35. Реализация принципа платности использования земли. Формы платы за использование земельных участков.

1. Земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 1 ЗК провозглашен принцип платности землепользования (за исключением случаев, установленных законом).

Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю": действует ст 25 (нормативная цена земли), все остальные утратили силу.

Согласно ст. 61 ЗК существует две платы за землю: земельный налог и арендная плата.

Тенденция к единому имущественному комплексу. Земельный налог будет действовать до введения налога на недвижимость.

Налоги федеральные, региональные и местные. Земельный налог — местный. Гл 31 НК устанавливает рамки, а содержание определяют органы местного самоуправления. В Москве и СПб законами Москвы и СПб. В Вологодской области действует Положение о земельном налоге от 2005 г.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

Налогоплательщики: физ и юр лица, собственники, постоянно бессрочные пользователи и пожизненные наследственные владельцы (арендаторы не признаются налогоплательщикам, а безвозмездные срочные пользователи налог не платят).

Объект налогообложения — земельный участок. Не являются объектами участки изъятые из оборота (п. 4 ст 27 ЗК), земельные участки ограниченные в обороте, занятые особо ценными объектами культуры, участки предоставленные для нужд обороны, безопасности и таможни, земли лесного фонда, земли, занятые поверхностными водными объектами за исключением прудов и обводненных карьеров.

Налоговая база — кадастровая стоимость земельного участка. Пересчитывается раз в пять лет. Льготы: герои Советского Союза, полные кавалеры ордела славы, инвалиды 1 группы, инвалиды детства, ветераны инвалиды Великой Отечественной Войны, ветераны инвалиды боевых действий, лица, подвергшиеся радиационному излучению в результате чернобыльской аварии, сброса радиоактивных отходов в реку Теча…

Налоговый период — 1 календарный год. Однако для ряда субъектов существуют т.н. отчетные периоды. Это первый квартал (3 месяца), полугод и 9 месяцев. Правило распространяется на юр лиц и предпринимателей. При этом они уплачивают ¼ налога до 30 числа месяца следующего за отчетным налоговым периодом, т.е. вносят авансовые платежи.

Налоговые ставки — не более 0,3% кадастровой стоимости. Устанавливается для земель сельхозназначения, земель сельхоз использования в населенных пунктах, земель, занятых жилищным фондом и объектом жилищной инфраструктуры жкх, а также предоставленных ждя жилищного строительства, предоставленных для лпх, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и животноводства. 1,5% — для всех остальных. Конкретные ставки будут определять органы местного самоуправления.

Юр лицами заполняется декларация земельного налога. Физ лицам — налоговая инспекция.

Налог при переходе участка в порядке наследования — налогоплательщиком становится наследник с первого дня месяца открытия наследства. С 1 января.

Порядок и сроки определяют органы местного самоуправления.

На территории области действует постановление Городской Думы. Ставки на уровне максимума. Срок уплаты не позднее 1 февраля месяца следующего за отчетным налоговым периодом.

Решение Вологодской городской Думы от 28.09.2010 N 425 "О внесении изменений в решение Вологодской городской Думы от 6 октября 2005 года N 309" (вступает в силу с 1 января 2011 года):

Согласно внесенным изменениям уточнены ставки земельного налога. Теперь они устанавливаются в следующих размерах: 0.15 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства; 0.2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых домами индивидуальной жилой застройки (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства; 0.5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; 1.0 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, а также для размещения платных автостоянок; 1.5 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Полностью освобождены от уплаты бюджетные учреждения финансируемые из местного бюджета (школы, муниципальные учреждения культуры), органы местного самоуправления. От 90% гаражно-строительные кооперативы и их члены, собственники жилых помещений в отношении участков, занятых многоквартирными домами, РОСТО (обороно-спортивное техническое общество). От 50% освобождаются садоводческие, огороднические и дачные объединения граждан, граждане, ведующие садоводство огородничество в индивидуальном порядке, при этом участки должны быть расположены на расстоянии не более 300 м от золоотвала тепловых электростанций, а также расположенные в зонах подтопления, вологодское региональное отделение союз художников России, театральных деятелей.

герои Советского Союза, полные кавалеры ордела славы, инвалиды 1 группы, инвалиды детства, ветераны инвалиды Великой Отечественной Войны, ветераны инвалиды боевых действий, лица, подвергшиеся радиационному излучению в результате чернобыльской аварии, сброса радиоактивных отходов в реку Теча… налоговая база уменьшается еще на 150 тыс р.

Арендная плата зависит от формы собственности на участок.

Если в частной собственности, то определятся будет договором аренды. Процент, расходы по улучшению качества участка, работы и т.д.

При аренде гос и муниципальных земель вопрос решается исходя из утвержденных ставок. При этом общие начала определения арендной платы зафиксированы Постановление Правительства. 4 варианта:

1) исходя из кадастровой стоимости. 0,01 — в отношении земельного участка, предоставленного физ и юр лицам, лицам, имеющим льготу по земельному налогу; лица, налоговая база которых равна 0; в отношении участка изъятого из оборота; в отношении участка загрязненного опасными химическими радиоактивными веществами; арендаторы дипломатические консульства и представительства иностранных государств. 0,3 — для участка из сельхоз земель, право на которые переоформлено в соответствии с законодательством РФ, а также в отношении сельхоз земель ограниченных в обороте. 0,6 — участок предоставленных на кфх, лпх, садоводства огородничества, дачного гаражного строительства, в отношении участков ограниченных в обороте и не относящихся к сельхоз землях переоформленных из постоянного бессрочного пользования на право аренды, участок передан по договору развития территории, переданного под комплексное жилищное освоение. 2% — если участок предоставлен в порядке выбора, если право аренды переоформлено в соответствии с законодательством РФ, участок предоставлен в аренду для добычи полезных ископаемых

2) если аренда заключена на торгах — по итогам торгов.

3) арендная плата исчисленная по методикам минэкономразвития для отдельных видов — космическая деятельность, транспорт, лэп, метрополитен, гидроэлектростанции, порты, вертодромы, аэродромы, аэропорты

4) во всех остальных случаях определяется путем заключения договора, исходя из рыночной стоимости.

Если участок в федеральной стоимости, то минэкономразвития, если собственности субъекта, то правительство области, если неразграниченная — правительство области, если муниципальная, то органы местного самоуправления.

2. Оценка земли (кадастровая и рыночная).

Кадастровая оценка — это оценка, которая проводится с фискальной целью, для определения арендной платы, для исчисления госпошлины.

Ранее было постановление 2000 г, оно утратило силу! Ныне ФЗ Об оценочной деятельности, гл. 3.1 Государственная кадастровая оценка. Раньше под оценкой государство понимало только рыночную, а теперь говорит еще и о кадастровой.

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2. Формирование перечня объектов недвижимости, которые подлежат оценки;

3. Отбор исполнителей работ;

4. Заключение договора об оценке;

5. Оценка;

6. Отчет об оценке;

7. Экспертиза отчета (Росреестр);

8. Утверждение результатов (компетентным гос органом);

9. Опубликование результатов;

10. Внесение сведение в гкн

Кадастровая стоимость определяется на 1 января, раз в 5 лет подлежит переоценке.

Право проведения государственной кадастровой оценки имеют независимые оценщики (работники агентств недвижимости). Они должны застраховать свою гражданско-правовую ответственность за оценку, должны быть членами саморегулируемой организации. Документы идут в Росреестр. Ростреестр проводит гос экспертизу. Если экспертиза дает положительное заключение, происходит утверждение и опубликование.

Методики кадастровой оценки различны для ряда земель, утверждаются министерством экономического развития.

Рыночная оценка регулируется ФЗ Об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект (земельный участок) может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Строится на нескольких принципах: полезности (рыночную стоимость имеют только те участки, которые способны удовлетворить потребности их владельцев), спроса и предложения, замещения (рыночная стоимость участка не может превышать стоимости аналогичного объекта), ожидания (рыночная стоимость зависит от окупаемости участка), изменения.

Составляется отчет.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.