16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Юр. хар-ка:	Существенные условия:	Форма:
Консенсуальный Двусторонний Возмездный	Предмет + для договора аренды зданий или сооружений, предприятий - размер арендной платы + для договора аренды природных объектов — срок, порядок пользования	По общим правилам о форме сделок Договоры аренды ФЛ между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме. Договор аренды недвижимости, заключенный на год и более – регистрация + акт приема-передачи арендованного имущества.

Формы арендных отношений: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Допустима аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя имущество во временное пользование (ст.606 ГК): отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут по договору аренды предоставляться институту для проведения занятий со студентами без фактической передачи их во владение арендатору.

Когда арендатор получает имущество в пользование и во владение, приобретает статус его титульного владельца. Наделение таким статусом влечет предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны 3-их лиц, собственника (ст.305 ГК).

Арендодатель – ФЛ или ЮЛ, имеющее титул собственника имущества и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду, за искл. случаев, предусмотренных законом (ст.608 ГК).

Арендатор – ФЛ и ЮЛ, за искл. случаев, предусмотренных законом

Для арендаторов, однажды заключивших договор и заинтересованных в продолжении пользования имуществом, важную особенность порядка заключения составляет их преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК):

1. признается лишь за арендатором, надлежаще исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору.

2. важна готовность арендатора к заключению договора «при прочих равных условиях», т. е. на условиях, равных (либо не худших) тем, которые предлагаются другим претендентам на аренду. При этом стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора

3. арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При соблюдении арендатором указанных условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества.

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действительно в течение 1 года со дня истечения срока договора (п.1 ст.621 ГК).

Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора

Арендодатель:

Основная обязанность арендодателя – предоставление имущества арендатору:

• вещь, предоставляемая арендодателем, должна быть в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и ее назначению (ст. 611 ГК)

• вещь передается в пользование со всеми ее принадлежностями (автомобиль с аптечкой, ключами) и относящимися к ней документами, если иное не предусмотрено договором: документы, которые официально подтверждают свойства вещи (технический паспорт, инструкция по эксплуатации, сертификат качества)

• документы, в которых фиксируются права на передаваемую вещь (к примеру, договор о покупке вещи), по общему правилу передаче не подлежат.

В отношениях между арендатором и арендодателем важно учитывать права 3-их лиц на передаваемую в аренду вещь (право залога, сервитут), т.к. они сохраняются за 3-ими лицами и при передаче вещи в аренду: при передаче в аренду заложенной вещи залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того обстоятельства, что вещь передана в аренду (ст.613 ГК).

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, в случае, когда срок не указан – в разумный срок (п.3 ст.611 ГК).

Обязанности арендодателя по предоставлению имущества связаны с другой обязанностью: нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Но арендодатель не несет ответственности:

• за недостатки арендованного имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору

• за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если недостатки являются скрытыми (ст.612 ГК).

Арендатор:

Одна из основных обязанностей арендатора – пользование арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом: с согласия арендодателя он вправе передать имущество в субаренду (п.2 ст.615 ГК) В специальных нормах называются случаи, когда субаренда запрещена: исключается субаренда по договору проката (п.2 ст.631 ГК).

С согласия арендодателя арендатор вправе передавать свои и права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм)

Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Законодатель исходит из предположения: каждая сторона должна принимать меры для сохранности, предупреждения разрушения арендованного имущества, путем своевременного осуществления капитального и текущего ремонта.

Обязанность производить капитальный ремонт (принимая во внимание временный и возмездный характер владения):

• лежит, по общему правилу, на арендодателе. Предполагается, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя (п.1 ст.616 ГК)

• положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми ПА или соглашением сторон: при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия капитальный ремонт производит арендатор (ст.644, 661 ГК)

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т. е. не допускать его ухудшения – выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.616 ГК). Обязанность связана с другой его обязанностью: вернуть имущество в состоянии, требуемом ст.622 ГК.

Правило о производстве текущего ремонта арендатором диспозитивно, то законом или договором обязанность может быть возложена на арендодателя: от производства текущего ремонта, как и капитального, освобождены арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п.1 ст.631, ст.634 ГК). Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависит от его вида.

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества (п.1 ст.624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п.2 ст.624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.