22. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание.

Специфика выделения жилищных фондов по цели использования – определяющая в формировании видов договора найма:

• договор социального найма жилого помещения

• договор найма жилого помещения, именуемый в литературе «договором коммерческого найма»;

• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

• договор найма специализированного жилого помещения

• договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива

Стороны договоров – «наймодатель» и «наниматель».

Единообразно определены обязанности нанимателя (ст.678 ГК, п.3 и 4 ст.67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст.681 ГК); в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст.680 ГК и ст.80 ЖК) и в значительной части – поднанимателей (п.1–3 ст.685 ГК, ст.76–79 ЖК).

Все договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров).

Особенность – нормативное регулирование

• договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672 ГК)

• договор специализированного найма (п.2 ст.99 ЖК)

23. Договор коммерческого найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК).

Юр. характеристика:	Сущ. условия:	Форма:
Консенсуальный Двусторонний Возмездный	Предмет договора Срок Цена	Простая письменная форма + Госрегистрация при сроке больше 1 года

Наймодатель – любой субъект, имеющий право на заключение договора, в том числе ЮЛ, заключившее договор аренды жилого помещения.

Наниматель – ФЛ в связи с целевым использованием жилого помещения. В договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением. При заключении с нанимателем соглашения о несении солидарной ответственности перед наймодателем они становятся сонанимателями.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение только для проживания

• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если иное не предусмотрено договором)

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, п.1, 2 ст.401 ГК, ч.14 ст.155 ЖК) в виде неустойки

Права и обязанности наймодателя:

1. наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст.676 ГК)

2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (п.2 ст.676 ГК), производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения

3. не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем

4. требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в установленный срок

5. требовать взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате и убытков в случае ухудшения состояния переданного имущества

Квалифицирующие признаки (особенности)

В отличие от социального найма имеет срочный характер.

Виды срока договора:

• краткосрочный – до 1 года

• долгосрочный – от 1 до 5 лет.

Если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет (ст.683 ГК).

Краткосрочный договор имеет ограничения:

• при заключении не предполагается включение в текст соглашения иных пользователей, кроме нанимателя

• не предусматривается возможность проживания временных жильцов и сдача помещения в поднаем

• у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок

• в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения краткосрочный договор найма жилого помещения прекращается (п. 2 ст. 683 ГК).