Глава 5 оценка стоимости земельных участков

Земельный участок — неотъемлемая составляющая любого объекта недвижимости. С вовлечением земли в сферу гражданского оборота, появлением соответствующей правовой базы, развитием земельного рынка, возросла необходимость в оценке земли как отдельного объекта недвижимости.

Оценка стоимости земли имеет определенную специфику, которая обусловлена, прежде всего, особенностями земли как природного ресурса, режимом ее использования. Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве и пространственным базисом для размещения другой прочно связанной с землей недвижимости.

При оценке рыночной стоимости земли руководствуются классическими принципами, и применяют те же подходы, что и при оценке зданий, сооружений.

К наиболее распространенным методам оценки земельных участков относятся следующие:

• метод сравнения продаж;

• соотнесения (переноса);

• метод разбивки на участки (определение затрат на освоение);

• метод капитализации земельной ренты (дохода);

• метод остатка дохода для земли.

5.1 Метод сравнения продаж

Последовательность данного метода аналогична известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Проводится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

- целевое назначение земель (категория земельного фонда);

- вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т. д.);

- местоположение;

- передаваемые юридические права (собственность, аренда и т. д.);

- функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

- наличие сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

- Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

кв. м – под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры); сотка строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи;

га – сельскохозяйственные и лесные угодья.

- Цена за весь участок (лот)

лот – стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости.

В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносятся за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием).

2. Условия финансирования.

Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки).

Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи.

Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившиеся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличия спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики.

Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения.

Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройка, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона. квартала и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики.

Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача № 26

Условие: Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года площадью 250м². Муниципалитет выдвигает условия обязательного озеленения участка. Имеется информация о сделках купли-продажи пяти аналогичных объектов, проданных в текущем году. Информация по объектам приводится в таблице 13.

Таблица 13 – Характеристики объектов

Характеристики	Оценив. участок	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.	?	46750	45000	40250	32250	56500
Площадь, м2	250	200	200	200	150	250
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность	аренда	собственность
Условия финансирования	Безнал.	Безнал.	Наличн.	Безнал.	Наличн.	Безнал.
Условия продажи	Рын.	Рын.	Рын.	Не рын. (срок продажи 1 мес.)	Рын.	Рын.
Дата продажи	декабрь	Февраль	Апрель	август	декабрь	июль
Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона 2	Зона 2
Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	есть

Решение:

Таблица 14 – Расчет стоимости 1 м², руб.

Характеристики	Оценив. участок	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи 1м2		233,75'	225	201,25'	215	226
1. Вид права	Собств.	0	0	0	+32,5	0
Скор. цена		233,75	225	201,25	+247,5	226
2. Поправка за условия финансирования	Безнал.	Безнал.	Наличн.	Безнал.	Наличн.	Безнал.
		0	+8,75	0	+8,75	0
Скор. цена		233,75	233,75	201,25	256,25	226
3. Поправка за условия продажи	Рыночн.	Рыночн.	Рыночн.	Не рын.'(срок продажи 1 мес.)	Рыночн.	Рыночн.'
		0	0	24,75	0	0
Скор. цена		233,75	233,75	226	256,25	226
4. Поправка за дату продажи	декабрь	Февраль	Апрель	август	декабрь	июль
		+21,42	+17,23	+8,20	0	+10,44
Скор. цена		255,17	250,98	234,2	256,25	236,44
5. Поправка за местоположен	Зона 1	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона 2	Зона 2
		0	0	+23,4	+25,6	+23,6
Скор. цена		255,17	250,98	257,6	281,8	260,04
6. Поправка за площадь	250	200	200'	200	150	250'
		+9,06	+9,06	+9,06	+18,12	0
Скор. цена		264,23	260,04	266,66'	299,92	260,04'
7. Поправка за обременение	есть	нет	есть	нет	нет	есть
		-6,62	0	-6,62	-6,62	0
Скор. цена		257,61	260,04	260,04	293,3	260,04
Рыночная стоимость 1 м2	260,04

Вывод: стоимость объекта равна 260,04*250=65010 руб.