2.2. Рыночный подход оценки недвижимости
Сравнительный подход оценки недвижимости определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.
Основными условиями применения методов сравнительного подхода являются активность рынка с аналогичными объектами недвижимости и доступность качественной информации по совершенным сделкам.
Источниками получения информации являются продавцы, покупатели, регистрационные палаты, налоговые органы, специализированные риэлторские базы данных, электронные и печатные периодические издания, ипотечные банки и др.
Сравнительный подход базируется на принципах спроса и предложения, замещения, вклада.
Рыночный подход представлен двумя методами:
1) метод сравнения продаж;
2) валовой рентный мультипликатор.
2.2.1. Метод сравнения продаж
Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.
j
V= Pi ±∑Ki ,
j=1
где: V – рыночная стоимость объекта недвижимости;
Рi – цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);
Ki – корректировка (поправка) цены продажи i-го объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.
Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используется 3-5 объектов-аналогов.
Единица сравнения – физическая (цена единицы площади — цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 кв. м. и т.д.; цена за весь объект) или экономическая единица (цена единицы, приносящей доход, — номер в гостинице, посадочное место, машиноместо и т.д.), в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.
Элемент сравнения – характеристик недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс. руб. и т.д.), так и в относительных (процентах) величинах.
К наиболее существенным различиям (элементам сравнения) в характеристиках объектов недвижимости относят:
1. Переданные имущественные права на объект (собственность, аренда).
2. Условия финансирования (способ расчета, привлечение заемных средств).
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Время продажи (динамика цен сделок на рынке).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики (наиболее значительные).
7. Экономические характеристики.
8. Отклонение от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.
Поправки по первым четырем элементам сравнения производятся в очередности согласно их порядковым номерам. Корректировке подлежат цены всех отобранных схожих объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки.
Пи внесении поправок необходимо соблюдать следующие два правила:
– Корректируется цена продажи объектов сравнения. В оцениваемый объект поправки не вносятся.
– Если объект-аналог по какому-либо элементу сравнения (характеристике) лучше оцениваемого объекта, то поправка вносятся со знаком «минус», и наоборот. Направленность (знак) поправки должна быть в сторону, приближающую аналог к объекту оценки.
Наиболее распространенные методы внесения поправок:
• метод анализа парных продаж (два объекта-аналога должны быть максимально похожи между собой, кроме той характеристики, на которую вносится поправка);
• метод анализа затрат (на основе информации, полученной от аналогичных строительных компаний о затратах на возведение оцениваемого объекта, которые пересчитываются на дату оценки);
• экспертный метод (на основе экспресс – расчета специалиста (в процентах) о влиянии анализируемого параметра на цену объекта);
• метод статистического анализа (определяется математическая зависимость цены аналогичной недвижимости от различных характеристик, которая затем переносится на оцениваемый объект).
Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:
– скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее количество поправок, или их абсолютное значение минимально;
– статистические величины (мода, медиана).
Задача № 12.
Требуется оценить
дачу общей площадью 48 м
.
Дача имеет 4 комнаты без водопровода.
Площадь садового участка, на котором
расположена дача, составляет 10 соток.
Имеется информация по сделкам купли-продажи
пяти аналогичных объектов в рассматриваемом
загородном районе.
Решение: В качестве единицы сравнения принимается цена продажи 1м2 общей площади дома, расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 4.
Таблица 4 – Информация для проведения оценки
|
Характеристика объекта |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения (аналоги) | ||||
|
I |
II |
III |
IV |
V | ||
|
Цена продажи, руб. |
– |
49400 |
51100 |
51000 |
60700 |
50200 |
|
Площадь дома, м² |
48 |
43 |
44 |
52 |
56 |
45 |
|
Динамика сделок на рынке (дата продажи) |
– |
1 месяц назад |
полгода назад |
Месяц назад |
2 недели назад |
год назад |
|
Условия финансового расчета |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Нерыночные (цена завышения 7 тыс.руб. |
рыночные |
рыночные |
|
Площадь садового участка, соток |
10 |
11 |
12 |
10 |
12 |
10 |
|
Число комнат |
4 |
4 |
4 |
3 |
3 |
4 |
|
Местоположение (относительно города) |
– |
аналог |
аналог |
Дальше от города |
ближе к городу |
аналог |
|
Транспортная доступность |
– |
лучше |
лучше |
аналог |
аналог |
аналог |
|
Водопровод |
нет |
нет |
нет |
нет |
есть |
есть |
Таблица 5. Корректировка цен продаж объектов – аналогов, руб.
|
Характеристика объекта |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения (аналоги) | ||||
|
I |
II |
III |
IV |
V | ||
|
Цена продажи 1м2, тыс.руб. |
? |
1149 |
1161 |
981 |
1084 |
1116 |
|
Условия финансового расчета |
Рыночные |
рыночные |
Рыночные |
Нерыночные |
Рыночные |
рыночные |
|
Поправка на условия финансового расчета |
|
0 |
0 |
-135 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена |
|
1149 |
1161 |
846 |
1084 |
1116 |
|
Динамика сделок на рынке (дата продажи) |
|
1 месяц назад |
Полгода назад |
1 месяц назад |
Две недели назад |
Год назад |
|
Поправка на дату продажи, %,(руб.) |
|
+1,5 (+17) |
+10 (+116) |
+1,5 (+43) |
0 |
+20 (+223) |
|
Скорректированная цена |
|
1166 |
1277 |
859 |
1084 |
1339 |
|
Местоположение |
|
Аналог |
Аналог |
дальше |
Ближе |
Аналог |
|
Поправка на местоположение |
|
0 |
0 |
+255 |
-255 |
0 |
|
Скорректированная цена |
|
1166 |
1277 |
1114 |
829 |
1339 |
|
Транспортная доступность |
|
Лучше |
Лучше |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
Поправка на транспортную доступность |
|
-62 |
-62 |
0 |
0 |
0 |
|
Размер участка, соток |
10 |
11 |
12 |
10 |
12 |
10 |
|
Поправка на размер участка |
|
-52 |
104 |
0 |
-104 |
0 |
|
Число комнат |
4 |
4 |
4 |
3 |
3 |
4 |
|
Поправка на число комнат |
|
0 |
0 |
+225 |
+225 |
0 |
|
Водопровод |
нет |
нет |
нет |
нет |
есть |
есть |
|
Поправка на наличие водопровода |
|
0 |
0 |
0 |
-62 |
-62 |
|
Скорректированная цена |
|
1052 |
1111 |
1339 |
888 |
1277 |
|
Количество внесенных поправок, ед. |
|
3 |
3 |
4 |
4 |
2 |
|
Абсолютное значение поправок |
|
-97 |
-50 |
+358 |
-196 |
+161 |
|
Стоимость 1м2 оцениваемой дачи, руб. |
1277 |
|
|
|
|
|
Ответ: Стоимость объекта недвижимости 1277*48=61296 руб. В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по I, II, IV объектом- аналогом, в размере 1277 руб. за кв.м.