2.2.2. Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному или действительному валовому доходу (годовой, месячный)

ВРМ = V/I,

где:

V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

I – валовой доход оцениваемого объекта.

Этот показатель основан на прямой зависимости между ценой продажи и дохода, является укрупненным показателем при арендных (рентных) доходах. Он не корректируется за различие между сопоставимым и оцениваемым объектом

Последовательность определения стоимости с помощью ВРМ:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

2. на 2ом этапе определяется отношение цены объекта сравнения, к валовому доходу исходя из недавних рыночных сделок, т.е. определяется ВРМ;

3. умножается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Этот метод применяется только для объектов приносящих доход.

Ограничения при применение ВРМ:

1. метод не чувствителен к разнице в рисках и нормам возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектом;

1. рынок должен быть с регулируемыми продажами и покупками объектов, на основе приносимых доходов;

1. не учитывается различие в чистых операционных доходах объекта.

Задача № 13

Условие: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным объектам недвижимости в данном микрорайоне. Рыночные данные по объектам даны в таблице. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 12200 рублей в месяц.

Решение:

Аналогичный объект	Цена продажи	Арендная плата	Расчетный ВРМ
Квартира 1	4600	13,4	343,3
Квартира 2	4400	14,1	312,1
Квартира 3	4750	14,8	320,9
ВРМ(СР)			325,4

Таблица 5 - Расчет валового рентного мультипликатора

V=I*BPM=12,2*325,4 = 3969,9 ≈ 4000 тыс.руб.

2.3. Затратный метод

Затратный метод основывается на принципе замещения – определении уровня затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа.

Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть - износ зданий.

Стоимость объекта недвижимости:

V = V_L + (V_вост. - D);

где:

V - стоимость объекта;

V_L - стоимость земельного участка;

V_вост. - стоимость зданий, сооружений;

D - накопительный суммарный износ.

Общие ситуации применения метода:

• оценка недвижимости специального назначения

• технико-экономический анализ для нового строительства

• определение варианта наилучшего , наиболее эффективного использования

• определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

• при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

• цели поимущественного налогообложения

• наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

• цели подоходного налогообложения

• при страховании недвижимости.

Последовательность:

1. Оценка рыночной стоимости земли

2. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий (восстановительной стоимости)

3. Определение предпринимательской прибыли

4. Определение восстановительной и замещаемой стоимости с учетом предпринимательской прибыли

5. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений

6. Оценка стоимости зданий с учетом износа

7. Суммирование стоимости земельного участка и стоимости зданий с учетом износа.

Задача № 14

Условие: Восстановительная стоимость здания построенного 35 лет назад, определена в 25186 тыс.руб. По паспорту типового проекта здания срок экономической жизни составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

1.Определим износ: И = (ЭВ / ЭЖ) * ВС; где:

ЭВ – эффективный возраст здания;

СЭЖ – срок экономической жизни;

И – накопительный износ (D);

ВС – восстановительная стоимость.

И=(35/110)*25186= 8013,73 тыс.руб.

2.Вычислим общую стоимость объекта недвижимости:

V= V_L +(V_вост.-D)

V=1230+(25186-8013,73)=18402,27 тыс.руб.

Ответ:Стоимость объекта недвижимости равна 18402,27 тыс. руб.

Задача № 15

Условие: Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка – 4000 м². Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 167 руб./м². Полезная площадь здания – 2605 м². Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 33929 тыс.руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (таблица 6). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 89 руб./м².Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов – 3,8.

Таблица 6 – восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании

Вид работ (затрат)	Стоимость, тыс.руб.
Замена кровли	150
Отделка интерьеров	430
Демонтаж и модернизация отопительной системы	195

Решение:

V=V_L+(V_вост.-D);

1. V_L = SL*CК = 4 000*167=668000 руб.

2. V_вост.= 33929+(33929*0,2)=40714,8 тыс. руб.

3. Dфиз.= 150+430=580тыс. руб.

Dфункц.=195 тыс. руб.

Dвнешн.=2605*89*3,8=881011тыс.руб.

Dо=580000+195000+881011=1656011 руб.

4. V=668000+(40714,8-1656011)=2283296,2 руб.

Ответ: рыночная стоимость имущественного комплекса равна 2283296,2 тыс. руб.