Глава 2 методы оценки недвижимости

2.1 Доходный подход оценки недвижимости.

Доходный подход оценки недвижимости - основан на определении стоимости недвижимости, исходя из величины (суммы) доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Построен доходный метод на капитализации дохода, на основе теории стоимости денег во времени.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Принципы, лежащие в основе метода: принцип ожидания и принцип замещения.

Пересчет доходов может производиться с помощью ставки капитализации или функций сложного процента.

Существует два основных метода доходного подхода:

1). Метод прямой капитализации дохода;

2). Метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).

Для расчета капитализации доходов применяется коэффициент капитализации. Под коэффициентом капитализации (R) понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости.

,

где:

V- стоимость;

I – чистый доход;

R – ставка капитализации.

R = ,

Учитывается сумма будущего дохода, время получения получен доход, продолжительность получения дохода.

Последовательность применения метода :

1. Прогноз будущих доходов:

а. доходы, связанные с эксплуатацией недвижимости;

б. цена возможной продажи;

2. Определение ставки капитализации;

3. Будущие доходы пересчитываются в текущую стоимость

Выбор между этими методами зависит от вида недвижимости, экономического срока службы недвижимости, а также от количества и продолжительности дохода.

Операционный чистый доход (NOI) – валовой доход за минусом эксплуатационных затрат, отсюда затраты по продажам, определяются на 1 год.

Ставка капитализации- отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь: взаимосвязанные между собой стоимость недвижимости с уровнем, приносимым этим объектом, дохода.

R= оn+ оf,

где:

оn– доход от инвестиции, дисконтная ставка;

оf- норма возврата инвестиций, ставка возмещения.

Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки и ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала.

Виды отдачи капитала: текущая и конечная.

Текущая отдача– отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций.

Конечная ставка– отношение суммы дохода за весь период к сумме инвестиций.

Ставка возмещенияили норма возвращения капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации недвижимости.

Преимущество доходного метода заключается в том, что он дает наглядное представление о недвижимости, как об источнике дохода.

Его сложность заключается в определение ставки капитализации, на которую влияет много факторов.

2.1.1 Прямая капитализация дохода.

Данный метод применяется при наличие достаточного количества данных о доходах и ценах сделок по аналогичным объектам, если в течении определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого уровня доходов, т.е. стабильность.

Прямая капитализация не определяет отдельно возврата капитала и дохода, т.к. не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке недвижимости относительно предлагаемого срока вкладывания. Динамики дохода.

Прямая капитализация используется для оценки имущественных прав, стоимости отдельных физических компонентов недвижимости, для финансовых составляющих стоимости объекта.

Преимущества:

– простота расчетов;

– отражение состояния рынка;

– отмечаются хорошие результаты оценки у стабильно функционирующих объектов.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости можно воспользоваться тремя методами:

1. Метод Ринга.

Коэффициент капитализации (R) находится как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Сущность метода сводится к определению коэффициента капитализации по формулам:

R = on + of= on + ;

где:

n - число лет, срок инвестиции (период возмещения капитала – срок службы зданий, сооружений);

on - ставка дисконта (доход на инвестиции, ставка дохода на капитал);

of - ставка возмещения (норма возврата инвестиции, возмещения капитала);

Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фонду возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход (on ), а другая часть обеспечивает возврат капитала (of).

2. Метод Инвуда.

При этом методе возврат капитала предполагается равномерно аннуитетными платежами, т.е. норма возврата капитала равна фактору фонда возмещения.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

R = on + оf= on + ;

3. Метод Хоскольда.

По этому методу ставка капитализации отражает степень риска вложенных средств в объект недвижимости и зависит от степени риска.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

R_{безриск} = on+

где:

R_{безриск}- безрисковая процентная ставка.

Ставка капитализации отражает степень риска вложенных средств в объект недвижимости и зависит от степени риска.

Наиболее рискованным вложением следует считать по методу Ринга.

Стоимость объекта недвижимости (V):

;

где:

I - доход от объекта.

Задача № 7

Условие: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход составляет 22% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 8 %. Ожидаемый доход арендной платы 650000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации следующими методами: Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Решение:

1.Метод Ринга:

R = on + of= 22 +100/4 = 47% или 0,47.

2.Метод Инвуда:

R = 0,22 +0,22/(1+0,22)⁴-1= 40% или 0,40.

3.Метод Хоскольда:

R = 0,22 +0,08/(1+0,08)⁴-1 = 44% или 0,44.

;

V₁ = 650000 / 0,47= 1382978,72 руб.

V₂ = 650 000 / 0,40 = 1625000 руб.

V₃ = 650 000 / 0,44 = 1477272,73 руб.

Вывод: самыми безрисковыми считаются методы Инвуда и Хоскольда, следовательно, при определении рыночной стоимости участка с учетом ставки капитализации в размере 0,40% и 0,44% рыночная стоимость соответственно составит – 1625000 руб. и 1477272,73 руб.

Можно сделать вывод, что метод Инвуда является наиболее выгодным, так как является безрисковым и доходным. Метод Ринга показывает, что деньги вернутся быстрее, следовательно, оборачиваемость капитала выше, но зато, это самый рискованный вариант.

Задача № 8

Условие: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 49%. Стоимость собственных вложенных средств равна 695000 руб., которые приносят 200000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

Для собственного капитала:

R_е = 200000/695000 = 0,29 или 29%.

Рассчитывается общая ставка капитализации

R_общ = М*R_к + (1-М)* R_е = 0,49*0,15+(1-0,49)*0,29 = 0,22 или 22%.

Ответ: общая ставка капитализации составляет – 22%.

Задача № 9

Условие: Свободный земельный участок под магазином оценен в 549000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 17%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 847000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

1). NOI_L = V_L*R_L=549000*0,17=93330 руб.;

2). NOI_B = NOI_O-NOI_L=847000-93330=753670 руб.;

3). R_Ринга = 17+=19% или 0,19

4). V_B = 753670/0,19= 3966684,21 руб.

Ответ: стоимость магазина составит – 3966684,21 руб.

2.1.2 Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков) за период.

Определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки (риверсии) от продажи объекта в конце периода владения.

Данный метод наиболее предпочтителен по сравнению с методом капитализации, т.к. учитывает показатели дохода за весь инвестиционный период.

Предполагает наличие следующей информации:

1.величина и динамика будущих доходов;

2.время или продолжительность получения доходов;

3.значение ставки дохода на капитальные вложения;

4.значение величины стоимости недвижимости в конце периода владения;

5.уровень риска, с которым связаны вложения инвестиций.

При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:

,

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход за период;

FV_B – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i – ставка дисконтирования;

n – число периодов (порядковый номер периода);

m – период владения объектом до момента продажи.

Задача № 10

Условие: В соответствие, с инвестированным проектом вкладывая 2 млн. руб. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последних 5 лет получит годовой доход, приведенный в таблице.

Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составляет 15%

Решение:

Таблица 2. - Годовой доход объекта недвижимости, тыс.руб.

Года	1	2	3	4	5
Доход	325	410	690	910	1100

V = = (325/1+0,15)¹+(410/(1+0,15)²)+(690/(1+0,15)³)+(910/(1+0,15)⁴)+(1100/(1+0,15)⁵)=282608,69+310018,90+453686,20+520295,45+546894,41=2113503,65 руб.

Проект не рентабельный, т.к. чистая текущая стоимость составляет

2 000 000 – 2 113 503,65 = -113503,65руб.