Учебный год 22-23 / ГП_Конспект 3 и 4 томов

3. Содержание договора продажи недвижимости и права на земельный участок

Существенные условия:

1.О предмете:

•В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

•Отсутствие —> условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

•Для индивидуализации объекта недвижимости указывается его кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Его иные характеристики как индивидуальноопределенной вещи (вид, площадь, адрес и т.п.) содержатся в Кадастре недвижимости, являющемся составной частью ЕГРН.

•Государственная регистрация перехода права собственности и других прав на недвижимость осуществляется только после внесения индивидуализирующих ее сведений в Кадастр недвижимости —> в договоре необходимо указать кадастровый номер объекта и иные индивидуализирующие данные, указанные в выписке из ЕГРН, в том числе вид объекта (земельный участок, здание, помещение и т.п.), его площадь, адрес (при наличии такового).

Единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК) как предмет договора куплипродажи также определяется индивидуализирующими его характеристиками, указанными в ЕГРН:

-кадастровый номер,

-назначение единого имущественного комплекса.

Несколько зданий и (или) сооружений, соединенных для использования по общему назначению (например, в качестве дома отдыха, оздоровительного комплекса, госпиталя, завода и т.д.), могут рассматриваться как сложная вещь (ст. 133 ГК). Но если право собственности на них не зарегистрировано в ЕГРН как на единый недвижимый комплекс, условие о предмете договора их купли-продажи не может считаться согласованным при описании отчуждаемого объекта как сложной вещи с указанием ее назначения (например, «рекреационно-оздоровительный комплекс»).

В этом случае необходимо указать в пункте договора о предмете все отчуждаемые объекты недвижимости с индивидуализирующими признаками каждого из них, в том числе их кадастровые номера (ст. 554 ГК).

2.О цене:

•По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимой вещи, находящейся на земельном участке, включает цену соответствующей части участка земли или права на нее

— правило диспозитивно, а законом могут быть установлены иные правила соотношения цены недвижимости и передаваемой вместе с ней части участка земли и прав на нее.

121 из 392

•Если цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, ее общая цена определяется исходя из фактического размера недвижимой вещи, переданной покупателю.

•При отсутствии условия о цене ее невозможно определить по правилам ст. 424 ГК, а договор считается незаключенным (п. 1ст. 555 ГК).

Здания и сооружения обозначаются общим термином «строение» — это постройка,

юридически прочно связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственноэксплуатационный объект.

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны —> продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, который необходим для ее использования по назначению.

По действующему законодательству недвижимостью признается также строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности другого лица —

строение на чужой земле.

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на занятый ею земельный участок, необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). При этом продавец недвижимости может обладать различными вещными и обязательственными правами на земельный участок под строением:

I.Если он является собственником земельного участка, отчуждение строения производится вместе с земельным участком, а предмет договора купли-продажи должен быть определен как земельный участок и возведенная на нем постройка.

При отсутствии в договоре купли-продажи постройки условия об одновременной продаже расположенного под ней земельного участка такой договор считается недействительным — реализация принципа superficies solo cedit.

Исключения:

1)отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком,

2)отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.

II.Если же продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец:

•если продавец обладал правом аренды земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком на праве аренды.

III.Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования им, установленным законом или договором.

122 из 392

•купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает преимущественное право покупки или аренды указанного земельного участка;

•если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на его приватизацию или аренду.

4. Исполнение договора продажи недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по

передаточному акту или иному документу о передаче — составляет обязательное условие,

позволяющее говорить об исполнении сторонами обязательства по передаче и приему недвижимой вещи.

В случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство считается исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов:

-включенного в договор условия о передаче покупателю всех принадлежностей недвижимой вещи и (или) после инструктирования покупателя и его персонала о пользовании технически сложными элементами недвижимости (охранными, лифтовыми, противопожарными системами и т.п.);

-при передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий с целью определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр.

В ГК отсутствуют специальные требования к качеству продаваемого недвижимого имущества — объект дб пригодный для целей, для которых он обычно используется, т.е.

пригодный для использования его по назначению:

•состояние, позволяющем извлекать из него все его полезные свойства, определенные проектом строительства и последующими документами, оформляющими его перепланировку, переустройство или реконструкцию;

•помещение должно быть передано с отделкой, предусмотренной проектом и обычно предъявляемыми требованиями;

•в нем должны быть не только предусмотренные проектом инженерные коммуникации, но и так называемое «оконечное оборудование», которое позволяет использовать эти коммуникации

-мойки, розетки и т.п.

Качество недвижимости определяется ее: 1) внутренними свойствами:

-использованные материалы,

-техническое состояние ее систем и коммуникаций,

-износ конструкций и т.п.

123 из 392

2)внешними факторами:

-место нахождения недвижимого имущества;

-его близость к дорогам, объектам городской инфраструктуры;

-объекты, расположенные на соседних земельных участках;

-виды, открывающиеся из его окон;

-звуки, проникающие в него;

-наличие пешеходных и транспортных потоков;

-благоустройство прилегающих территорий.

Продавец не может в полной мере гарантировать внешние факторы —> стороны могут включить в договор заверения об обстоятельствах(ст. 431.2 ГК), связанных с возможным изменением (или, наоборот, сохранением) внешних факторов, влияющих на качество недвижимости в течение установленных договором сроков:

1.В случае недостоверности таких заверений у покупателя возникнет право требовать от продавца

•возмещения причиненных убытков,

•выплаты предусмотренной договором неустойки,

•право отказаться от договора, если покупатель полагался на недостоверные заверения продавца, имеющие для него существенное значение.

2.Вне зависимости от наличия таких заверений в договоре покупатель, введенный при заключении договора продавцом в заблуждение, имеющее существенное значение, или обманутый им в отношении внешних факторов, влияющих на качество недвижимости,

может потребовать признания договора купли-продажи недействительным.

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся:

-обременений земельного участка и ограничений его использования;

-разрешений на его застройку;

-использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

-качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Если указанная информация будет заведомо ложной, покупатель вправе потребовать:

1)уменьшения покупной цены

2)расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является ее оплата, форма, порядок и способ которой определяются сторонами договора самостоятельно:

•при продаже недвижимости в кредит она признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате — подлежит регистрации без представления отдельного заявления, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут:

1)до момента государственной регистрации перехода права собственности,

124 из 392

2)после государственной регистрации перехода права собственности — при условии,

что он не исполнен сторонами в полном объеме.

5. Особенности договора продажи жилых помещений

Существенным условием является перечень проживающих там лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В указанный перечень могут быть включены — примерный характер:

•наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

•поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения;

•временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

•лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

•получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении.

Для отдельных случаев совершения сделок купли-продажи жилых помещений установлены дополнительные условия, например, согласие органа опеки и попечительства.

При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право ее покупки, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире —> у покупателя возникает также

1)доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры

2)доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.

6. Понятие договора продажи предприятия Приобретение предприятия как имущественного комплекса можно совершить 2

способами:

-как договор купли-продажи;

-путем реорганизации.

По договору продажи предприятия:

1.продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

2.к покупателю переходят не только входящие в состав имущества предприятия недвижимые и движимые вещи, но и имущественные права и обязанности (долги), включая

•исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания),

125 из 392

•принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации, если иное не предусмотрено договором.

Всостав предприятия как предмета продажи в со ответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (например, право на оказание транспортных, аудиторских услуг и т.д.) — > не подлежат передаче покупателю предприятия.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами —> за неисполнение продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Абзац 1 п. 2 ст. 132 ГК допускает продажу предприятия как в целом, так и в части (например, продажу цеха или участка производственного пред приятия), хотя ст. 559 ГК исходит из возможности продажи предприятия только в целом, в виде единого

имущественного комплекса:

-Только при отчуждении предприятия в целом возможна передача фирмы, клиентелы, деловой репутации, сохранение производственного и торгового дела, рабочих мест для занятых на предприятии людей —> предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения, поскольку в противном случае велика угроза увода под видом договора продажи предприятия активов в различных неблаговидных целях (например, вывод имущества изпод возможного взыскания по требованию кредиторов).

-Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после ее оформления в качестве самостоятельного дела (бизнеса) путем присвоения ей коммерческого обозначения, передачи клиентуры и т.д., т.е. приобретения ею признаков самостоятельного предприятия - оборотоспособного объекта гражданских прав.

Стороны:

1.Продавец предприятия — граждане-предприниматели или юридические лица, являющиеся собственниками его имущества:

•при продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, продавцом может быть только

уполномоченный государственный или муниципальный орган, выступающий от имени соответствующего публично-правового образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие, которое лишается имущества, служившего базой его правосубъектности, и вследствие этого прекращается.

2.Покупатель предприятия — граждане-предприниматели, юридические лица, а также публично-правовые образования.

7. Заключение и исполнение договора продажи предприятия

I.Перед заключением данного договора стороны должны совершить полную инвентаризацию предприятия — проверку фактического наличия числящихся на его

126 из 392

балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) и определение их текущего состояния, а также один из способов оценки состава предприятия:

•совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого

предприятия,

•провести аудиторскую проверку его деятельности,

•осуществить оценку предприятия как бизнеса.

Она проводится в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, включаемых в состав предприятия, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по договоренности сторон.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия, подтверждающего достоверность бухгалтерского баланса предприятия.

Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации определяется

соглашением сторон.

Таким образом, в результате сторонами должны быть составлены и рассмотрены:

1)акт инвентаризации;

2)бухгалтерский баланс;

3)заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

4)перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;

5)документ об оценке предприятия.

II. Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. Отсутствие —> считается незаключенным.

При определении цены предприятия принимается во внимание:

•стоимость составляющего его имущества,

•его деловая репутация, реноме (goodwill), которая внешне выступает как цена знаков индивидуализации.

III.Договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением:

1)акта инвентаризации;

2)бухгалтерского баланса;

3)заключения аудитора о составе и стоимости предприятия;

4)перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

При отсутствии какого-либо из указанных документов письменная форма договора будет считаться нарушенной, что повлечет его недействительность.

IV. Исполнение договора продажи предприятия сводится к трем наиболее важным действиям сторон:

1. уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия:

127 из 392

•осуществляется одной из сторон в порядке, предусмотренном ст. 562 ГК, в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю;

•тем самым кредитору, по сути, делается предложение о переводе долга с продавца предприятия на его покупателя —> ответ кредитора также требует письменной формы;

•кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части;

•уведомленный надлежащим образом кредитор, который ничего не сообщит продавцу и не заявит ни одного из перечисленных требований, считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга —> стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия, НО если обязательство будет исполнено покупателем предприятия кредитор будет обязан принять такое исполнение;

•в договор продажи предприятия может быть включено условие, обязывающее покупателя исполнить кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия. Если кредитор не согласится с этим, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель будут нести солидарную ответственность по долгам, включенным в состав переданного предприятия;

•если кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков либо о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

2. передача продавцом предприятия покупателю:

•осуществляется по передаточному акту, в котором указываются

-данные о составе предприятия,

-об уведомлении кредиторов о его продаже,

-сведения о выявленных недостатках переданного имущества,

-перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

•уклонение одной из сторон от подписания акта передачи предприятия надлежит рассматривать как односторонний отказ соответственно продавца от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя —от исполнения обязательства принять предприятие;

•предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами —> переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, находящегося в составе предприятия, а также право на использование вошедшего в

128 из 392

состав предприятия имущества в предпринимательских целях (включая ограниченное распоряжение им).

•право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации его перехода, которая должна быть произведена непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до его оплаты или до наступления иных обстоятельств, покупатель может распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия,

в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено —> цель приобретения предприятия, обычно не входящая в состав существенных условий договора, в случае использования покупателем права ограниченного распоряжения переданным ему предприятием до государственной регистрации перехода права собственности на него приобретает характер существенного условия, необходимого для договоров данного вида:

-для избежания взаимных претензий сторон,

-для предотвращения возможного нанесения ущерба деловой репутации предприятия.

3. оплата покупателем стоимости предприятия.

В российском законодательстве также отсутствуют известные развитым правопорядкам

запреты конкурентных действий со стороны продавца:

•его обязанности не содействовать переходу клиентов в свое новое дело или к конкурентам,

•его обязанности не совершать действий, способных по иной причине уменьшить переданную покупателю клиентуру.

§6. Обязательства из договоров мены, дарения и ренты

1.Договор мены (не мое, из папки)

•гражданско - правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Признаки:

• направлен на передачу имущества и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ, на оказание услуг и от учредительских договоров

•обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях - в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. (отличие от аренды, ссуды)

•от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента (купля - продажа, заем), договор мены отличается характером встречного предоставления.

•По договору мены в принципе исключаются как возврат имущества, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости, как это имеет место соответственно при

129 из 392

С точки зрения общей характеристики договора мены как всякого гражданско - правового обязательства он является консенсуальным, возмездным, двусторонним,

синаллагматическим.

•Синаллагматический характер договора мены выражается: в установлении презумпции равноценности обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК); в определении момента перехода права собственности на обмениваемые товары, который "привязывается" к моменту исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК); в применении к отношениям, вытекающим из договора мены,

правил о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК); в наделении добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК).

Соотношение понятий "договор мены" и "бартерная сделка"

•Указ Президента Российской Федерации от 18 августа 1996 г. N 1209 "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок".

•"под внешнеторговыми бартерными сделками понимаются совершаемые при

осуществлении внешнеторговой деятельности сделки, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности (далее именуются бартерные сделки). К бартерным сделкам не относятся сделки, предусматривающие использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств. Бартерные сделки совершаются в простой письменной форме путем заключения двустороннего ДОГОВОРА МЕНЫ»

•Указ расценивает как договор мены не только сделки, по которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, как это предусмотрено ГК (п. 1 ст. 567), но также и любые иные сделки, не

предусматривающие использования денежных средств.

НО!!! В случае противоречия указа Президента Российской Федерации Гражданскому кодексу или иному федеральному закону подлежит применению Гражданский кодекс или соответствующий закон (п. 5 ст. 3 ГК). Следовательно, в этой части названный Указ не подлежит применению, а так называемые бартерные сделки никак не могут совершаться "путем заключения двустороннего договора мены", как это предлагается в Указе.

•в качестве договора мены могут рассматриваться только те сделки, которые предусматривают обмен одного товара на другой . В остальных же случаях, когда вместо расчетов за товары, работы, услуги предусматриваются выполнение работ, оказание услуг, передача исключительных прав и т.п., сделки должны квалифицироваться как смешанные договоры.

130 из 392