5.2 Метод соотнесения (разделения)

Заключается в определении доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с четом накопленного износа.

V= V_L+(V_B-D) VL=V-(IV-D)

V_B

где: V – стоимость всего объекта;

V_L – стоимость земельного участка;

V_B – стоимость улучшений;

D – накопленный износ.

Последовательность:

1. Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса;

2. Расчет восстановительной стоимости зданий;

3. Определение величины суммарного накопленного износа;

4. Определение текущей стоимости зданий;

5. Определение рыночной стоимости земельного участка, разницы между рыночной стоимостью всего объекта и текущей стоимостью улучшений.

Задача № 27

Условие: Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 1750 тыс. руб. Характеристики объектов приведены в таблице 15.

Решение:

Таблица 15 – Определение доли стоимости в цене продаж

№ продаж	Цена продаж уч-ка с улучшениями, тыс.руб.Vi	Ст-ть улучшений с учетом износа (Vв), тыс.руб.VBi	Отношение ст-ти улучш. к цене продажи, Квi
1	1960	1190	0,607
2	1930	1140	0,591
3	1900	1110	0,584
В среднем:			0,594

К_вi=;

где V_Bi – стоимость улучшений i- го объекта – аналога к учетом износа;

V_i – цена продажи i – го объекта – аналога.

K_L=1,000-Кв=1,000-0,594 = 0,406 или 40,6 %

V_L=V*K_L=1920*0,406 = 779,5 тыс. руб.

Ответ: стоимость свободного земельного участка равна 779500 руб.

5.3 Метод разбивки на участки

Представляет собой упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой территории, которая разбивается на стандартные по величине земельные участки.

Последовательность применения метода:

1. Определяется количество и размеры участка, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности;

2. Определяется потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков;

3. Определяется чистый операционный доход от продаж, как разность между потенциальным доходом и суммарными издержками.

4. Определяется стоимость земельного участка путем дисконтирования потока чистой выручки от продажи.

Задача № 28

Условие: Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 4,7 га и интересуется условиями наиболее выгодной его продажи. Оценщик предложил вариант использование этой территории под размещение коттеджного поселка.

Анализ рынка показал, что наибольшим спросом под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке участков около 20% занято инженерным оборудованием и др. объектами общего пользования, т.о. на оцениваемой территории может быть размещено 31 (4,7*0,8/0,12=31)участка.

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций каждый участок продается в среднем за 200000 рублей. т.е. ожидаемая выручка:

Составляет 31*200000 = 620000 тыс. руб. С учетом сложившейся динамики продажи рынок может поглотить около 10 уч./год, т.е. период товарообращения составит 3 года.

Норма отдачи проекта принимается в размере 27%. Издержки составляют 3900000 рублей, в т.ч. благоустройство и инженерное оборудование 2400000 руб., управление 300000 руб., маркетинг 350000 руб., налоги и страхование 200000 руб., прибыль инвестора 650000 руб.

Определяется величина чистого операционного дохода

1) ЧОД=ПВД-ИЗ = 6200-3900 = 2300 тыс. руб.

2) V_зем=(ЧОД/n)*(pvaf)

V_зем = ЧОД/n*(1–1/(1+i)ⁿ/i=2300/3*(1–1/(1+0.25)³/0.25=767*1,89559=

=1453,9 тыс. руб.

где: V – рыночная (текущая) стоимость земельного массива;

ЧОД – чистый операционный доход;

n – период продажи участков (товарного обращения);

i – процентная ставка, характеризующая норму отдачи проекта.

Ответ: стоимость продажи всего земельного участка равна 1453,9 тыс. руб.