Специальные основания расторжения договора аренды

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе инициировать перед судом расторжение договора аренды в случаях, когда арендатор:

во-первых, использует имущество с существенными либо неоднократными нарушениями условий договора или назначения этого имущества (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). Как показывает судебная практика, суды, как правило, признают существенным нарушением договора такие случаи, как: нецелевое использование имущества; выполнение действий, для которых требуется, но не получено разрешение арендодателя: передача имущества в субаренду, проведение реконструкции и др.;

во-вторых, допускает существенное ухудшение имущества. Существенное ухудшение имущества может быть связано с неосуществлением текущего ремонта арендованного имущества, производством перепланировки арендованного помещения без согласия с арендодателем, необеспечением сохранности имущества и т.д.;

в-третьих, не производит капитальный ремонт имущества в обусловленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в ситуациях, когда данная обязанность возложена на арендатора;

в-четвертых, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не выплачивает арендную плату.

В договоре аренды может быть предусмотрена возмож­ность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в иных случаях, не предусмотренных ст. 619 ГК РФ (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

В п. 3 ст. 619 ГК РФ установлены особые предписания к процедуре расторжения договора аренды. Так, арендодатель перед тем, как потребовать досрочного расторжения договора, должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В связи с этим возникает вопрос о соотношении данной нормы с положениями п. 2 ст. 452 ГК РФ, где указано, что стороне, инициирующей расторжение договора, необходимо до предъявления в суд соответствующего требования направить контрагенту предложение расторгнуть договор.

По этому поводу Президиум ВАС РФ в п. 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66, разъясняя п. 3 ст. 619 ГК РФ, пришел к выводу, что для расторжения договора аренды достаточно направления арендатору письменного предупреждение. При этом в п. 30 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указано, что для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства должен быть установлен факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорной обязанности.

Кроме того, в Постановлении № 73 от 17 ноября 2011 года Пленум ВАС РФ указал, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок (п. 23). Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.

Ст. 620 ГК РФ регламентирует основания судебного расторжения договора по требованию арендатора. Ими являются:

1) арендодатель не передает имущество в пользование арендатору, либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с порядком, определенном договором или назначением имущества;

2) предоставленное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, не были оговорены арендодателем при заключении договора, либо заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время приемки и проверки имущества;

3) арендодатель не осуществляет являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в определенные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Помимо правил ст. 620 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора по требованию арендатора возможно в соответствии с иными нормами об аренде. Часть их связана с перечисленными специальными основаниями расторжения, например, неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Арендатором, равно как и арендодателем, исковое заявление о расторжении договора может быть заявлено в суд только после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница состоит лишь в самой этой процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя выполняет общий порядок расторжения гражданско-правовых договоров, установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ. В предложении о расторжении договора, направляемом арендодателю, арендатором определяется срок для ответа. Если срок для ответа в предложении отсутствует, то он равен 30 дням. Только после того, как от арендодателя получен, либо не получен ответ на предложение, арендатор может обратиться в суд.

Статьи 619 и 620 ГК РФ относятся к срочным договорам аренды. В то же время в правоприменительной практике возникали вопросы о том, может ли договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, быть расторгнут в судебном порядке по предусмотренным в данных статьях основаниям.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 № 66, сам по себе факт заключения договора аренды на неопределен­ный срок не является препятствием для реализации одной из сторон договора права на его расторжение при допущении контрагентом существенного нарушения его условий.

Еще одним специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Если арендатором внесена вся согласованная выкупная цена, то выкуп может быть осуществлен как после истечения срока аренды, так и до его окончания. Момент перехода права собственности на арендованное имущество в случае выкупа также мо­жет быть определен законом или договором.