Глава 4 ипотечно-инвестиционный анализ

Приобретение недвижимости с помощью заемных средств инвестора предполагает - оценку рыночной стоимости собственного я привлекаемого заемного капитала.

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет собой совокупность расчетов и аналитических решений, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования. Данный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит - разновидность кредита, который характеризуется предоставлением денежных средств на длительное время для кредитования сделки по приобретению недвижимости, выступающей в качестве залога.

Инвестор - участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства с целью получения дохода.

4.1. Оценка эффективности привлечения заемных средств.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать эффективность использования кредита. Эффективность ипотечного кредитования оценивается кредитором и заемщиком. Для этого анализируются такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый левередж и другие особые условия кредитования.

Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется следующим образом:

V = V_m+V_е,

где V - стоимость недвижимости;

У_т - стоимость заемных средств (ипотечного кредита);

У_е - стоимость собственного капитала инвестора.

Чистый операционный доход - разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, то у инвестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями финансирования - возврат части основного долга и уплата причитающихся процентов.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

,

где R_m - ипотечная постоянная;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

V_m - величина первоначально полученного ипотечного кредита.

При кредитовании используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку.

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовым левереджем. Качество финансового левереджа является важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств. Для его оценки следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

,

где Rv - ставка доходности недвижимости;

N0I - чистый операционный доход;

V - стоимость недвижимости (включая сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора).

,

где Rе - ставка доходности на собственный капитал;

I_е - денежные поступления на собственный капитал инвестора;

V_е - величина собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

Эффективность использования заемных средств характеризуется сравнением ставок доходности.

R_v – R_e нейтральный финансовый левередж

R_v > R_е отрицательный финансовый левередж

R_v < R_е положительный финансовый левередж (эффективное использование заемных средств)

Тем не менее, отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

,

где К – коэффициент ипотечной задолженности;

V_m – величина первоначально полученного ипотечного кредита;

V – стоимость недвижимости (включая сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора).

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозируемого чистого операционного дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, а затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Задача № 18

Условие: Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 8800 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложит 18100 тыс. руб. собственных средств и 35900 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 11% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 12% дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку до­ходности на собственный капитал.

Решение:

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал

I= V_e × R_e = 18100 × 0,12 = 2172 тыс. руб.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга

DS = V_m × R_m = 35900 × 0,1653 = 5934,3 тыс. руб.

R_m = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 12%, 10 лет)×12 =(0,12\12) /(1-(1/(1+0,12/12)¹²⁰)×12 = 0,1653

3. Минимальная величина чистого операционного дохода

NOI = I_е + DS = 2172+5934,3= 8106,3 тыс. руб.

Вывод: Доход, приносимый недвижимостью в размере 8106,3 тыс. руб., не обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.

При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (ВСЯ), сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операцион­ный доход, приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку.

,

где DCR - коэффициент покрытия долга;

NOI - чистый операционный доход;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основ­ного долга и суммы уплачиваемых процентов).

Задача № 19.

Условие: Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR ≥ 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 630 тыс. руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 1850 тыс. руб. на 21 год под 14% с ежемесячным погашением.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

R_m=(14%; 21) *12=*12= 0,14796;

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS=V_m*R_m=1850000*0,14796 = 273726 руб.

3. Коэффициент покрытия долга

DCR=630000/273726 =2,3<2,5.

Вывод: Уровень дохода недвижимости не отвечает требованию банка, так как расчетный коэффициент покрытия долга меньше банковскому нормативу. Кредит не будет предоставлен.