

С_р - рыночная стоимость объекта недвижимости;

Ц_i - цена продажи "итого" сравнимого объекта недвижимости;

К_i - величина корректировки цены продажи "итого" сравниваемого объекта недвижимости.

В данном методе рыночная стоимость моделируется посредством анализа рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Этапы применения рыночного метода:

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

2.Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости.

3.Определение единиц сравнения и показателей.

4.Разработка модели, связывающей единицы сравнения с показателями сравнения или элементами.

5.Расчет корректировок показателей по данным рынка.

6.Применение модели к объектам сравнения по скорректированным ценам.

После выбора единиц сравнения (для незастроенных и застроенных территорий) определяются основные элементы сравнения, с помощью которых можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продажи сравниваемых объектов недвижимости. Исходя, из этого формируется основное правило корректировок:

• корректируется цена продажи сравнимого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта

• величине корректировки лучшего объекта по сравнению с оцениваемым присваивается знак " - ".

Элементы сравнения:

1.Переданные права собственности на недвижимость;

2.Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3.Условия продажи (чистота сделки);

4.Динамика сделок на рынке (дата продажи);

5.Местоположение;

6.Физические характеристики;

7.Экономические характеристики;

8.Отклонение от целевого использования;

9.Наличие движимого имущества (оборудования).

Существуют методы выполнения корректировок:

• анализ парного набора данных;

• анализ вторичного рынка;

• качественный анализ;

2.2.1. Способы определения поправок

1.Метод парных продаж.

Цены продажи сравниваются по 2 объектам недвижимости, для определения величины поправки для какого-то 1 элемента сравнения, при этом два выбранных объекта идентичны по всем элемента сравнения кроме одного, по которому проводится корректировка.

2.Метод анализа вторичного рынка.

Применяется, когда нет возможности подобрать объекты по парам, в этом случае цена базируется на рыночных данных, которые не относятся непосредственно к объекту.

3.Метод качественного анализа (анализ затрат).

Применяется, когда рыночные данные являются ненадежными, а также для проведения экспресс расчета. Этот метод по отношению к двум предыдущим методам - примерный (приближенный, неточный).

Задача № 11

Условие: На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 5,3 млн.руб., из которых 5,8 млн.руб., приходится на начало 1-го года, 6,3 млн.руб.,- на конец 1-го и 6,8 млн.руб., - на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды начиная с конца 2-го года, в соответствии с данными, приведенными в таблице 3, и будет продан через 5 лет после первоначальной инвестиции за 7,3 млн.руб., (за вычетом расходов на продажу). Ставка дисконтирования для доходов определена в 26%, для объекта недвижимости 22%.

Решение:

Таблица 3.

Статьи доходов и расходов	Периоды (годы)
	0	1	2	3	4	5	6
1.Первоначальные инвестиции	12
2.Дополнительные затраты		5	3
3.Чистый операционный доход			5,3	5,8	6,3	6,8	7,3
4.Чистая реверсия от продажи							41,5
5.Поток ден. средств	-12	-5	2,3	5,8	6,3	6,8	48,8

В первый год капиталовложения формируют отрицательный поток денежных средств, поэтому доход имеет знак «–».

V= =

= -12000 -5000 + (2300/(1+0,26)² + (5800/(1+0,26)³) + (6300/(1+0,26)⁴) + (6800/(1+0,26)⁵) + (41500/(1+0,22)⁶)= -17000000+1448727,64+2899454,90+2499529,85+2141194,86+12586039,99+1824313,99=6399261,23 руб.

Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 6399261,23 руб.