Билет 11.

1. Порядок предоставления жилого помещения в разных жилищных фондах. Заключение договоров коммерческого и социального найма и их форма

Социальный наем

1. Договор социального найма в ГК регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в разд. III ЖК и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК и ЖК указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

3. Согласно ст. 49 ЖК малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищных фондах по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

4. По ст. 51 ЖК гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие:

• не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

• являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

• проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

• являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

5. Согласно ст. 52 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

6. По общему правилу жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Исключение составляют так называемые внеочередники, т.е. отдельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждающихся в жилых помещениях, для которых федеральное законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Наймодателями по договору коммерческого найма могут быть любые субъекты гражданского права (собственники жилых помещений или управомоченные ими лица).

Нанимателями по договору коммерческого найма могут быть только граждане, поскольку жилые помещения предоставляются исключительно для цели проживания, при этом для иностранцев и лиц без гражданства не установлено никаких ограничений.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры Предметом договора социального найма по общему правилу являются отдельные квартиры, в границах данного населенного пункта, соответствующие по общей площади норме предоставления (минимальный размер, установленный органами местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями), с учетом пола, возраста, состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Предметом договора коммерческого найма является изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение возможно только с их согласия.

Жилое помещение следует предоставлять с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

На основании ч. 2 ст. 58 ЖК жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

7. В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор социального найма заключается в письменной форме.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Особенность регулирования условия о сроке состоит в том, что в законе устанавливается максимальный срок, на который может заключаться договор коммерческого найма (пять лет). Это означает, что, если в договоре срок не указан или указан более длительный срок, договор считается заключенным на пять лет.

Законодатель делит договор коммерческого найма на долгосрочный (заключаемый на срок от одного года до пяти лет) и краткосрочный (заключаемый на срок до одного года). по краткосрочному договору наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих

8. Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели – органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним. К членам семьи нанимателя, согласно ст. 69 ЖК, относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

9. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

10. При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель, согласно ст. 88 ЖК, обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами.

Размер платы за пользование жилым помещением по договорам социального найма устанавливается органами местного самоуправления исходя из занимаемой гражданами общей площади жилого помещения, качества и благоустройства жилого помещения