5.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода)
Оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования величины денежного годового дохода в стоимость земли с помощью коэффициента капитализации (аналогично методу прямой капитализации дохода при оценке зданий).
Метод прямой капитализации применим к земельным участкам, которые ежегодно приносят доход (сельскохозяйственные, лесные угодья; земельные участки, арендуемые по рыночным ставкам арендной платы).
Последовательность расчета стоимости земельного участка:
1. Определяется потенциальный валовой доход от функционирования земельного участка (может быть определен на основе анализа денежных поступлений по аналогичным участкам).
2. Калькулируются расходы с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.
3. Вычисляется действительный валовой доход с учетом возможных потерь по различным причинам.
4. Находится чистый операционный доход путем исключения из действительного валового дохода всех эксплуатационных расходов, налогов (в случае использования заемных средств вычитаются расходы по обслуживанию долга по ипотечному кредиту).
5. Капитализируется чистый операционный доход в текущую стоимость земельного участка с помощью коэффициента капитализации.
Данный метод используется при расчете государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных, лесных угодий. Ставка капитализации рассчитывается на основе срока воспроизводства капитала. В сельскохозяйственном производстве срок принимается равным 33 годам (R=1/33 = 0,03), в лесном хозяйстве – 50 лет (R=1/50 = 0,02).
Метод капитализации земельной ренты может быть применен для определения величины арендной платы за использование аналогичных земельных участков с известной величиной их рыночной стоимости. В этом случае под величиной чистого операционного дохода понимается величина арендной платы (Аn).
Определяется по формуле:
Следовательно, если ставка арендной платы представляет собой рыночную величину (сформирована в условиях свободы выбора, конкуренции, информированности сторон), а не регламентируется нормативно, то рентный доход от такого объекта недвижимости может быть капитализирован в величину его стоимости.
Задача № 29.
Условие: Собственник сдает земельный участок площадью 52 га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 74 руб./га. в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в среднем 24% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 780 руб./га. Оцениваемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому величина ставки капитализации принимается в размере 3%.
Решение:
1. Определяется потенциальный валовой доход (ПДВ) от сдачи в аренду
ПДВ = 780 * 52 = 40560 руб.
2. Вычисляется действительный валовой доход (ДВД) с учетом потерь при перезаключении договора
ДВД = 40560-(40560*0,24) = 30825,6 руб.
3. Находится величина чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%)
ЧОД = 30825,6-(74*52)-(30825,6*0,13) = 22970,27 руб.
4. Рассчитывается стоимость земельного участка (Vзем.)
Ответ: стоимость земельного участка равна 765675,67 руб.