4.3. Прогнозирование параметров динамики строительства

Прогнозирование динамики и структуры строительства может рассматриваться в качестве самостоятельной или частной задачи, решаемой в рамках более масштабной задачи определения стратегических направлений развития регионального строительного комплекса. В любом случае эта процедура опирается на методологические подходы, модели и алгоритмы, заложенные в подсистемах I, II, III, IV и V разработанной информационной системы прогнозирования.

Содержательная сторона прогнозирования динамики и структуры строительства связана с демографической, социально-экономической и производственно-технологической компонентами развития региона, а именно: с численностью (интегральный показатель естественного прироста (убыли) населения и интенсивности миграции) и семейной структурой населения региона, доходами населения, востребованной комфортностью проживания и инвестиционным потенциалом региона для социального строительства (государственные жилищные программы), а также спецификой конструктивных решений зданий массовой жилой застройки и промышленных объектов.

В первую очередь следует разработать прогноз динамики и структуры жилищного строительства, который должен опираться на результаты прогноза демографической динамики, дифференциации населения по социальным группам потребителей жилья, оценки и прогнозирования инвестиционного ресурса региона для жилищного строительства, комплексной оценки эффективности АСС жилых зданий. Таким образом, входной массив информации формируется в процессе соответствующих расчетов в подсистемах I, II, III и IV.

Разрабатываемый в подсистеме I демографический прогноз относится, по сути, к классу функциональных прогнозов населения, результаты которого по определению непосредственно применяются в процессе принятия решений в экономической, социальной и политических областях, в данном случае в рамках проблемы развития регионального строительного комплекса и его производственной базы. Основными показателями этого прогноза являются: численность городского и сельского населения, средний размер семьи и доля семей соответствующего размера в общей численности семей, проживающих на территории региона (семейная структура).

Для определения численности городского ( ) и сельского населения ( ) целесообразно, по-нашему мнению, использовать хорошо отработанный в методологическом плане метод трендовой экстраполяции [26, 27]. Суть этого метода заключается в нахождении по известным значениям X_t (t = 0, …, Т) вероятного значения прогнозируемого показателя в момент (Т+Р), где Р – продолжительность периода прогнозирования. Основой экстраполяции ряда Х является нахождение тенденции его изменения в виде математической функции времени X_t = f(t) + e_t, где e_t – отклонения наблюдаемых значений X_t от теоретических - f(t). Процесс определения функции f(t) называется сглаживанием функции.

Вид сглаживающей функции обычно определяется графоаналитическим методом путем сравнения графика, образованного годовыми значениями прогнозируемого показателя в ретроспективный период, с графиками характерных прогностических функций: y = a + bt, y = a + bt + ct² и т.д.

Оценка параметров функции производится по методу наименьших квадратов, то есть из условия минимизации суммы квадратов отклонений фактических значений параметров от значений, определяемых избранной прогностической функции:

(24)

Таким образом, на практике метод экстраполяции реализуется в два этапа. Сначала с помощью программы Microsoft Exel или Mathcad проводится аппроксимация по значениям рассматриваемого показателя за ретроспективный период, продолжительность которого не менее, чем в 3 раза превосходит длительность горизонта прогнозирования [26] (рис. 23). Шаг прогнозного периода (t) следует принять равным 1 году.

В результате аппроксимации получают соответствующие математические зависимости, с учетом которых на втором этапе осуществляется экстраполяция – определение прогнозной численности населения региона за пределами ретроспективного периода. При этом предполагается, что в ближайшем будущем ввиду высокой инерционности демографических процессов (что подтверждается всей демографической историей) сохранятся и получат развитие тенденции, сформировавшиеся в годы, предшествующие прогнозному периоду. Метод трендовой экстраполяции считается достаточно эффективным для кратко- (до 5 лет) и среднесрочных (5–10 лет) прогнозов [87]. В связи с тем, что в рамках настоящего исследования обоснован и принят прогнозный горизонт в 10 лет, применение данного метода является оправданным.

С использованием указанного метода аналогичным образом прогнозируются средний размер семьи и семейная структура – доля семей соответствующего типа (размера) в общей численности семей региона. При этом следует отметить, что процедура экстраполяции существенно затрудняется тем, что данные о семье получают обычно при переписях населения, 1 раз в 10 лет.

В случае отсутствия протяженных временных рядов, необходимых для применения метода трендовой экстраполяции, возможно определить динамику среднего размера семьи и семейной структуры населения в результате разработки качественного прогноза, являющегося, по сути, прогнозным сценарием.

Прогнозный сценарий основан на определении и обосновании в процессе системного анализа характера и тенденций указанных показателей в течение прогнозного периода. Следует отметить, что показатель среднего размера семьи характеризуется высокой степенью инерционности [88]. Так, по статистическим данным [89] средний размер американской семьи в 1950 г. составлял 3,37, а в 1985 – 2,69, то есть в течение указанного 35-летнего периода при округлении по математическим правилам средний размер семьи соответствовал 3 человекам. Исходя из указанного, для кратко- и среднесрочного демографического прогноза обоснованным можно считать прогнозирование параметра среднего размера семьи на каждом шаге (t) прогнозного периода (Т) равным значению этого показателя в год (Т-1).

Таким образом, в результате рассмотренной процедуры демографического прогнозирования получают необходимую для подсистемы прогнозирования динамики и структуры жилищного строительства информацию – прогнозные данные о численности городского и сельского населения, среднем размере семьи и доле семей соответствующего размера в общей численности семей региона.

Далее осуществляется дифференциация жителей региона по социальным группам «потребителей» жилья (подсистема II), которая опирается на результаты оценки социально-экономической ситуации в регионе и анализа регионального рынка жилья.

В результате проведенного анализа социально-экономической ситуации с учетом современных медико-биологических требований нормальной жизнедеятельности выделяются различные стандарты жилья: социально-нормативный, массовый коммерческий, элитный. Каждый тип стандарта характеризуется соответствующим количеством площади, приходящейся на 1 человека (S_j), и уровнем качества и комфорта, которые находят свое отражение в стоимости 1 м² жилья (C_j).

Следует подчеркнуть, что вследствие постоянно трансформирующегося общественного, экономического, социального и архитектурного мировоззрения населения, характеристики стандарта жилья будут меняться в сторону увеличения количественных и улучшения его качественных характеристик. Очевидно, что процесс смены представлений о стандарте условий проживания происходит постепенно, в течение достаточно продолжительного времени. В этой связи для разрабатываемого среднесрочного прогноза динамики и структуры жилищного строительства следует условно принимать, что в рамках прогнозного периода представления населения о стандарте условий проживания остаются неизменными, либо изменения настолько незначительны, что в расчетах ими возможно пренебречь.

С учетом выделенных типов стандарта жилища и на основе статистических данных о распределении населения по среднедушевому денежному доходу (D_i) осуществляется дифференциация населения региона по социальным группам «потребителей» жилья. В качестве критерия в этой процедуре используется известный показатель индекса доступности жилья, который выражается через соотношение цены жилья и годового совокупного дохода семьи [32].

В соответствии с разработанной нами методикой процедура дифференциации населения (рис. 24) состоит в последовательном сопоставлении стоимости жилья соответствующего стандарта (S_j C_j) и среднедушевого дохода каждой группы (D_i). Процедура сопоставления начинается с элитарного стандарта жилья. Население, для которого выполняется условие , составляет группу численностью n₄, претендующую на дорогостоящее(элитное) жилье. Если указанное неравенство не выполняется, то осуществляется оценка возможности приобретения населением, не вошедшим в элитную группу, массового коммерческого жилья сначала с улучшенной, а затем с типовой планировкой. При этом поочередно проверяются условия и . Таким образом выявляется размер группы населения N₃, которая может приобрести (по различным финансовым схемам) жилище общей площадью, соответствующей стандарту массового коммерческого жилья. На последнем шаге дифференциации происходит проверка выполнения неравенства .

В случае соблюдения этого условия, осуществляется численное наполнение группы населением, претендующим на социально-нормативное жилье с частичной (в зависимости от дохода) оплатой стоимости его приобретения. Если условие не выполняется, то образуется группа населения, для которой жилье должно предоставляться государством на безвозмездной основе. Поскольку при предоставлении жилья должен соблюдаться минимальный медико-биологи-ческий стандарт – 25÷30 м²/чел., то две последние группы образуют обобщенную группу населения численностью N₄ со стандартом, по своим количественным и качественным характеристикам соответствующим социально-норматив-ному жилью. Различие указанных групп связано только с условиями получения жилища. Процедура дифференциации населения по социальным группам с учетом среднедушевых доходов и возможного стандарта жилья заканчивается расчетом доли каждой группы в общей численности населения региона (λ_j).

Следует указать, что с изменением социально-экономической ситуации в регионе, обусловленным ростом валового внутреннего продукта (ВВП), изменением темпов инфляции и увеличением денежных доходов населения, соотношение указанных групп будет находиться в динамике и определенным образом меняться.

Помимо процедуры дифференциации населения в подсистеме II на основе статистических данных о размере занимаемого жилья (W_zi) в зависимости от состава семьи и места проживания рассчитывается средняя обеспеченность жильем ( ), м²/чел.:

(25)

где k_zi – количество членов семьи i – того типа, чел.

Полученные таким образом показатели подсистемы дифференциации населения по социальным группам потребителей жилья наряду с численностью городского и сельского населения, средним размером семьи и долей семей соответствующего типа из подсистемы прогнозирования демографической ситуации принимаются в качестве входных данных подсистемы прогнозирования динамики и структуры жилищного строительства.

Поскольку динамика жилищного строительства находится в тесной зависимости от регионального инвестиционного ресурса, процедура оценки ресурса выделена в самостоятельную подсистему.

Расчеты, осуществляемые в подсистеме, направлены на определение индекса годового объема инвестиций (p_t), значение которого обусловлено структурой и мерой доходности потенциальных инвесторов, действующими схемами кредитования жилищного строительства, темпами инфляции. Процедура расчетов базируется на аналитических данных, получаемых в результате оценки структуры и динамики инвестиций в жилищное строительство.

В современных условиях в качестве основных источников и участников инвестирования прироста жилищного фонда выступают: федеральный бюджет, региональный бюджет, средства предприятий и организаций, банков и внебюджетных фондов, наконец, доходы и накопления граждан. При этом принима-ется, что доходность федерального бюджета соответствует годовому приросту валового внутреннего продукта (ВВП), доходность регионального бюджета – приросту валового регионального продукта (ВРП), доходность предприятий и организаций, включая банки и внебюджетные фонды – годовому увеличению уровня рентабельности (У_р) этих хозяйствующих единиц, доходность граждан – годовому приросту реальных доходов граждан (Д_н). Таким образом, индекс прироста годового объема инвестиций может быть определен как

(26)

где q – источник финансирования капитального строительства, q = 1,…, Q;

δ_q – доля q-того источника финансирования;

r_q – уровень доходности q-того источника финансирования, принимаемый по статистическим данным;

Е_t – уровень инфляции t – того года расчета;

t – год, на который ведется расчет индекса.

По предлагаемой методике расчета индекса p_t следует рассмотреть несколько вариантов, различающихся структурой, уровнем доходности основных источников финансирования и темпом инфляции (рис. 25 а, б, в).

При этом диапазоны варьирования показателей доходности и уровня инфляции, изменения долей источников финансирования жилищного строительства должны соответствовать результатам анализа статистических данных, прогнозов Министерства экономического развития РФ и отражать нормативно-правовое и административно-организационное сопровождение процесса строительства «социального жилья», жилья, непосредственно приобретаемого населением, строительства жилья по системе ипотеки, строительства государственного жилья, «сдаваемого внаем» и т.п.

В составе вариантов, опре-деляемых сочетанием значений изменяемых показателей, находятся экстремальные варианты, обусловливающие инновационные и консервативные сценарии финансирования и, соответствен-но, сценарии динамики жилищного строительства в регионе.

Анализ индекса прироста годового объема инвестиций в жилищное строительство региона позволяет сделать вывод о том, что его значение в современных экономических условиях в наибольшей степени зависит от доходности источников финансирования, нежели от их долей в структуре финансирования. Кроме того, существенно важное влияние оказывает соотношение темпов доходности источников финансирования и темпов инфляции.

Рассчитанные в соответствии с предложенной методикой индексы могут служить основой прогнозирования темпов и программирования жилищного строительства.

Указанным образом формируется входной информационный массив подсистемы прогнозирования параметров динамики и структуры жилищного строительства, в которую помимо расчетных параметров, полученных в подсистемах I, II, III, IV включаются статистические данные о средней величине затрат на строительство 1 м² жилья ( ) и объеме инвестиций (V₀) года предшествующего первому году прогнозного периода (Т).

Алгоритм определения динамики и структуры жилищного строительства показан на рис. 26.

Расчеты производятся поэтапно. На первом этапе оценивается величина ис-тинных потребностей населения в жилье (B_z) [22], которые увязываются с действующим и перспективным, то есть с «текущим», стандартом жилья. На уровне региона истинные потребности населения в жилье могут быть оценены по формуле:

(27)

где – прогнозная численность городского и сельского населения;

– прогнозируемый средний размер семьи;

– прогнозируемая доля семей соответствующего размера;

k_zi – количество членов i-ой семьи;

λ_j – доля дифференцированных по среднедушевому денежному доходу социальных групп населения, претендующих на соответствующий стандарт жилья, в общей численности населения региона;

S_j - общая площадь жилья соответствующего стандарта;

- средняя стартовая обеспеченность жильем семей различного типа.

Укажем, что помимо истинных потребностей по данному алгоритму определяется, во-первых, соотношение городского и сельского жилых фондов (В₀₁, В₀₂), во-вторых, соотношение между жильем различного стандарта (В₁, В₂, В₃), в-третьих, в городском и сельском жилых фондах – соотношение между жильем для семей различной численности (γ₁, γ₂, γ₃, γ₄, γ₅).

На втором этапе с учетом средней величины затрат на строительство 1м² жилья определяется временной интервал Т_п, в течение которого предполагается обеспечить население региона необходимым жильем. При этом учитывается, что общая потребность в жилье (В) складывается из потребностей городского (В₀₁) и сельского (В₀₂) населения:

, (28)

где - средняя величина затрат на строительство 1 м² жилья;

V₀ - объема инвестиций года предшествующего первому году прогнозного периода.

;

;

;

;

На основе изложенного, годовой объем жилищного строительства с учетом структуры и меры доходности источников инвестирования, действующих схем кредитования строительства жилья, вероятных темпов инфляции может быть определен как

(29)

Получив прогнозируемые параметры динамики жилищного строительства, следует оценить объемы строительства в целом. Для этого необходимо воспользоваться информацией о сложившихся тенденциях в структуре возводимых объектов различного назначения [90].

Таким образом, появляется возможность научно-обоснованного прогнозирования динамики строительства при нормативно-целевом подходе с учетом различных вариантов его вероятного финансирования.