2021_107

терии отнесения объектов к природно-антропогенным объектам для того, чтобы применять такие нормативно-правовые акты на практике. Критерии могут основываться на следующем.

1Территориальный критерий (η). Так как основной характеристикой при- родно-антропогенного объекта является пространственное расположение, то территории природно-антропогенного объекта должен соответствовать земельный участок или совокупность смежных земельных участков с определенными ВРИ земель. Должен быть закрытый перечень ВРИ земель, подходящих для отнесения объекта к природно-антропогенному объекту.

Возможно выделение природно-антропогенных объектов в виде зоны с особыми условиями использования территории. Порядок их установления, ограничения в них деятельности прописан в Земельном кодексе РФ [3].

2Биогеоценотический критерий (ν). Если взять за основу определение биогеоценоза по Сукачеву В.Н. как синонима экосистемы, которой, по сути, является природно-антропогенный объект, то участок в пределах одного природноантропогенного объекта должен быть однородным по горным породам, по водному балансу, по почве, по составу растительности и животного мира и взаимодействиям между ними.

3Административный критерий (δ). Должен быть закрытый перечень видов экономической деятельности [5], соответствующих видам деятельности на территории природно-антропогенного объекта. За деятельность на территории природ- но-антропогенного объекта должен нести ответственность хозяйствующий на данной территории субъект.

4Балансовый критерий (ζ). Допустимая степень негативного воздействия природно-антропогенного объекта определяется балансом входящих и исходящих потоков. Важно, чтобы такие потоки для возможности их соотношения были выражены в одинаковых единицах. Например, по выбросам: отношение массы выбросов объекта к массе потребления вредных веществ (например, ассимиляция веществ растениями) может быть выражено в углеродных единицах (максимальное разовое, среднесуточное, среднегодовое). Входящий поток нейтрализуемых выбросов может быть посчитан в основном в углеродных единицах. Тогда как исходящий поток выбросов далеко не по всем веществам может быть приведен к углеродным единицам, а только по веществам, относящимся к парниковым газам. Еще нужно учитывать потенциально вредные эффекты загрязняющих веществ. Например, риск здоровью населения от 1 нг диоксинов может быть выше, чем от 1 т оксида углерода при равных условиях рассеивания. По сбросам: отношение количества образуемых сбросов к количеству предупреждаемых посредством данного объекта сбросов (тоже максимальное разовое, среднесуточное, среднегодовое). По отходам: отношение количества образуемых объектом отходов к количеству потребляемых/обезвреживаемых/утилизируемых данным объектом отходов (годовое). Итоговая оценка может быть выражена по совокупности факторов

вбаллах и соотнесена с разработанной шкалой.

361

Вышеуказанные критерии должны включаться в модель саморегуляции природно-антропогенного объекта с учетом возмещающих факторов: климатических, антропогенных, протекающих сукцессий:

F = f (η; ν; δ; ζ).

Таким образом, в стандарте, описывающем требования к природноантропогенному объекту, должны быть раскрыты свойства природного объекта, в частности, устойчивость, саморегуляция и другие в целях возможности отнесения объекта, созданного человеком, к категории природно-антропогенных объектов.

Также должна быть учтена динамика развития природно-антропогенного объекта, так как он, обладая свойствами природного объекта, а иначе – естественной экологической системы в понятии Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»[9], подвержен сукцессии и энтропийным процессам.

Заключение Стандартизация термина «природно-антропогенный объект» упорядочит

отнесение объектов к категории природно-антропогенных объектов. Это упростит задачу создания таких объектов юридическими и физическими лицами и позволит масштабировать такие объекты по территории страны. Природноантропогенными объектами могут быть объекты, выполняющие различные функции: рекреационную, защитную, восстановительную, а также занятые различными видами хозяйственной деятельности: лесное, сельское хозяйство, производство, культура, спорт и многие другие. Так как основным аспектом природноантропогенного объекта является сохранение или воссоздание природных свойств объекта, это качественно может изменить классические способы ведения деятельности в сторону гармонизации таких объектов человеческой деятельности с окружающей средой. Дополнительным преимуществом увеличения территорий, занятых природно-антропогенными объектами, станет повышение способности поглощения парниковых газов территориями таких объектов, что в конечном итоге положительно скажется на всей отрасли охраны окружающей среды и климатическом благополучии.

Литература

1.Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ.

2.Еланцева Е.Н., Середа Т.Г., Костарев С.Н. Моделирование процессов управления качеством окружающей среды в зоне воздействия полигонов захоронения отходов // Современные наукоемкие технологии, 2018. С. 69-76.

3.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

4.Конституция Российской Федерации.

5.ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст).

6.Федеральный закон от 04.05.1999 N 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха».

7.Федеральный закон от 24.06.1998 N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления».

8.Федеральный закон РФ от 02.07.2021 № 296-ФЗ «Об ограничении выбросов парнико-

вых газов».

9.Федеральный закон РФ от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

10.Федеральный закон РФ от 29.06.2015 № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Фе-

дерации».

362

УДК 332.622

ИЗУЧЕНИЕ И АНАЛИЗ РЫНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ ДЛЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ В ПЕРМСКОМ КРАЕ

А.Л. Желясков,

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

Email: alzh@mail.ru;

Н.В. Осокина,

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

Email: striganova78@mail.ru

Аннотация. На основании систематизации сведений о купле – продаже сельскохозяйственных угодий в муниципальных образованиях Пермского края проведен анализ рынка земли, сравнение рыночной цены на сельскохозяйственные угодья с кадастровой стоимостью. Выявлена зависимость цены единицы площади земельного от вида разрешенного использования, размера участка, его местоположения. Найдены общие закономерности образования цен на сельскохозяйственные угодья на земельном рынке.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная цена, земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, спрос и предложение, статистические группировки.

Введение. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, муниципальному образованию и т.д.

Начало становления и развития современного рынка сельскохозяйственных угодий в России связывают с появлением федерального закона от 24 июля 2002 года № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1]. В законе прописаны особенности продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, Так, в частности указано, что приобретать участки (или доли на участках) можно только в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности.

К сожалению, сегодня рынок земель сельскохозяйственного назначения несмотря на всё возрастающее внимание со стороны государства, и регулярное повышение объёма дотаций отрасли, является плохо организованным и непрозрачным. Осложняется ситуация ещё и тем, что в результате затягивания включения сельскохозяйственных угодий в оборот на долгих десять лет произошли существенные, иногда необратимые изменения в отношении к земле, как главному средству производства. Наличие большого количества неиспользуемых и невостребованных земельных долей значительно уменьшило спрос на этот сегмент земельного рынка. Несмотря на это, а так же на иные проблемы использования земель сельскохозяйственного назначения, рынок этих земель активно развивается.

Постановка проблемы. Развитие рынка сельскохозяйственных угодий позволило сделать результаты государственной кадастровой оценки более достоверными, приближенными к рыночным ценам. До недавнего времени практически

363

все методики, используемые для расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, опирались на доходный подход. Однако Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» [2] и последовавшим за ним приказом Минэкономразвития России [3] утверждена новая единая методика расчета кадастровой стоимости, предусматривающая применение не только доходного, но и сравнительного подхода. Поэтому изучение и анализ рынка сельскохозяйственных угодий способствует совершенствованию результатов кадастровой оценки. Исследования по экономической оценке земель в разные годы проводились, С.Д.Черемушкиным, И.В. Дегтяревым А.А. Варламовым и др. Значительный вклад в развитие теории кадастровой оценки, совершенствование методики ее проведения внесли С.И. Носов, П.М. Сапожников и др. Практические вопросы применения результатов кадастровой оценки на территории Пермского края нашли отражение в трудах А.Л. Желяскова, А.Н. Поносова, Н.С. Денисовой, Д.Э.

Сетуридзе [4.5.6.7.8].

Методы проведения исследований и описание результатов. В настоящее время на территории Пермского края действует кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, утвержденная постановлением Правительства Пермского края от 23.10.2013 N1479-п. По ее результатам кадастровая стоимость в разрезе муниципальных образований варьирует от 1,3 до 48,1 тыс. рублей за гектар

Общая характеристика анализа кадастровой стоимости по ряду муниципалитетов Пермского края приведена в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в разрезе муниципальных образований Пермского края (фрагмент)

Как видно из анализа таблицы, средняя величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий мало различается между территориями со сходными природными условиями гораздо интереснее исследовать взаимосвязь результатов кадастровой оценки и данных рынка.

Для анализа рынка земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, сравнительного анализа кадастровой стоимости и рыночных цен на землю рассмотрены сделки купли – продажи по 60 земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения на территории Кунгурского муниципального округа Пермского края и 83 участков Суксунского городского округа.

Наличие на рынке большого числа земельных участков с площадью до 10 га объясняется тем, что значительная часть этих участков образована на основании раздела коллективной собственности в начале 90-х годов прошлого века. Размеры продаваемых земельных участков совпадают со средним размером земельного пая, выделяемого в процессе реорганизации государственных и коллектив-

364

ных сельскохозяйственных предприятий. Стремления избавиться от не приносящей доход недвижимости можно объяснить. Как указывалось выше, в начале 90-х годов с получением свидетельства на земельную собственность собственники земельных участков не получили права распоряжаться ими вплоть до вступления в силу федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». За время, предшествующее появлению закона, многое изменилось – поменялись собственники земельных участков, либо было утрачено право собственности, поменялись экономические условия и т.д. Часть собственников земельных долей по разным причинам не проявляла инициативы по сдаче их в аренду крупным товаропроизводителям. У другой части был расчет на организацию садовых некоммерческих товариществ в границах этих участков. Не анализируя причины несостоявшихся проектов отметим, что выставляемые на продажу мелкие земельные участки с целью организации на них садоводства имеют изначально завышенную цену.

Так, собственники ряда земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, выставляют их на продажу по цене земель, уже используемых для ведения садоводства. Из общей выборки сведения о рыночной стоимости этих участков необходимо исключить, как искажающие результаты анализа. Например, из общего анализа исключены сведения о продаже земельного участка площадью 2,2 га, с указанной ценой предложения 730,7 тыс. рублей за гектар при общей кадастровой стоимости 21,7 тыс.рублей за гектар. В данном случае цена предложения больше кадастровой в 33 раза. Аналогично исключены из анализа земельные участки с явно заниженной ценой предложения.

Все земельные участки, входящие в анализ объединены согласно правил статистики в интервальные группы, что позволяет установить однородность изучаемых объектов, таблицы 2, 3.

Таблица 2

Анализ кадастровой стоимости и цены предложения на земли сельскохозяйственного назначения в Кунгурском муниципальном округе Пермского края, 2021 г.(фрагмент)

Из совокупности участков, выбранных для анализа рыночной цены в Кунгурском муниципальном округе было исключено 12 объектов. Это те участки, рыночная цена которых значительно отличается от средней совокупности объектов. Проведена группировка земельных участков по размеру, выделено четыре интервальные группы. Аналогичная работа проведена с анализируемыми объектами в Суксунском округе. Анализ таблицы 2 дает основания утверждать, что

365

наиболее приближена кадастровая стоимость к рыночной цене в первой группе. Это можно объяснить тем, что наибольшее число земельных участков данной группы вовлечено в гражданский оборот. Объектами куплипродажи наиболее часто являются земельные участки менее 10 га. Покупатель, кроме площади земельного участка рассматривает такие факторы как, местоположение участка, его плодородие и технологические свойства, удаленность от населенных пунктов, наличие подъездных путей.

Рыночная цена второй и следующих групп намного ниже кадастровой стоимости, так как эти земельные участки не вызывают интереса у товаропроизводителей, потому что требуют крупных инвестиций в данный объект. В то же время земли сельскохозяйственного назначения обладают низкой доходностью сельскохозяйственного производства, так же потенциальный покупатель учитывает экономические риски ведения сельскохозяйственного производства. Спрос на данные земельные участки не значителен и во многом зависит от местоположения и плодородия участка. Данные земельные участки трудно продать, поэтому собственник вынужден снижать цену. Изменение цены предложения за участок в зависимости от его размера в Кунгурском муниципальном округе хорошо иллюстрирует рисунок 1

В этом же муниципальном округе прослеживается четкая зависимость снижения рыночной цены в расчете на один гектар от размера земельного участка. На рисунке 2 видно, наглядно демонстрируется снижение рыночной цены на единицу площади по мере увеличения площади земельного участка.

Такая зависимость объясняется отсутствием заинтересованности у предпринимателей в приобретении земельных участков для включения в сельскохозяйственное производство. Небольшие по площади земельные участки (до 200 га) не представляют интереса для крупных товаропроизводителей. Хотя, следует отметить, что крупные сельскохозяйственные предприятия выражают готовность

366

увеличения посевных площадей. Так, например, ООО «Русь», имеющее в обработке угодья в Кунгурском, Пермском, Осинском муниципальных образованиях, готово увеличить посевные площади на 20000 га. Кроме этого операции на рынке земли с земельными участками, относящимися к первой категории земельного фонда, требуют проверки прав собственности и государственной регистрации, особенно это относится к земельным долям, которые не выделены в натуре.

Рисунок 2 Зависимость рыночной цены за 1 гектар сельскохозяйственных угодий, тыс. рублей от площади продаваемого участка, га

Представляет интерес анализ рыночных цен на земельные участки, проведенные в городском округе, таблица 3.

Здесь, в отличие от муниципального округа максимальное совпадение рыночной цены и кадастровой стоимости наблюдается в интервале с площадью более 11 га (средний размер участка, выставляемого на продажу 28,6 га). В этом интервале отношение цены предложения за 1 га к кадастровой стоимости 1 га угодий составляет 87,1%. Причины значительного отклонения рыночной и кадастровой стоимости в интервале от 7,9 до 11 га при средней площади участка в интервале 9,1 га еще предстоит изучит и дать этому разумное объяснение.

Таблица 3

Анализ кадастровой стоимости и цены предложения на земли сельскохозяйственного назначения в Суксунском городском округе Пермского края, 2021 г.(фрагмент)

367

Выводы и предложения. На основании изучения рынка и проведенного анализа цен на сельскохозяйственные угодья в границах муниципальных образований Пермского края можно сделать следующие выводы:

-рынок земель требует постоянного мониторинга, анализа, изучения;

-рынок земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае развит недостаточно. Предложение земельных участков превышает спрос на них;

-на рынке представлены земельные участки, выделенные из долевой собственности. Поэтому площади их, как правило, не превышают размера земельной доли;

-крупные товаропроизводители не проявляют интереса к малым по площади участкам, рассосредоточенным по всей территории муниципального образования. Для того, чтобы повысить привлекательность земельных участков необходимо проведение работ по организации территории сельскохозяйственных угодий в границах муниципалитетов;

-в дальнейшем представляется необходимым проведение более строгого отбора объектов для анализа, исключив те земельные участки, которые продавцы позиционируют как участки, предназначенные для ведения садоводства;

-в результате большого числа предложений и отсутствия спроса, цены на земельные участки занижены;

-важность и актуальность анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения очевидна. Необходимо продолжить анализ во всех муниципальных образованиях Пермского края. В этом случае возможно установление четких зависимостей между складывающимися ценами на земельные участки и уровнем развития экономики территорий.

-установлена необходимость внесения корректировок в доходный подход при проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Литература

1."Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ [Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы // КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.10.2021) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816

2.О государственной кадастровой оценке. Федеральный закон от 3.07.2016 № 237ФЗ[Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы // «КонсультантПлюс»http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/(дата обращения: 29.10.2021).

3.Методические указания о государственной кадастровой оценке Утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/.

4.Желясков А.Л., Денисова Н.С.:Методические подходы к формированию рационального сельскохозяйственного землепользования в границах муниципального района/ Желясков А.Л., Денисова Н.С.: Московский экономический журнал 1/2019 (ВАК) Режим доступа: http://qje.su/nauki- o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-1-2019-59/.

5.Желясков А.Л., Кирик Д.А. О необходимости проведения мониторинга земель сельскохозяйственного назначения (проблемы, подходы, методы) Агротехнологии XXI века: материалы Междунар. научн.-практ. конф. – Пермь: Изд-во ИПЦ «Прокростъ», 2018. с.348 -354.

6.Кирик Д.А. О необходимости совершенствования мониторинга земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае// Управление земельно-имущественным комплексом в условиях цифровизации агропромышленного производства: материалы Всероссийской научнопрактической конференции, посвященной 75-летию высшего землеустроительного образования в Пермском крае, 4-5 октября 2019 г. – Пермь: ИПЦ «Прокростъ», 2020. – С.94-98.

368

7.Осокина Н.В. Применение корреляционного анализа при массовой оценки земли населенных пунктов// Информационные системы и коммуникативные технологии в современном образовательном процессе: материалы Международной научно-практической конференции (26-28 ноября 2020г.)- Пермь, ИПЦ «Прокростъ», 2020.- с. 226-229.

8.Поносов А.Н. Основы государственного регулирования устойчивого развития сельских территорий// Управление земельно-имущественным комплексом в условиях цифровизации агропромышленного производства: материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 75-летию высшего землеустроительного образования в Пермском крае, 4-5 октября 2019 г. – Пермь: ИПЦ «Прокростъ», 2020. – С.156-161.

УДК 332.334.4:631.1

КЛАССИФИКАЦИЯ САДОВОДЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ГРАЖДАН (НА ПРИМЕРЕ ПЕРМСКОГО КРАЯ)

А.Л. Желясков,

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

Email:alzh@mail.ru;

Д.А. Кирик,

ФГБОУ ВО Пермский ГАТУ, г. Пермь, Россия

Email:shunia08@rambler.ru

Аннотация. Проведена классификация земельных участков предназначенных для ведения садоводства. Установлен их генезис, история и причины образования, этапы развития. Выявлены тенденции развития садоводства в современной России. Особое внимание уделено числу, видам и размерам земельных участков на пригородных территориях.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственные угодья, садоводство, регистрация объектов капитального строительства.

Введение. Ведение садоводства и огородничества для личных нужд всегда имело немаловажное значение для населения России. Садоводство с момента своего возникновения давало возможность гражданам Советского союза, а затем и Российской Федерации частично обеспечить свои потребности в овощах, фруктах и ягодах. Садоводческие участки для большинства граждан и в настоящее время являются самыми распространенными местами сезонного отдыха.

Вутвержденном в 1949 году Постановлении Совета Министров СССР

№807 «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих» [1] и в последующих законодательных актах неоднократно подчеркивается большое значение развития данных видов деятельности.

Первоначально широкое развитие индивидуального и коллективного садоводства предполагалось осуществлять только на свободных землях населенных пунктов, а так же вокруг них на землях иных категорий, в частности, на землях Государственного лесного фонда. Предприятия, учреждения и организации должны были находить возможности наделения своих «работников и служащих участками в размере до 600 кв. м в городах и до 1200 кв. м вне городов» [1].

369

Земельные участки под сады закреплялись за гражданами в бессрочное пользование при соблюдении определенных условий.

В период плановой экономики жителями городов и рабочих поселков всегда проявлялся повышенный интерес к земельным участкам под садоводство. Объяснялся он исключительно возможностью получить дополнительные продукты питания с земельного участка.

По мере роста заинтересованности населения в земельных участках для садоводства, государством принимались меры для удовлетворения растущих потребностей. Так, рядом нормативно-правовых актов была установлена возможность предоставления земельных участков под садоводство из земель совхозов, колхозов, подсобных хозяйств, земель предприятий и учреждений, которые не используются и угодий неудобных для сельскохозяйственного производства. Анализ позволил установить, что подавляющее большинство садоводческих объединений граждан, возникших до 1990 года прошлого века, образовано не на сельскохозяйственных угодьях.

Коренным образом изменился порядок предоставления земельных участков для садоводства (таблица) после утверждения Постановления Совета Министров РСФСР от 22 февраля 1991 г. № 110 «О предоставлении гражданам земельных участков для ведения садоводства, огородничества и животноводства» [2]. Данным нормативно-правовым актом закреплялась возможность предоставления под садоводство сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни. В результате таких преобразований на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных вдоль транспортных магистралей и дорог с твердым покрытием, вблизи городских населенных пунктов и районных центров сельскохозяйственные предприятия и другие землепользователи активно начали выделять гражданам массивы земельных участков не менее 5 - 7% пашни в зависимости от ее наличия, качества и местных особенностей [2].

Таблица

Порядок предоставления земельных участков для садоводства (основные положения)

370