Предмет договора

В юридической литературе предмет данного договора (равно как и других договоров) рассматривается в узком значении, т.е. только как имущество переданное в пользование арендатору, а также как сложный предмет, включающий действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), и само имущество (объект второго рода).

Не являются предметом договора аренды:

• объекты гражданских прав, не являющиеся вещами;

• потребляемые вещи;

• вещи, определенные родовыми признаками.

В процессе пользования имуществом (вещью) арендатор может получать плоды, продукцию и доходы, которые, по общему правилу (п. 2 ст. 606 ГК РФ), становятся его собственностью.

Предмет является существенным условием договора аренды. При отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вместе с тем, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В настоящее время такой подход поддержан и законодателем в п. 3 ст. 432 ГК РФ, который был введен в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.

Срок договора

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ конкретный срок действия дого­вора аренды устанавливается в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Из данной нормы следует, что срок не является существенным договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Так, арендатор по договору проката обязан предупредить об отказе от договора в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Ст. 610 ГК РФ не устанавливает отличий между понятиями «срок действия договора аренды» и «срок аренды». В то же время указанные сроки могут не совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору через несколько дней после заключения договора. В этом случае срок действия договора начинает течь с момента его подписания, а срок аренды - с момента передачи имущества.

Для отдельных разновидностей аренды ГК РФ и иными законами могут устанавливаться максимальные и минимальные (предельные) сроки договора. Так, в соответствии со ст. 627 ГК РФ срок договора проката не может превышать один год.

Предельные сроки установлены для пользования некоторыми природными объектами. Например, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на срок от трех до сорока девяти лет (ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»); договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на срок от десяти до сорока девяти лет (ст. 72 Лесного кодекса РФ); срок предоставления в пользование водных объектов по договору водопользования, к которому субсидиарно применяются положения ГК РФ об аренде, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодек­са РФ).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основе анализа законодательства, доктрины и судебной практики можно выделить следующие условия реализации данного права:

Во-первых, преимущественное право действует только в отношении имущества, которое было предметом прежнего договора аренды.

Во-вторых, преимущественное право на заключение договора аренды принадлежит лишь арендатору как стороне соответствующего соглашения. Субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, договор безвозмездного пользова­ния) или вообще без законных оснований ни при каких условиях не является обладателем преимущественного права.

В-третьих, указанное право признается только за арендатором, который должным образом исполнял свои обязанности по ранее действовавшему до­говору (см. п. 34 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

В-четвертых, арендатор должен быть согласен на заключение договора на таких же условиях, которые предлагаются всем другим лицам, желающим заключить договор. Это в том числе означает, что арендодатель вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества, либо более не сдавать имущество в аренду.

В-пятых, арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя о намерении заключить договор в срок, указанный в договоре, а при отсутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель допустил нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, которое выразилось в отказе от его заключения, но в течение года со дня истечения срока договора аренды он заключил договор с иным лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке по своему выбору перевода на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному с другим лицом договору и взыскания убытков, вызванных отказом арендодателя от заключения договора, либо только возмещения убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Учитывая диспозитивность п. 1 ст. 621 ГК РФ, стороны могут согласовать условие об ограничении или об отсутствии преимущественного права арендатора. Это позволит арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Если срок договора аренды истек, а арендатор не уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, то арендатор вправе про­должать использовать арендованное имущество при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор считается возобновленным (автоматически пролонгированным) на тех же условиях на неопределенный срок (абз. 1 п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом следует отметить, что в норме абз. 1 п. 2 ст. 621 ГК РФ отсутствует указание о допустимости изменения условия об автоматической пролонгации по соглашению сторон. В этой связи судами вопрос о возможности подобного изменения решается по разному. В доктрине высказано мнение, что исходя из общего принципа свободы договора, согласование сторонами условия о его пролонгации на определенный срок не противоречит смыслу гражданского законодательства и может применяться. Однако для того, чтобы поставить точку в данном вопросе необходимо дать соответствующее разъяснение на уровне Верховного Суда РФ либо сформулировать абз. 1 п. 2 ст. 621 ГК РФ в новой редакции (как однозначно диспозитивную норму).