- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход к оценке недвижимости также иногда называют рыночным, поскольку при расчете стоимости объекта оценщик ориентируется главным образом на цену, сформированную рынком. Поэтому исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). Сравнительный подход к оценке недвижимости лучше всего подходит для развитого рынка, объекты на котором схожи. Поэтому, в российских условиях используется в основном для оценки квартир, а также близких по характеристикам торговых, офисных и складских помещений. Основным достоинством сравнительного подхода к оценке является то, что он наиболее точно отражает рыночную стоимость объекта. Кроме того, сравнительный подход гораздо менее трудоемок, чем затратный. Тем не менее, применение сравнительного подхода к оценке ограничивают его следующие недостатки:
Достоверность оценки напрямую зависит от точности исходных данных.
Сложно точно определить поправки, их оценка часто вызывает недоверие у клиента.
Для адекватной оценки стоимости объекта необходима обширная база сравнения, поэтому метод применим только на достаточно развитом рынке недвижимости.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом ее износа. Достоинства. Затратный подход к оценке применим в следующих случаях:
1)когда оцениваются новые или недавно построенные объекты
2)когда необходим анализ наиболее эффективного использования земельного участка
3)когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства
4)для оценки в целях налогооблажения и страхования
5)для оценки объектов незавершенного строительства
6)для переоценки основных фондов предприятия
7)когда нет источников информации для использования других подходов к оценке
Недостатки.
1)неадекватно отражает рыночную стоимость
2)высокая трудоемкость расчетов
3)ограничен для оценки земельных участков и других естественных объектов недвижимости
4)ограничено применение для оценки старых объектов
5)сложности при определении величины износа, особенно для старых объектов
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов объекта оценки. Согласно принципу ожидания, стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта приносить доход в будущем.