Учебный год 22-23 / ГП_Конспект 3 и 4 томов

•при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).

предоставляется гражданину с превышением нормы предоставления (например, одинокому человеку либо гражданину, страдающему одно й из тяжелых форм хронических заболеваний, при которо й совместное проживание с ним невозможно) —> ему может быть предоставлена не отдельная квартира, а изолированная комната.

Вместе с тем только с согласия граждан допускается заселение одно й комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и техническим нормам и иным законодательным требованиям, в том числе относящимся к его благоустройству:

-капитальный характер постро йки, предназначенно й для проживания граждан во все сезоны года;

-наличие централизованного отопления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д.

Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к условиям соответствующего населенного пункта», тем самым рассматривая его как относительную,

а не абсолютную характеристику предоставляемого жилья —> к категории непригодных для проживания, во всяком случае, относятся помещения

•в бараках и аварийных домах;

•подвальные и полуподвальные помещения;

•помещения, не имеющие естественного освещения;

•помещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

По договору социального на йма жилье предоставляется гражданам в соответствии с нормой

предоставления.

Норма предоставления — это минимальны й размер общей площади жилого помещения,

установленный органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов.

Во всех случаях предоставления жилья по договору социального на йма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанно й нормы. В этом и заключается ее юридическое значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемости при постановке на учет.

Стороны:

1.Наймодатель:

•публичный собственник жилого помещения,

•действующий от его имени государственный орган,

•орган местного самоуправления (орган публичной власти),

•упрасвомоченное им лицо,

•унитарное предприятие или публичное учреждение, на балансе которых имеется жилищный фонд,

•созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Обязан передать нанимателю жилое помещение:

1)соответствующее требованиям жилищного законодательства

2)свободное от прав иных лиц (без возможных обременения права на предоставляемое помещение, предшествующих прав требования по его оплате и содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Если не исполняет, то у нанимателя есть право требовать либо:

•уменьшения платы за пользование соответствующим имуществом,

•устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя,

•взыскать с него причиненные убытки.

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанносте й, предусмотренных жилищным законодательством.

2.Наниматель:

•только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья;

•исключается уступку права на получение жилья, ЕР после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи.

Наниматель по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, устновленных законом;

2)обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3)проводить его текущий ремонт;

4)своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

5)информировать на ймодателя об изменениях основани й и услови й права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан.

В обязательстве из договора социального найма жилого помещения наниматель вправе:

193 из 392

•требовать от на ймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья;

•надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома;

•предоставления необходимых коммунальных услуг,

•пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему

Нанимателю принадлежат и некоторые прямо предусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

1) на вселение других лиц;

2)сдачу помещения в поднаем;

3)разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;

4)обмен или замену занимаемого помещения.

5. Правовое положение членов семьи нанимателя Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального на йма

обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по данному договору —> наниматель -тих

представитель в силу закона.

Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального на йма —> по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре.

Поскольку все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они попадают в категорию временных жильцов.

Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

1)лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона;

2)лиц, которые могут быть признаны таковыми, в спорных случаях - на основании судебного решения.

Закон относит к членам семьи нанимателя только супруга нанимателя, его дете й и родителей (но не детей и родителей его супруга). Право этих граждан на пользование жилым

Членами семьи нанимателя могут быть признаны также

•его другие родственники (в том числе родственники его супруга) независимо от степени родства;

•нетрудоспособные иждивенцы;

•в исключительных случаях —и иные лица (в частности, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Однако для этого им дополнительно необходимо совместное проживание с нанимателем и ведение с ним общего хозя йства (совместный бюджет, общие расходы средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.).

194 из 392

Если гражданин перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, он сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывши й супруг нанимателя или супруг члена семьи после расторжения брака)

Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с письменного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсутствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, дете й и родителе й, а при наличии письменного согласия на ймодателя —также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов свое й семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Ограничения на вселение в целях:

1)соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований,

2)соблюдения правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать количество нуждающихся).

Поэтому наймодатель вправе запретить вселение других граждан, кроме супруга, дете й и родителей нанимателя, в качестве членов его семьи, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

6. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов

I. Наниматель вправе передать используемое им жилое помещение или его часть в пользование другому лицу - поднанимателю, заключив с ним в письменно й форме договор поднайма на определенный срок

Юридическая природа договора поднайма:

•реальный,

•двусторонний,

•возмездный,

•срочный.

Отличие от договора социального на йма жилья — предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде последнего - все помещение.

Вместе с тем в договоре подна йма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

К существенным условиям этого договора относятся также

•плата за пользование жилым помещением,

•размер внесения,

•порядок внесения,

•сроки внесения,

195 из 392

Обмен жилыми помещениями между их нанимателями не допускается, если:

1)к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

8.Изменение обязательств из договора социального найма

9.Прекращение обязательств из договора социального найма

Особенность — Предусмотренные гл. 26 ГК общие основания прекращения обязательств неприменимы к прекращению обязательств из договора на йма жилых помещени й (п. 35

1. Расторжение договора социального на йма жилья вследствие одностороннего волеизъявления нанимателя

•с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма,

•юридическая природа — односторонняя сделка, не требующей согласия наймодателя,

• предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение своих договорных обязанносте й (по внесению платы за пользование жилым помещением, его текущему ремонту и т.д.).

2.Расторжение договора социального найма жилья по соглашению его сторон

3.Расторжение договора социального найма жилья по иску наймодателя:

•допускается только в судебном порядке в качестве последствия нарушения нанимателем и (или) членами его семьи его условий,

• влечет за собо й выселение —принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества,

•применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску на ймодателя о расторжении договора найма,

•подобные иски всегда содержат требования о расторжении договора и о выселении.

•находиться в черте данного населенного пункта, но необязательно в том же ра йоне или микрорайоне.

Возможно и выселение граждан без предоставления другого жилого помещения — в

исключительных случаях, + является санкцией (мерой ответственности) за допущенные нанимателем или членами его семьи правонарушения.

Выселение без предоставления другого жилого помещения при меняется, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

коммунальной квартире, но и по дому, например, постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим поведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание с ними в одном жилом помещении;

3) бесхозя йственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе своевременно не производят его текущи й ремонт, осуществляют самовольное переустройство или перепланировку жилья и т.д.); 4) в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с

детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Нужно доказать, что нарушения были систематическими, т.е. повторялись неоднократно + виновными.

разрешения такого рода жилищных конфликтов может применяться принудительный обмен (размен) жилого помещения на другие жилые помещения, указанные заинтересованно й в об мене стороной.

§ 3. Обязательства из договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

2.Заключение и содержание договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

3.Прекращение и продление обязательств из договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

§4. Обязательства из договора найма специализированных

жилых помещений

200 из 392