Учебный год 22-23 / ГП_Конспект 3 и 4 томов
.pdf1. Предмет и публично-правовые предпосылки заключения договора на |
йма |
|
специализированных жилых помещений |
|
|
2. Понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения |
|
|
3. Прекращение обязательств из договора на |
йма специализированного жилого |
|
помещения |
|
|
§5. Обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
1.Понятие договора коммерческого найма
Коммерческий наем представляет собо й обычный гражданско - правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия — > отношения регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.
Для заключения договора коммерческого на йма не требуются какиелибо административноправовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п.
По договору коммерческого найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока.
Юридическая природа:
•консенсуальный,
•двусторонний,
•возмездный,
•срочный.
Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: по соглашению сторон возможно включение в договор и «случа йных» услови й, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.
Стороны:
1. Наймодатель:
•собственник жилого помещения, относящегося к любому жилищному фонду, в том числе к государственному или муниципальному:
• может выступать и управомоченное собственником лицо, например, доверительны й управляющий или компания, управляющая этим его имуществом — при этом на ймодатель здесь выступает в роли пред принимателя, преследующего цель извлечения прибыли.
2. Нанимателем:
•выступает физическое лицо,
•граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о солидарной ответственности перед на ймодателем, уведомив последнего об этом —>
201 из 392
такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением.
Совместно с нанимателем обычно постоянно проживают супруг, дети, родители и другие члены его семьи, но в данном договоре это могут быть и лица, не относящиеся к ним. Заключая договор на йма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников.
Закон требует указания в договоре коммерческого на йма перечня граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих (кроме случаев вселения несовершеннолетних дете й нанимателя и совместно с ним проживающих лиц).
Размер жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома)
определяется соглашением сторон и не зависит от его благоустро |
йства или от соблюдения |
жилищных норм. Закон определяет лишь минимум требовани |
й к нему, говоря о |
«помещении, пригодном для постоянного проживания». |
|
Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий пять лет.
Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1
ст. 683 ГК).
Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года —> в этом случае на него не распространяется де йствие ряда правил об обычном, длительном договоре коммерческого найма:
•о правах членов семьи нанимателя,
•о возможностях вселения временных жильцов,
•сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя,
•о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.
2. Содержание и исполнение обязательств из договора коммерческого найма Наймодатель обязан:
1)передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
2)обеспечивать предоставление ему за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома.
3)(если иное не предусмотрено договором) организовывать производство
капитального ремонта сданного внаем жилого помещения (но он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем).
Наниматель обязан:
1)использовать жилое помещение только для проживания,
202 из 392
2)обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если иное не предусмотрено договором),
3) |
своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, размер которо й |
|
определяется по соглашению сторон, а потому может превышать размер оплаты |
|
жилья, предоставленного по договорам социального и специализированного |
|
найма. |
Наниматель не вправе производить переустро йство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в нем, а также в некоторых возможностях
распоряжения им:
•с согласия на ймодателя наниматель вправе сдать нанятое им жилое помещение или его часть в поднаем (на срок в пределах срока де йствия основного договора коммерческого найма),
• с согласия на ймодателя допускается также вселение нанимателем в используемое им жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов.
Договором коммерческого найма допускаются 1. Замена нанимателя
•по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан, для чего необходимо согласие наймодателя,
•отказ наймодателя на такую замену не может быть оспорен в суде,
•в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения отношения коммерческого найма могут сохраниться, если на его место станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).
2. |
Замена наймодателя: |
|
• |
обязательственные отношения из договора коммерческого на йма сохраняются и в случаях |
|
|
перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новы |
й |
|
собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора, |
|
• |
у нанимателя имеется «право следования». |
|
По истечении срока коммерческого на йма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новы й срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя:
-не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее одного года,
- при невыполнении на ймодателем это й обязанности договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма
203 из 392
Коммерческий наем жилья носит срочны й характер —> прекращается по истечении срока действия договора (а по соглашению сторон он может прекратиться и ранее).
При прекращении обязательств из договора коммерческого на йма наниматель и другие граждане, про живающие в жилом помещении к моменту расторжения договора:
•либо добровольно освобождают его,
•либо подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.
I. По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого на |
йма может |
быть расторгнут в любое время: |
|
•не требуется объяснять причины такого решения,
•на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора.,
• наниматель обязан в письменно й форме |
предупредить наймодателя за три месяца о |
|
расторжении договора, при несоблюдении |
— на |
ймодатель вправе потребовать от |
нанимателя возмещения упущенной выгоды в виде не полученного дохода от сдачи жилого помещения внаем.
II.При расторжении договора коммерческого найма по требованию наймодателя:
• действует принцип судебного расторжения , характерны й для других договоров жилищного на йма + принцип усто йчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений жилищного найма.
III. Досрочное расторжение договора коммерческого на |
йма по требованию |
|
наймодателя и выселение нанимателя допускаются |
в исключительных случаях, |
|
прямо установленных законом, и лишь после принятия |
|
других мер для того, чтобы |
избежать выселения: |
|
|
1) при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительны й срок), а при краткосрочном на йме —более двух
раз по истечении установленного договором срока платежа; |
|
|||
2) |
в случае |
разрушения или порчи |
жилого помещения нанимателем или другими |
|
гражданами, за действия которых он отвечает; |
|
|||
3) |
при использовании жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за де йствия |
|||
которых он отвечает, не по назначению; |
|
|
||
4) |
в случае нарушения нанимателем или другими гражданами, за де |
йствия которых он |
||
отвечает, прав и интересов соседей. |
|
|
||
При этом закон рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ:
-при разрушении или порче жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о
предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений.
- если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, при повторном рассмотрении требования на ймодателя суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года —> на ймодатель может быть обязан терпеть
204 из 392
такое нарушение в течение около трех лет, что представляется чрезмерным и явно несправедливым;
- в случаях использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом
нарушении прав и интересов соседе |
й наймодатель обязан снаала предупредить |
||||
нанимателя о необходимости устранения нарушени |
й и лишь после этого вправе |
в |
|||
судебном порядке требовать расторжения договора и прекращения жилищных |
|
||||
обязательств. |
|
|
|
|
|
IV. По требованию любо й из сторон договор коммерческого на йма может быть расторгнут |
|||||
в судебном порядке, |
если жилое помещение перестает быть пр |
и годным для |
|
||
постоянного проживания или приобретает авари |
йное состояние, т.е. по сути исчезает |
|
|||
предмет данного договора. |
|
|
|
|
|
§ 6. Пользование жилыми помещениями в жилищных и жилищно-строительных кооперативах
1.Право на жилое помещение в жилищном кооперативе
2.Изменение и прекращение права на жилое помещение в жилищном кооперативе
Глава 35. Обязательства из договора подряда
§1. Общие положения об обязательствах из договора подряда
1.Понятие договора подряда
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию друго й стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК).
Договор подряда является:
• двусторонним,
• взаимным,
• консенсуальным,
• возмездным.
Стороны договора подряда - |
заказчик |
и подрядчик, которыми могут быть различные |
||
субъекты гражданского права. |
|
|
|
|
Лишь для отдельных видов |
(разновидносте |
й) этого договора законодательством |
||
предусматриваются специальные требования к подрядчику: |
||||
- |
статус предпринимателя в договорах бытового подряда, |
|||
- |
наличие членства в саморегулируемо |
й организации и свидетельства о допуске к |
||
соответствующим работам для подрядчиков в договорах строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
205 из 392
По общему правилу подрядные работы выполняются |
лично подрядчиком. НО при |
||
выполнении сложного комплекса работ, в особенности в сфере строительного подряда, |
|||
используется принцип генерального подряда: |
|
|
|
• |
подрядчик имеет право привлечь к исполнению своих обязательств других лиц; |
||
• |
он выступает в роли генерального подрядчика, |
а привлеченные им для выполнения |
|
|
отдельных работ лица именуются субподрядчиками, |
|
|
• |
подрядчик не вправе использовать генеральны й подряд, если из закона или договора |
||
|
подряда вытекает его обязанность выполнить работу лично, |
|
|
• |
подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение |
||
|
указанных требовани й, несет перед заказчиком ответственностьза убытки, |
||
|
причиненные участием субподрядчика в исполнении договора; |
|
|
• |
генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность |
за последствия |
|
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком;
•генеральный подрядчик несет перед субподрядчиком ответственностьза неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда, так как сам связан обязательствами по субподрядному договору только с субподрядчиком;
•во всех случаях - ответственность генерального подрядчика за де йствия третьих лиц
—> заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком (если, конечно, иное прямо не предусмотрено законом или договором);
•с согласия генерального подрядчика заказчик может заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами ( прямые договоры ) — генеральны й подрядчик не
принимает участия в таких договорах, и принцип генерального подряда |
здесь не |
действует. |
|
Если на стороне подрядчика одновременно выступают два или более лица, то
1)при неделимости предмета обязательства — они признаются по отношению к заказчику солидарными должниками (в отношении обязанности выполнить работу и сдать ее результат) и, соответственно, солидарными кредиторами (в от ношении права требовать принятия работы и ее оплаты).
2)при делимости предмета обязательства, а также в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, каждое из этих лиц приобретает права и несет обязанности по отношению к заказчику лишь в пределах своей доли.
2. Отличие договора подряда от иных договоров |
|
I. Отличия от обязательств по отчуждению веще |
й (прежде всего по их купле- |
продаже) и по пользованию ими (аренда и ссуда): |
|
Договор подряда регулирует процесс производительно |
й деятельности, сопровождающе йся |
созданием определенного овеществленного результата, который заключается в изготовлении или переработке (обработке) вещи либо в выполнении другой работы.
Результат не обязательно выражается в ново й движимо й или недвижимо й вещи, но всегда является вещественным —> предметом договора подряда выступают
1)либо индивидуально-определенные вещи (при изготовлении),
206 из 392
2)либо конкретны й овеществленны й результат деятельности (работы) в отношении индивидуально-определенных веще й (при их переработке (обработке) или выполнен ии
иной работы).
Заказчик вправе в любое время проверять ход и качество работы, выполняемо й подрядчиком, не вмешиваясь, однако, в его деятельность.
II. Отличия от договоров об оказании услуг:
Основным отличием договора подряда от договоров об оказании различных услуг является
результат выполненных работ:
•в подрядных до говорах он имеет овеществленную форму,
•в договорах об оказании услуг он не имеет вещественного содержания и неотделим от личности исполнителя, будь то концерт музыканта, деятельность поверенного или перевозка груза.
III. Отличия от трудового договора:
Подрядчик выполняет работу на сво й риск и, если иное не предусмотрено договором подряда, с обственным иждивением, т.е. из своих материалов, своими силами и
средствами —> работник, заключивши й трудовой договор, |
зачисляется в штат |
соответствующей организации, подчиняется установленным в не |
й правилам внутреннего |
трудового распорядка и обязан выполнять указания работодателя. |
|
+выполнение работником по трудовому договору определенной трудовой функции
+распространение на работника установленной законодательством о труде системы льгот по
количеству и условиям труда, его оплате, а также социальному страхованию.
3. Содержание обязательств из договора подряда
Единственным существенным условием договора подряда является его предмет, которы й сформулирован законом как выполнение подрядчиком определенно й работы и сдача ее
результата заказчику.
Различные мнения:
1)одни считают предмет подрядного договора единым, рассматривая в этом качестве либо только результат работы, либо только сами работы (считая результат и работы по отдельности лишь элементами этого единого предмета),
2)другие —двойственным, считая предметом как результат, так и сами работы.
Предметом договора подряда является как |
сама работа (деятельность по изготовлению |
|
вещи, ее переработке или о б работке, иные виды работ), так и ее |
овеществленный |
|
результат, который должен быть не только материализованным (овеществленным), но и
отделимым от подрядчика.
Важнейшей характеристико й предмета подряда является качество работы (ст. 721 ГК), т.е. достигнутого подрядчиком результата, которы й должен в момент передачи заказчику обладать сво йствами, указанными в договоре, или соответствовать обычно предъявляемым требованиям.
Гарантии качества результата выполненной работы можно подразделить на
207 из 392
-законные, т.е. предусмотренные законом, иным правовым актом или обычаями делового оборота,
-договорные, т.е. принятые на себя подрядчиком в силу договора подряда и предусмотренные в нем.
В договоре подряда указывается цена подлежащих выполнению работ или способы ее определения — при отсутствии - цена за аналогичную работу.
Цена в договоре подряда складывается из двух составляющих:
1)компенсацию издержек подрядчика;
2)причитающееся ему вознаграждение за выполненную работу.
I.Если выполняемые работы невелики по объему и видам, то стороны обычно определяют их единую (общую) цену при заключении договора подряда.
II.Однако если объем работ велик, а их виды разнообразны, цена работы может быть определена путем составления сметы:
1. |
может быть составлена любо |
й из сторон договора, но, поскольку подрядчик, как |
|
|
правило, является профессионалом в своем деле, именно ему и поручается ее |
||
|
подготовка; |
|
|
2. |
если работа выполняется в соответствии со смето |
й, составленно й подрядчиком, она |
|
|
приобретает силу и становится |
частью договора подряда с момента подтверждения ее |
|
|
заказчиком; |
|
|
3.может быть приблизительной или твердой:
1) приблизительной является смета, от положени й которо й в ходе выполнения работ возможны отступления (превышение): если превышение предполагается характером сметы, то оно является не существенным и для подрядчика не порождает обязанностей; НО если нужны доп работы и превышение будет существенным, то надо предупредить заказчика. Если тот не согласен, то может отказаться от договора, а подрядчик может требовать оплаты выполненного. Если заказчика не предупредили, то подрядчик обязан выполнить договор.
2)твердой считается смета, от положени й которо й отступления (превышение) не допускаются (законом установлена презумпция согласования сторонами твердо й сметы) — подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик — уменьшения, даже если при заключении договора подряда исключалась возможность предусмотреть полны й объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. НО если стоимость существенно возросла, то подрядчик вправе требовать увеличения.
В договоре подряда должны указываться начальный и конечный сроки выполнения работы, а по соглашению сторон могут предусматриваться также сроки завершения отдельных этапов работы, т.е. промежуточные сроки — подрядчик несет ответственность за их нарушение.
При просрочке исполнения заказчик вправе отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков, если исполнение утратило для него интерес.
208 из 392
4. Исполнение обязательств из договора подряда Основная обязанность подрядчика — выполнение по заданию заказчика определенно й работы и сдача ему результата выполненной работы.
Основная обязанность заказчика составляет принятие и оплата результата работы.
При этом подрядчик выполняет предусмотренные договором работы за сво й риск — бремя
возникших случа йно имущественных потерь, возлагаемых на сторону договора при отсутствии в ее действиях противоправности, а иногда и вины в их наступлении.
Риск случа йной гибели или случа йного повреждения имущества, необходимого для осуществления предусмотренных договором подряда работ, распространяется:
•на материалы и оборудование, предоставленные для изготовления, переработки или обработки вещи
•на саму вещь, переданную для переработки (обработки)
•на иное используемое для исполнения договора имущество.
Этот риск несет сторона, предоставившая такое имущество, что соответствует общему правилу ст. 211 ГК.
Поскольку по общему правилу работа по договору подряда выполняется иждивением подрядчика, т.е. из его материалов, его силами и средствами (ст. 704 ГК), именно он как их собственник в большинстве случаев подвержен риску случа йной гибели или случа йного повреждения имущества, необходимого для осуществления предусмотренных договором подряда работ.
НО если материалы предоставил заказчик - он и несет. |
|
|
|
Риск случа йной гибели или случа йного повреждения предмета подряда |
до приемки |
||
заказчиком результата выполненно й работы несет |
подрядчик (так как заказчик еще не |
||
собственник, ему не передали). |
|
|
|
Из общего правила о выполнении работ иждивением |
подрядчика |
следует и его |
|
ответственность за ненадлежащее качество |
предоставленных им материалов и |
||
оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц, например, находящихся в залоге.
Если подрядчик использует материалы заказчика, то должен:
•делать это экономно и расчетливо;
•по окончании работы представить заказчику отчет об израсходовании материала и возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала,
•несет ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материала, оборудования, переданно й для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося в его владении в связи с исполнением договора подряда.
Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу, если им будут обнаружены:
209 из 392
— непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материала, оборудования, техническо й документации или переданно й для переработки (обработки)
вещи; |
|
—возможные неблагоприятные для заказчика последствия выполнения его указани |
й о |
способе исполнения работы; |
|
—иные, не зависящие от подрядчика обстоятельства, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Не предупредил - не имеешь права требований.
Если предупредил и заказчик не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит своих указани й о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе
отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.
При прекращении договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком,
заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенно й работы, компенсировав подрядчику произведенные затраты.
Статьей 715 ГК заказчику предоставлено право во всякое время проверять ход и качество работ, выполняемых подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.
Если подрядчик долго не приступает или делает долго — можно отказаться от договора и потребовать убытки и материалы.
Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. Если заказчик нарушает свои обязанности, то подрядчик может либо не приступать к работе, либо приостановить начатую.
Заказчику предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора подряда в любое время до сдачи ему результата работы, при условии уплаты подрядчику части установленной цены пропорционально выполненно й части работы, если иное не пре д усмотрено договором.
Исполнение обязанности заказчика по принятию результата р а боты, а также исполнение
подрядчиком обязанности сдать заказчику данны |
й результат завершаются |
приемкой |
выполненной работы: |
|
|
1)заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренные договором, с участием подрядчика осмотреть и принять результат выполненной работы,
2)при обнаружении отступлени й от договора, ухудшающих этот результат, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику,
3) заказчик в дальне йшем вправе ссылаться на них, если в акте или ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены обнаруженные им недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении,
210 из 392